Hof Den Haag, 03-12-2024, nr. 200.343.065/01

[appellante] huurt een bedrijfsruimte van Deliplein. Deliplein heeft de huur van die ruimte opgezegd. Volgens [appellante] is sprake van een nietige opzegging, omdat daarin niet de gronden van opzegging staan vermeld zoals bij de huur van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW is vereist.

Vanwege de dreigende ontruiming heeft [appellante] de kantonrechter zekerheidshalve (subsidiair) verzocht om verlenging van de ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW. Primair verzoekt [appellante] haar niet-ontvankelijk te verklaren in dat verzoek omdat het hier volgens haar niet gaat om art. 7:230a BW bedrijfsruimte, maar om bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gehuurde bedrijfsruimte is aan te merken als bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW en heeft [appellante] daarom ontvankelijk geacht in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het hof is het daarmee eens. De kantonrechter heeft de ontruimingstermijn verlengd tot 1 oktober 2024. Vanwege het verstrijken van die termijn en een door [appellante] inmiddels bij de kantonrechter ingediend opvolgend verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn is het subsidiaire verzoek van [appellante] in hoger beroep niet meer aan de orde.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

[appellante] drijft een onderneming onder de naam Delikaat. Volgens het Handelsregister bestaan haar activiteiten onder meer en voor zover hier van belang uit: “het leveren van cateringdiensten op locatie, festivalcatering en traiteur”.

Sinds 1 april 2010 huurt [appellante] voor haar onderneming de bedrijfsruimte gelegen aan de Delistraat 28B te Rotterdam-Katendrecht. Aanvankelijk huurde [appellante] die ruimte van de Gemeente Rotterdam. Sinds februari 2022 is Deliplein de verhuurster.

Bij aangetekende brief van 16 maart 2023 heeft Deliplein de huur opgezegd tegen 31 maart 2024.

[appellante] is het niet eens met de opzegging. Volgens haar kwalificeert het gehuurde als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW en dient de opzegging daarom de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Omdat dat niet is gebeurd, is volgens haar sprake van een nietige opzegging (art. 7:294 BW).

[appellante] heeft de kantonrechter primair verzocht om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW omdat volgens haar sprake is van art. 7:290 BW bedrijfsruimte en subsidiair om dat verzoek toe te wijzen.

In de bestreden beschikking heeft de kantonrechter geoordeeld dat aanvankelijk mogelijk sprake was van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW, maar dat de ruimte uiteindelijk een bedrijfsruimte is geworden als bedoeld in art. 7:230a BW. Volgens de kantonrechter zijn de (op art. 7:290 BW-gebruik wijzende) traiteuractiviteiten van [appellante] nooit echt van de grond gekomen en heeft zij zich met haar onderneming al in een vroeg stadium moeten richten op de (op art. 7:230a BW-gebruik wijzende) cateringactiviteiten. De kantonrechter heeft [appellante] daarom ontvankelijk geacht in haar verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn en die termijn verlengd tot 1 oktober 2024. De kantonrechter heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

In hoger beroep verzoekt [appellante] om de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en haar alsnog niet-ontvankelijk te verklaren, met de veroordeling van Deliplein in de proceskosten van beide instanties.

[appellante] heeft haar subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn in hoger beroep niet gehandhaafd. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft zij toegelicht dat zij met het oog op het verstrijken van de tot 1 oktober 2024 verlengde ontruimingstermijn een nieuw verzoek om verlenging bij de kantonrechter heeft ingediend.

Deliplein heeft verweer gevoerd en het hof verzocht de beschikking van de kantonrechter te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

Inzet van het geding

Het hof ziet zich gesteld voor de vraag hoe de door [appellante] gehuurde bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd. Volgens [appellante] gaat het om art. 7:290 BW bedrijfsruimte. Deliplein meent echter dat sprake is van art. 7:230a BW bedrijfsruimte.

Onder art. 7:290 BW bedrijfsruimte wordt, voor zover hier van belang, verstaan:

“een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering voor roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.”

Als art. 7:230a BW bedrijfsruimte is aan te merken, kort gezegd, de gebouwde bedrijfsruimte die niet valt onder de definitie van art. 7:290 BW.

