3.4.3 Ontruiming van huurders

Als een Engelse hypotheekhouder vastgoed in bezit neemt, dan is hij bevoegd om de hypotheekgever uit het vastgoed te zetten. Bij commercieel vastgoed is het vastgoed echter niet bij de hypotheekgever zelf in gebruik, maar bij huurders. Kan de hypotheekhouder nu ook de huurovereenkomsten met deze huurders beëindigen en hen uit het pand laten verwijderen? De behoefte daaraan zou bijvoorbeeld kunnen bestaan als de hypotheekhouder verwacht het vastgoed tegen betere voorwaarden te kunnen verhuren.

Het antwoord op de vraag of huurders ontruimd kunnen worden, is afhankelijk van vraag of de gesloten huurovereenkomst tegen de hypotheekhouder ingeroepen kan worden. Anders dan naar Nederlands recht, is naar Engels recht het huurrecht een goederenrechtelijk recht. Nu naar Engels recht voor goederenrechtelijke rechten in beginsel ook de prior-temporeregel geldt, op grond waarvan het oudste recht prevaleert boven jongere rechten, wordt de vraag of een hypotheekhouder een huurrecht dient te respecteren vooral bepaald door het moment van totstandkoming van beide rechten.1 In beginsel kunnen huurovereenkomsten die ouder zijn dan het hypotheekrecht hem wel worden tegengeworpen en jongere huurovereenkomsten niet.2

Op deze hoofdregel bestaat echter een aantal uitzonderingen. Er zijn huurovereenkomsten die ná het vestigen van het hypotheekrecht worden gesloten en die toch aan de hypotheekhouder zijn tegen te werpen. Dit is ten eerste het geval als de huurovereenkomst conform de wettelijke verhuurbevoegdheid van art. 99 LPA 1925 tot stand is gekomen,3 tenzij die verhuurbevoegdheid van de hypotheekgever in de kredietovereenkomst is uitgesloten. Ook kan de huurder de huurovereenkomst tegen de hypotheekhouder inroepen als deze laatste er zijn goedkeuring aan heeft verleend. Dit kan op meerdere manieren gebeuren. Zo kan de hypotheekhouder al bij het aangaan van de huurovereenkomst, dus bij voorbaat, toestemming geven voor het aangaan van (bepaalde) huurovereenkomsten. Hij kan hiertoe bijvoorbeeld een modelhuurovereenkomst aan de kredietovereenkomst hechten. Een andere optie is dat de hypotheekhouder voor elke afzonderlijke huurovereenkomst expliciet toestemming geeft.4 Óf hij geeft zijn toestemming helemaal achteraf, door na inbezitneming de derde (alsnog) als huurder te accepteren.5 De hypotheekhouder heeft op deze manier verschillende mogelijkheden om invloed uit te oefenen op het verhuurbeleid van de hypotheekgever.

Voor een hypotheekhouder van commercieel vastgoed geldt overigens dat hij naar Engels recht weinig ruimte heeft om zijn goedkeuring aan een huurovereenkomst te onthouden.6 Commercieel vastgoed is nu eenmaal bedoeld voor verhuur, en bij de financiering daarvan mag een hypotheekhouder niet op onredelijke gronden toestemming aan een huurovereenkomst weigeren. Een eventuele afwijzing dient in elk geval verband te houden met (in redelijkheid) beschermen van het hypotheekrecht.7 De eerder al genoemde zorgvuldigheidsnorm om in good faith te handelen, geldt ook hier:

Wat de hypotheekhouder bijvoorbeeld niet hoeft te accepteren is een huurovereenkomst tegen een te lage huurprijs. En hij mag bijvoorbeeld ook toestemming weigeren als de hypotheekhouder meent dat het voorgenomen gebruik van het vastgoed door de huurder de waarde van het vastgoed in gevaar brengt. Aan huurovereenkomsten die de waarde van het vastgoed negatief beïnvloeden, hoeft een hypotheekhouder in principe niet mee te werken.9

Terug naar de vraag of een hypotheekhouder na inbezitneming huurders uit het vastgoed kan ontruimen. Uit het voorgaande volgt dat een hypotheekhouder huurders alleen uit het pand kan ontruimen als de betreffende huurovereenkomsten in strijd met de wettelijke of contractuele voorwaarden zijn aangegaan. Die overeenkomsten zijn nietig jegens hem. Was de gesloten huurovereenkomst daarentegen volgens de wet of de kredietovereenkomst toegestaan, dan heeft de hypotheekhouder deze te respecteren. Het is dus belangrijk om de verhuur in de hypotheekakte zorgvuldig te regelen, zodat de hypotheekhouder geen huurovereenkomsten hoeft te respecteren die de waarde van het vastgoed zouden kunnen drukken.

Voor de uiteindelijke ontruiming van huurders (voor zover volgens de hierboven bedoelde regels toegestaan), dient de hypotheekhouder eenzelfde procedure te volgen als wanneer hij de hypotheekgever zelf zou ontruimen. Het moet ofwel met medewerking van de huurders gebeuren, of via een gerechtelijke procedure (zie par. 3.3). Om niet voor onaangename verrassingen te komen te staan, doet de hypotheekhouder er goed aan om bij zijn initiële verzoek tot inbezitneming alle derden te betrekken die een potentieel belang bij (gebruik van) het vastgoed hebben.10

Ten aanzien van de huurovereenkomsten die de hypotheekhouder niet hoeft te respecteren kan hij overigens geen huurbetaling vorderen.11 Doordat die huurovereenkomsten jegens hem nietig zijn, heeft hij ook geen recht op de huurpenningen. Dit hoeft voor de hypotheekhouder echter niet veel verschil te maken. De hypotheekhouder heeft namelijk wel recht op zogeheten mesne profits. Dit is een vergoeding die een gewezen huurder moet betalen voor het gebruik van (in dit geval) vastgoed nadat de huurovereenkomst (door de inbezitneming) is geëindigd.12 Deze gebruiksvergoeding is gelijk aan de marktconforme huur van het vastgoed. De huurder betaalt in veel gevallen dus een periodieke gebruiksvergoeding aan de hypotheekhouder die gelijk is aan de huur die hij voorheen betaalde.13 De hypotheekhouder mag deze gebruiksvergoeding incasseren voor de periode na het vestigen van het hypotheekrecht, met een maximum van zes jaar voorafgaand aan de inbezitneming.14