12.3.4 Schaduwschadesituatie 3: indirecte schaduwschade

Schaduwschade kan ook optreden in de situatie waarin de grond van een burger zelf niet nodig is voor een toekomstig(e) werk en/of activiteit, omdat het werk of de activiteit is voorzien op grond in de omgeving van de grond van de burger. In die situatie zullen de grond en daarmee verbonden objecten van die burger niet onteigend hoeven worden. Voor deze eigenaar ontstaat door het voornemen dan ook geen dreiging van onteigening. Desondanks kunnen voorgenomen werken en/of activiteiten in de omgeving ook leiden tot een waardedaling van grond en daarmee verbonden objecten. Zo’n waardedaling zal doorgaans optreden, indien die werken en/of activiteiten (zodra deze eenmaal tot stand zijn gekomen) de grond voor kopers minder aantrekkelijk maken. Een redelijk handelende koper zal de door hem geboden prijs immers verlagen op basis van het risico dat de voorgenomen (aantrekkelijkheidverlagende) werken en/of activiteiten daadwerkelijk tot stand zullen komen. Ook voorbeelden van deze situatie zijn niet moeilijk te bedenken. Grond en daarmee verbonden objecten, zoals een woning of bedrijfsgebouw, zullen bijvoorbeeld doorgaans in waarde dalen, indien het voornemen bestaat om naast die grond of objecten een weg of een spoorlijn aan te leggen of te verbreden. Een waardedaling van grond en een daarop aanwezige woning kan ook optreden, indien nieuwbouw mogelijk in de toekomst het uitzicht vanuit die woning zal belemmeren. Akkerland met de bijbehorende bedrijfsgebouwen kan in waarde dalen, indien een voornemen bestaat een aangrenzend gebied aan te wijzen als beschermd natuurgebied. Zo’n natuurgebied kan immers beperkingen voor de bedrijfsvoering opleveren.

Voor deze situaties van indirecte schaduwschade dient mijns inziens een voorziening te bestaan die de nadelige gevolgen ervan voor de eigenaar in ieder geval gedeeltelijk wegneemt. De redenen daarvoor zijn in essentie dezelfde als de redenen die ik hiervoor heb aangevoerd ten aanzien van directe schaduwschade met onteigeningsdreiging. De periode waarin het voornemen voor een toekomstig(e) werk en/of activiteit op grond in de omgeving bestaat kan immers ook vele jaren bedragen. Al die tijd wordt de waarde van de grond en de daarmee verbonden objecten gedrukt door dit voornemen en kan de eigenaar die zijn eigendom wil verkopen dit slechts doen tegen een lagere prijs dan voorheen. Mogelijk kan de eigenaar zijn eigendom als gevolg van het voornemen in die periode zelfs helemaal niet verkopen. Van eigenaren kan gelet op het algemeen belang dat met een voornemen gemoeid is gedurende een zekere periode verlangd worden dat zij de waardedaling of de onverkoopbaarheid zonder compensatie accepteren. Van de overheid mag echter worden verlangd dat zij de periode van waardedaling of onverkoopbaarheid beperkt houdt. Van de overheid mag gezien de in het geding zijnde eigendomsbelangen van burgers geëist worden dat zij binnen een redelijke termijn definitief beslist of een voornemen daadwerkelijk gerealiseerd zal worden en, zo ja, dat zij die realisering binnen een redelijke termijn aanvangt door de benodigde publiekrechtelijke rechtshandelingen te verrichten. De overheid dient immers tijdig en consistent te handelen.1 Ook in dit verband wijs ik op de Poolse zaken en de zaak-Sporrong en Lönnroth/Zweden. In die zaken berustte het oordeel van het ehrm dat sprake was van een schending van artikel 1ep, zoals gezegd, immers op (1) het ontbreken van een (duidelijke en niet te lange) tijdsplanning voor het realiseren van de beoogde bestemming, (2) de jarenlange onzekerheid over het lot van de eigendom en (3) het ontbreken van een mogelijkheid om schadevergoeding te verkrijgen of de overheid te dwingen het perceel aan te kopen.2 Dat die zaken betrekking hadden op directe aantastingen in plaats van indirecte aantastingen acht ik niet relevant. Het ontbreken van een (duidelijke en niet te lange) tijdsplanning voor het realiseren van de voorgenomen werken en/of activiteiten en een (daardoor veroorzaakte) jarenlange onzekerheid over het lot van de eigendom doen zich bij indirecte aantastingen immers even goed voor als bij directe aantastingen.3 Gezien het voorgaande dient een eigenaar in een situatie van indirecte schaduwschade naar mijn mening de overheid in beginsel te kunnen dwingen om hem schadevergoeding te betalen of de grond van hem te kopen, zodra de overheid niet binnen een redelijke termijn definitief beslist of het betreffende voornemen daadwerkelijk gerealiseerd zal worden of niet binnen een redelijke termijn (na het nemen van deze definitieve beslissing) met de realisering van het voornemen aanvangt door alle benodigde publiekrechtelijke rechtshandelingen te verrichten.4_,5