2.3.4 Toepassingsbereik

131. Art. 5:78 aanhef en sub b BW geldt voor erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid kan dus worden gewijzigd (of opgeheven) indien het ongewijzigd voortbestaan in strijd is met het algemeen belang. Voor de overige beperkte rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, pand en hypotheek bestaat geen goederenrechtelijke wijzigingsregeling wegens strijd met het algemeen belang. Voor deze rechten – met name voor de zekerheidsrechten – is minder vanzelfsprekend dat strijd met het algemeen belang optreedt, maar geheel ondenkbaar is het niet. Een erfpachtrecht kan bijvoorbeeld een agrarische bestemming voorschrijven, terwijl op grond van het algemeen belang een andere bestemming wenselijk is.1 Als sprake is van onvoorziene omstandigheden, kan de erfpachter (of eigenaar) een wijziging vorderen bij de rechter op grond van art. 5:97 lid 1 BW.2

132. Art. 5:78 aanhef en sub b BW spreekt uitdrukkelijk niet over een eis van onvoorziene omstandigheden3, zodat de vraag opkomt of bijvoorbeeld ook een erfpachtrecht gewijzigd kan worden wegens strijd met het algemeen belang als sprake is van voorziene omstandigheden, bijvoorbeeld op grond van art. 6:259 lid 1 en sub a BW. Art. 6:259 lid 1 en sub a BW is echter “slechts geschreven voor voortdurende verplichtingen die bij verbintenisscheppende overeenkomst in het leven worden geroepen.”4 Art. 6:259 lid 1 en sub a BW is in beginsel niet van toepassing op verplichtingen die voortvloeien uit een goederenrechtelijk beperkt recht.5 Voor een erfdienstbaarheid geldt art. 5:78 aanhef en sub b BW als lex specialis. De regeling van art. 6:259 lid 1 en sub a BW kan via (analogische toepassing van) art. 6:216 BW echter worden toegepast als een voortdurende verplichting voortvloeit uit een ander beperkt recht dan een erfdienstbaarheid.6 Volgens de rechtbank Zutphen kan uit het feit dat voor erfpacht wel een vergelijkbare bepaling met art. 6:258 BW is ingevoerd, maar niet een vergelijkbare bepaling met art. 6:259 BW, niet worden afgeleid dat art. 6:259 BW niet van toepassing is op erfpachtrechten, omdat in de wetsgeschiedenis geen steun is te vinden voor dat standpunt.7 Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid dat niet aan de situatie is gedacht dat een voortdurende verplichting voortvloeit uit een ander beperkt recht dan een erfdienstbaarheid. Mijns inziens verzet de strekking van art. 6:259 lid 1 en sub a BW zich niet tegen toepasselijkheid.

133. Wat houdt toepasselijkheid van de regeling wegens strijd met het algemeen belang op bijvoorbeeld een erfpachtrecht concreet in? In ieder geval niet dat de erfverpachter dat beroep toekomt. Art. 6:259 lid 1 sub a BW is niet van toepassing op het dulden van voortdurend houderschap. Het doel van art. 6:259 lid 1 sub a BW is een mogelijkheid te bieden op te komen tegen verplichtingen die de exploitatie van een onroerende zaak op een met het algemeen belang strijdige wijze belemmeren.8 Bij voortdurende huur is bijvoorbeeld geen sprake van belemmering van de exploitatie van het goed, maar wordt de exploitatie slechts in andere handen gebracht. Art. 6:259 BW is “gericht tegen bedingen die degene die in het algemeen de heerschappij over het goed uitoefent, in het gebruik daarvan belemmeren (…).”9 Volgens de rechtbank Zutphen valt niet goed in te zien dat bij erfpacht sprake is van een belemmering in het gebruik van het goed, als daarvan ook geen sprake is bij huur (of pacht).10 De erfpachter komt wel een beroep op de regeling toe, omdat een bestemmingsbeding de erfpachter wel kan belemmeren in het gebruik van het goed. Een geslaagd beroep leidt tot een wijziging van de goederenrechtelijke rechtsverhouding als het artikel wordt ingeroepen voor wijziging van het erfpachtrecht, maar het artikel kan ook worden ingeroepen met als doel slechts een verbintenisrechtelijke werking.11