3.2 De notariële kwaliteitsrekening

Tot dusver zijn afwijkingen en transactiezekerheden geanalyseerd vanuit het perspectief van de koper en zijn recht op levering van een goed. De verkoper kent uiteraard een soortgelijk belang – ook de verkoper wil voorkomen dat hij levert, maar vervolgens nooit de koopprijs ontvangt. Bij transacties waarbij de notaris betrokken is, wordt deze wens verwezenlijkt door middel van betaling via de notariële kwaliteitsrekening. Enkele dagen voordat de levering van een registergoed plaatsvindt,1 stort de koper de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris (art. 7:26 lid 3 BW). Het geld blijft echter altijd van de koper en/of verkoper (art. 25 lid 3 Wna); de notaris wordt zelf nooit gerechtigd tot de gelden.2 Bovendien kunnen de gerechtigden tot de gelden op de kwaliteitsrekening in beginsel op ieder moment uitkering van hun aandeel verlangen, voor zover uit de aard van hun recht niet anders voortvloeit (art. 25 lid 4 Wna). Dit zou met zich brengen dat, tot het moment van overdracht, de koper uitkering van het door hem gestorte bedrag kan verlangen en dat schuldeisers (eventueel in het kader van faillissement) zich tot de overdracht succesvol kunnen verhalen op de koopsom. Deze conclusie is niet zo heel gek; immers, voor de hier tegenoverstaande verbintenis (de overdracht van het goed) geldt (zonder gevestigde Vormerkung of reeds verrichte voorwaardelijke overdracht) hetzelfde. Een beslag op het goed gelegd vóór de overdracht, of een faillissement van de verkoper op de dag van de overdracht, zorgt ervoor dat de verkoper beschikkingsonbevoegd is ten tijde van de overdracht, en dat daarom – mits de reeds besproken uitzonderingen van artikel 505 lid 3 Rv en artikel 3:24 BW niet van toepassing zijn – geen overdracht plaatsvindt. In de literatuur wordt het echter wenselijker geacht om de verkoper een verstrekkender mate van bescherming te bieden; de verkoper is niet alleen in staat om gerechtigd te blijven tot het verkochte goed indien vlak voor de overdracht verhaal wordt gezocht op de onder de notaris gestorte koopsom (de uitkomst van louter ‘gelijk oversteken’), maar de transactie gaat desondanks door en de verkoper ontvangt de koopsom. Teneinde dit te bereiken wordt aangenomen dat ook de kwaliteitsrekening een afwijking of transactiezekerheid behelst. Er zijn uiteenlopende opvattingen over de precieze theoretische constructie en/of het moment waarop de verkoper profiteert van deze transactiezekerheid, maar verreweg de meeste auteurs zijn het erover eens dat vanaf de dag van de overdracht (00.00 uur) de koper geen (terug)storting van de koopsom kan verlangen en dat het geld vanaf datzelfde moment ook buiten het bereik van schuldeisers van de koper valt, terwijl op dat moment nog geen overdracht heeft plaatsgevonden en dus ook de verkoper niet tot dat geld gerechtigd kan zijn.3 In het geval een deel van de koopsom als waarborgsom is gestort geldt bovendien dat het als waarborgsom bedoelde aandeel van de koopsom, vanaf het moment van storten (dus mogelijk aanzienlijk eerder dan 00.00 uur van de dag van overdracht), ook functioneert als transactiezekerheid ten gunste van de verkoper.4