8.4.4 Verrekening van de huurpenningen

Een ander potentieel probleem doet zich voor als de huurder een vordering heeft op de hypotheekgever, die hij wil verrekenen met de te betalen huurtermijnen. Na het voorgaande mag nauwelijks verbazen dat de positie van de Engelse hypotheekhouder ook op dit punt sterk is. De mogelijkheid tot verrekening door de huurder vervalt naar Engels recht vanaf het moment dat de hypotheekhouder het vastgoed in bezit heeft genomen.1 De huurder zal de huurpenningen aan de hypotheekhouder moeten afdragen en zijn vordering op de hypotheekgever op andere wijze voldaan moeten krijgen.

Dit is naar Nederlands recht anders. Verrekening door de huurder wordt bestreken door de algemene regel van art. 6:127 BW. Als de huurder een opeisbare vordering heeft jegens zijn verhuurder en de verhuurder een opeisbare huurvordering jegens de huurder, dan mag de huurder die vorderingen (gewoon) verrekenen.2 Ook bij een last tot inning, waarmee de inning door een beherend hypotheekhouder vergeleken kan worden, wordt aangenomen dat de schuldenaar van de te innen vordering in beginsel de mogelijkheid behoudt om die vordering te verrekenen met een schuld die hij aan de lastgever (hier: hypotheekgever) heeft.3

Door verrekening gaat de vordering van de hypotheekgever op de huurder teniet, en is er later voor de hypotheekhouder niets meer te innen. Verrekening vermindert daarom mogelijk de inkomsten die een hypotheekhouder gedurende zijn beheer kan incasseren. Ook hier geldt dat de hypotheekhouder via het huurbeding de hypotheekgever kan verplichten om een verrekeningsverbod in de huurovereenkomst op te nemen; maar de hypotheekhouder kan een huurovereenkomst waarin zo’n beding ontbreekt of waarvan de huurder het negeert, pas vernietigen zodra de verkoop is aangezegd. Anders dan de Engelse hypotheekhouder, heeft de Nederlandse hypotheekhouder daarom geen mogelijkheid om in een beheertraject tegen verrekening door de huurder op te komen.4