Einde inhoudsopgave
Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/6.1
6.1 Normerende werking in het huurrecht
J.Ph. van Lochem, datum 01-10-2019
- Datum
01-10-2019
- Auteur
J.Ph. van Lochem
- JCDI
JCDI:ADS493837:1
- Vakgebied(en)
Huurrecht / Algemeen
Voetnoten
Voetnoten
HvJ EU 10 mei 2001, C-144/99, ECLI:EU:C:2001:257, AB 2001/314.
Voluit ‘Europese Richtlijn 1993/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen consumentenovereenkomsten’, Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen nr. L 095 van 21/04/1993, p. 0029-0034 (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/HTML/?uri=CELEX:31993L0013&rid=2).
Nederland had ten tijde van het wijzen van deze uitspraak de wet al aangepast (Stb. 1999, 468).
Hondius, WPNR 02/6472, p. 48-53. Overigens wordt Hondius in de wetsgeschiedenis uit 1981 al aangehaald als een van de ‘aanjagers’ van het wetsvoorstel dat uitmondde in artikel 6:233 e.v. (Kamerstukken II 1981, 16983, 3, p. 12). Daarvoor, in 1978, was het proefschrift van Hondius, getiteld Standaardvoorwaarden: rechtsvergelijkende beschouwingen over standaardisering van kontraktsbedingen en overheidstoezicht daarop, verschenen (Hondius 1978).
De algemene bepalingen van het ROZ-model voor winkelruimte, versie 2012.
Overigens kent de wet ook niet zomaar schade aan de huurder toe. Vergoeding van een door een gebrek veroorzaakte schade is pas aan de orde bij toerekenbaarheid aan de zijde van de verhuurder of bij een gebrek dat al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en waarvan de verhuurder wist/behoorde te weten of bij een gebrek waarvan de verhuurder aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het er niet was (artikel 7:208 BW).
Het is niet de enige schadepost waarmee de huurder van bedrijfsruimte kan blijven zitten, indien sprake is van een gebrek dat voor rekening en risico van de verhuurder komt; zie artikel 13.13 ROZ 59/2012: “Indien door huurder aangebrachte zaken in verband met werkzaamheden aan het gehuurde of het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt tijdelijk moeten worden verwijderd, zullen de kosten van verwijdering, eventuele opslag en het opnieuw aanbrengen voor rekening van huurder komen.”
Ook indien de huurder een vordering op de verhuurder meent te hebben.
Die zoals gezegd de modelhuurovereenkomsten opstelt die op dit moment de standaard zijn in Nederland.
Richtlijn 1993/13/EEG.
Met het feit dat partijen zelf de boetebedragen moeten invullen, poogt de ROZ het te doen lijken dat er is onderhandeld over de bepaling. In de praktijk zal dit doorgaans niet het geval zijn. De verhuurder vult bedragen in en presenteert de huurovereenkomst inclusief de boetebepaling aan de huurder. In dat geval is nog altijd sprake van een algemene voorwaarde (zowel op grond van artikel 6:231 sub a BW als op grond van de genoemde richtlijn).
Zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam (vzr.) 7 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4335. Deze uitspraak betreft een huurovereenkomst gebaseerd op het ROZ-model voor woonruimte uit 2003. Ten aanzien van de boeteclausule uit de algemene bepalingen wordt overwogen: “4.14. […] Ingevolge artikel 3 lid 3 van de ‘Richtlijn oneerlijke bedingen’ kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ Nu in het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete, kan, zoals in dit geval, de boete oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Dit betekent dat niet valt uit te sluiten dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat (op grond van artikel 3:40 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a. BW) het boetebeding nietig is. De op grond daarvan gevorderde boete wordt daarom afgewezen.”
Met het oog op artikel 7:233 BW e.v.
Die in beginsel alleen gelden ten aanzien van natuurlijke personen, die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Artikel 23.8 algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte, versie 2012 (59/2012).
