De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.3.1:4.3.1 Toestemming voor splitsing in appartementsrechten naar OBW

De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.3.1

4.3.1 Toestemming voor splitsing in appartementsrechten naar OBW

Documentgegevens:

Jacqueline Broese van Groenou, datum 01-12-2018

Datum: 01-12-2018
Auteur: Jacqueline Broese van Groenou
JCDI: JCDI:ADS383614:1
Vakgebied(en): Goederenrecht / Genotsrechten

In 1952 werd een wettelijke vorm van het toestemmingsvereiste ingevoerd. De appartementenwet van 19521 bepaalde in art. 638a lid 3 OBW dat de erfpachter en de opstalhouder toestemming van de bloot eigenaar behoefden om tot splitsing van hun recht in appartementsrechten over te gaan.2 In de praktijk werd deze toestemming vaak geweigerd.3 Daarom werd voorgesteld bij de wijziging van de appartementenwet als ‘voortrein’ op de vaststelling en invoering van titel 5.10 van het nieuwe BW het wettelijk toestemmingsvereiste voor splitsing van een erfpacht- of opstalrecht in appartementsrechten te laten vervallen.4 Het wegvallen van een wettelijk vereiste liet onverlet dat partijen bij de uitgifte ‘met zakelijke althans obligatoire werking’ konden bepalen dat voor splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de grondeigenaar vereist zou zijn.5 Het parlement verwoordde de bezwaren van de erfpachtgemeenten tegen het wegvallen van het wettelijke toestemmingsvereiste.6 Deze gemeenten hadden behoefte aan instrumenten waarmee zij de splitsing van woningen in appartementsrechten konden tegengaan. Die splitsing was veelal in strijd met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid dat tot doel had het aantal betaalbare huurwoningen voor minder draagkrachtige inwoners op peil te houden. De gemeenten vreesden dat woningen door splitsing in appartementsrechten zouden overgaan van de huur- naar de koopsector, als gevolg waarvan het aantal betaalbare huurwoningen in de stad zou afnemen. Om hieraan tegemoet te komen werd de mogelijkheid om voorafgaand toestemming voor splitsing te bedingen alsnog in de wet vastgelegd.7 Daarmee werd het wettelijk toestemmingsvereiste uit 1952 hersteld, tegen de wens van de wetgever in om meer aan de partijvrijheid over te laten. De achtergrond hiervan was de praktijk van de oprichting van coöperatieve flatexploitatieverenigingen waarmee tegen lagere kosten een vergelijkbaar etage-eigendom als bij appartementsrechten werd verkregen, maar dan als obligatoire aanspraak op een etagewoning op grond van het lidmaatschap van de vereniging. Het gevolg van het verdelen van een gebouw in appartementen was dat de betrokken woningen afzonderlijk konden worden verkocht en zo werden onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Het toestemmingsvereiste vond dus zijn ratio in de belangen van de gemeentelijke grondeigenaar en het algemeen belang van de volkshuisvesting.8 Bij de wetswijziging in 1972 werd daaraan enige bescherming van de erfpachter toegevoegd in de vorm van art. 875a lid 6 OBW waarin aan de partijafspraak uit de vestigingsakte de mogelijkheid van een vervangende machtiging van de kantonrechter werd verbonden indien de grondeigenaar de vereiste toestemming ‘kennelijk zonder redelijke grond weigert of zich niet verklaart’.9 De vervangende machtiging vond zijn achtergrond in een bezwaar van notariële zijde dat de grondeigenaar zijn toestemming naar willekeur zou kunnen weigeren.10 De werking van de redelijkheid in art. 875a lid 6 OBW was in een aantal arresten tussen 1972 en 1992 getoetst en hieronder worden twee daarvan nader bekeken. Beide zaken speelden in de gemeente Amsterdam. In de eerste zaak ging het om de vraag of toestemming voor splitsing geweigerd kon worden vanwege een publiekrechtelijk belang. De tweede zaak betrof de vraag of de grondeigenaar als voorwaarde voor toestemming canonverhoging mocht bedingen.

4.3.1.1 Publiekrechtelijk belang: arrest Reggezuid 1976 4.3.1.2 Voorwaarde canonverhoging: arrest Strauss/Amsterdam 1981 4.3.1.3 Overige jurisprudentie artikel 875a lid 6 OBW

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten

Wet van 20 december 1951, Stb. 571, in werking getreden op 1 december 1952 en ondergebracht in art. 638a-638t OBW. Zie over de historie van de appartementenwet Van der Vleuten 2017, p. 29-36.

Art. 638a lid 3 OBW, geldend van 1951 tot 1972: “De erfpachter en degene, die recht van opstal heeft, zijn tot splitsing van het hun toekomende recht slechts na bekomen toestemming van de eigenaar van het perceel bevoegd.” Dat de toestemming alleen op redelijke gronden mocht worden geweigerd werd in deze bepaling nog niet gesteld.

Het rapport van de commissie coöperatieve flatexploitatieverenigingen van de Broederschap der Notarissen en de Broederschap der Candidaat-Notarissen, op 16 november 1967 aangeboden aan de ministers van Financiën en Justitie adviseerde bij wijziging van de Appartementenwet het toestemmingsvereiste af te schaffen omdat dit vervanging van coöperatieve flatexploitatieverenigingen door appartementsrechten in de weg zou staan. Het rapport werd gepubliceerd in WPNR 4973, p. 506-507. Aan dit advies lag het preadvies De Vries 1965 ten grondslag.