Overeengekomen gebruik gehuurde bedrijfsruimte

In de kop van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat vermeld: “HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”. Blijkens (punt 1.3 van) de overeenkomst zal het gehuurde “door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als TRAITEUR-/CATERINGBEDRIJF.” Het gaat om een ruimte ter grootte van 50 m2 (punt 1.1 van de huurovereenkomst). [appellante] heeft foto’s overgelegd waarop een toonbank te zien is waar goederen kunnen worden afgehaald. In dezelfde ruimte staan, tegen de zijmuur en op de vensterbank naast de voordeur, cateringspullen opgeslagen.

Het gehuurde heeft (onder meer) een winkelfunctie, want de bedrijfsruimte is voor het publiek toegankelijk en klaarblijkelijk mede bedoeld voor het afhalen (op bestelling of door langslopend publiek) van door de traiteur bereide maaltijden. Dat wijst op gebruik als bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW. Anderzijds staan in de ruimte spullen opgeslagen met behulp waarvan elders cateringdiensten kunnen worden verleend. In zoverre is mede sprake van gebruik van het gehuurde als art. 7:230a BW bedrijfsruimte. De gehuurde ruimte bevat dus zowel elementen van een bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW als van een art. 7:230a BW bedrijfsruimte. Tussen partijen is niet in geschil dat de ruimte niet kan worden gesplitst in twee afzonderlijke ruimtes, van waaruit hetzij alleen cateringdiensten worden verleend, hetzij alleen maaltijden kunnen worden afgehaald. Daarmee is sprake van een gemengde huurovereenkomst

Volgens vaste rechtspraak dient bij een gemengde huurovereenkomst als hier aan de orde te worden beoordeeld voor welk doel de ruimte ‘in overwegende mate’1.wordt gebruikt. Het gaat daarbij om het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt en niet om de benaming die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven2., zodat aan de omstandigheid dat in de kop van de overeenkomst is opgenomen dat het gaat om een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW geen (zelfstandige) betekenis toekomt. Voor de beantwoording van de vraag voor welk doel de ruimte in overwegende mate wordt gebruikt, dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt en de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik3.. Het gaat erom waar het zwaartepunt van het gebruik ligt, waarbij ook een rol kan spelen met welke activiteit de huurder de meeste omzet verwerft4..

Zwaartepunt gebruik gehuurde bedrijfsruimte

Met Deliplein is het hof van oordeel dat uit de volgende omstandigheden kan worden afgeleid dat het zwaartepunt van het gebruik dat [appellante] maakt van de bedrijfsruimte ligt, en al die tijd heeft gelegen, bij haar cateringactiviteiten, en dus bij gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW:

Uit de voornoemde omstandigheden blijkt dat [appellante] de gehuurde bedrijfsruimte in overwegende mate (heeft) gebruikt als bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW, zodat Deliplein de huurovereenkomst overeenkomstig het regime van dat artikel heeft kunnen opzeggen. Van een nietige opzegging als bedoeld in art. 7:294 BW is dan ook geen sprake. Dat [appellante] bij aanvang van de huur haar cateringactiviteiten is blijven verrichten op uitdrukkelijk verzoek van de (toenmalige) verhuurder en zich in zoverre steeds heeft gehouden aan de met de verhuurder overeengekomen bestemming van de bedrijfsruimte kan daarin geen verandering brengen. Partijen heeft immers altijd een gemengde winkel/cateringfunctie voor ogen gestaan en uit de onder 6.7 genoemde omstandigheden blijkt dat het zwaartepunt van het gebruik dat [appellante] van de bedrijfsruimte maakt, en heeft gemaakt, al die tijd bij haar cateringwerkzaamheden heeft gelegen.

De kantonrechter heeft [appellante] derhalve terecht ontvankelijk geacht in haar verzoek ex art. 7:230a BW tot verlenging van de ontruimingstermijn.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof de beschikking bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Die proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.404,-

Het hof:

- bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter te Rotterdam van 11 december 2023;

Deze beschikking is gegeven door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024 in aanwezigheid van de griffier.