Wet van 7 september 1972, Stb. 467. Kamerstukken II 1970/71, 10987, 1-3 (Ontwerp van wet en MvT). De memorie van toelichting bij art. 5.10.1.1.1 NBW motiveerde het ontbreken van een toestemmingsvereiste als volgt: “Deze mogelijkheid [dat een recht van erfpacht of opstal in de splitsing wordt betrokken] voorziet, zoals gebleken is, in een behoefte, doch het gevaar bestaat, dat zij niet tot haar recht komt, als zij, gelijk thans door artikel 638a lid 3, afhankelijk wordt gesteld van de bereidheid van de blote eigenaar om in de splitsing toe te stemmen. De ondergetekende ziet geen voldoende reden om dit vereiste te handhaven.” PG Boek 5 BW, p. 378. Voor bestaande rechten zou art. 638a lid 3 OBW blijven gelden.

Kamerstukken II 1970/71, 10987, 3, p. 12 (MvT).

Kamerstukken II 1970/71, 10987, 4 (VV). Ook in de Handelingen met betrekking tot dit wetsontwerp verwezen de Kamerleden naar een brief van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten over dit onderwerp, Handelingen II 1971/72, p. 3179 e.v. (mondelinge behandeling op 2 mei 1972). Kamerlid Wierenga trok hieruit de conclusie dat de gemeenten het toestemmingsvereiste altijd in de erfpachtvoorwaarden zouden opnemen en diende een amendement in om de wettelijke verplichting te herstellen. Dit amendement werd aangenomen.

Kamerstukken II 1971, 10987, 5, p. 2 (MvA): “De opmerkingen van genoemde leden overwegende, lijkt het de ondergetekende gewenst dit ter voorkoming van misverstand alsnog in een bepaling van het ontwerp vast te leggen. Daartoe wordt volgens de hierbij aangeboden nota van wijziging aan het voorgestelde art. 875a BW een nieuw lid toegevoegd, waarin uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt erkend om bij de vestiging van een recht van erfpacht of opstal te bepalen dat de erfpachter voor een splitsing in appartementsrechten toestemming van de grondeigenaar behoeft.”

Van der Vleuten 2017, p. 43-44 wijst op de publiekrechtelijke oorsprong van de oplossing voor het ongecontroleerd splitsen. De wetgever voerde het privaatrechtelijke toestemmingsvereiste in naar analogie van de publiekrechtelijke splitsingsvergunning uit de Wet op de woningsplitsing, Stb. 1974, 526, later overgenomen in de Huisvestingswet. Vgl. ook Kamerstukken II 2002/03, 28614, 3, p. 10 (MvT) over de ratio van het toestemmingsvereiste: “Op grond van artikel 5:106 lid 6 BW is voor de splitsing van een erfpachts- of opstalrecht in appartementsrechten de toestemming van de grondeigenaar vereist. (…) [Dit] toestemmingsvereiste (…) [is] in de wet opgenomen teneinde grondeigenaars (met name gemeenten), respectievelijk beperkt gerechtigden en beslagleggers de gelegenheid te bieden om met het oog op hun gerechtvaardigde belangen zich tegen splitsing (…) te verzetten.” Bij deze wetswijziging werd tevens toestemming van de grondeigenaar voor wijziging van de vestigingsakte ingevoerd indien een erfpacht- of opstalrecht in de splitsing was betrokken, omdat zijn belangen bij die wijziging konden zijn betrokken: “Men denke aan gevallen waarin een splitsing van een erfpachtsrecht in enkele appartementsrechten, waarvoor de grondeigenaar zijn toestemming heeft gegeven, wordt gewijzigd in een splitsing in een veel groter aantal appartementsrechten, waarvoor de grondeigenaar zijn toestemming op goede grond zou hebben geweigerd.”

Art. 875a lid 6 OBW: “Een erfpachter of opstaller is tot een splitsing in appartementsrechten slechts bevoegd na verkregen toestemming van de grondeigenaar. Indien deze de vereiste toestemming kennelijk zonder redelijke grond weigert of zich niet verklaart, kan de toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste deel daarvan is gelegen.”

10.

De memorie van toelichting bij de wet van 7 september 1972 motiveerde het vervallen van het toestemmingsvereiste nader door te verwijzen naar het notariële rapport van 16 november 1967 samengesteld door een Commissie inzake de coöperatieve flatexploitatieverenigingen, gepubliceerd in WPNR 4973. In dat rapport werd opgemerkt ‘dat zekere grote gemeenten (o.a. Amsterdam) met betrekking tot in erfpacht uitgegeven gronden in vele gevallen hun medewerking tot splitsing weigeren, zodat men wel gedwongen wordt tot de coöperatieve flatbouw over te gaan’. En het was de bedoeling van de commissie en de minister om deze coöperatieve verenigingen te vervangen door appartementsrechten omdat deze een veel betere basis voor woningeigendom voor de burgers werd gevonden.