Artikel 11 ROZ (algemene bepalingen winkelruimte, versie 2012 (59/2012)), en artikel 10 ROZ (algemene bepalingen kantoorruimte, versie 2015 (15/21)).
In paragraaf 3.4.5.3 is kort een uitspraak van het HvJ EU uit 2001 genoemd.1 In de betreffende uitspraak heeft het Hof voor recht verklaard dat Nederland, door enkele bepalingen uit de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten2 niet in de Nederlandse wetgeving op te nemen, tekort is geschoten in haar verplichtingen.3
Niet lang hierna verscheen een artikel van Hondius in het WPNR4. In de eerste alinea van dit artikel staat:
“Het bezigen van algemene voorwaarden was en is wijd verbreid. Er wordt echter vrij zelden een beroep op gedaan. Indien dat gebeurt, voelt de wederpartij zich vaak onprettig verrast.”
In de praktijk lijken huurders bij het sluiten van een huurovereenkomst ook regelmatig niet te hebben beseft wat er in de algemene voorwaarden, die van toepassing zijn verklaard in hun huurovereenkomst, precies is geregeld. Exoneratiebedingen waar een verhuurder zich op beroept komen dan nogal eens als een verrassing, zeker indien het rechtsgevoel van de huurder ingeeft dat de verhuurder aansprakelijk is voor een bepaalde schade- of kostenpost. Een voorbeeld daarvan is wanneer een gebrek aan een gehuurd pand ontstaat (zoals een lek in het dak) en dat gebrek schade (zoals waterschade) aan de eigendommen van de huurder veroorzaakt en het gehuurde enkele dagen gesloten moet worden tijdens de herstelwerkzaamheden (exploitatieschade). Het dak behoort tot de verantwoordelijkheden van de verhuurder. Maar artikel 11.3 van de algemene bepalingen van het ROZ model 59/20125 bepaalt:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”6
Artikel 11.4 van de voornoemde standaard algemene bepalingen bevat een aantal uitzonderingen op die exoneratie (bijvoorbeeld indien het gebrek het gevolg is van een ernstige toerekenbare tekortkoming van de verhuurder), maar de hoofdregel is huurdersonvriendelijk.7
Dat er maar zelden een beroep zou worden gedaan op hetgeen geregeld is in de algemene voorwaarden (zoals Hondius in 2002 schreef) is iets dat in de huidige tijd in het huurrecht niet (meer) het geval is. In veel geschillen beroept in ieder geval een van beide partijen zich op de algemene voorwaarden. Doorgaans betreft dit de algemene voorwaarden die door de ROZ zijn opgesteld. Zo wordt, als de huurder niet (tijdig) betaalt, verwezen naar die algemene bepalingen, waarin (kort gezegd) is geregeld dat de huurder altijd8 het gehele huurbedrag tijdig dient te voldoen en een boete verbeurt indien hij geen gevolg geeft aan die verplichting.
De wettelijke regeling met betrekking tot onredelijk bezwarende bedingen is binnen het huurrecht met name relevant voor de partijen bij een huurovereenkomst voor woonruimte. Dat de ROZ9 hier oog voor heeft gehad, blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat in het meest recente model huurovereenkomst woonruimte (versie 2017) de boetebepaling is verplaatst van de algemene bepalingen naar de huurovereenkomst en dat partijen zelf de boetebedragen moeten invullen. Met deze verandering beoogt de ROZ (althans, daar wordt hier van uitgegaan) om het boetebeding niet langer aan te kunnen merken als algemene voorwaarde. Dat slaagt niet zonder meer: ook bepalingen in de huurovereenkomst zelf kunnen worden aangemerkt als algemene voorwaarde. Op grond van de Richtlijn Oneerlijke bedingen10 (artikel 3) wordt aangenomen dat, als partijen hebben onderhandeld over een bepaling, geen sprake meer is van een algemene voorwaarde.11 De definitie in de Nederlandse wet is net anders, zie ook artikel 6:231 sub a BW dat algemene voorwaarden omschrijft als bedingen die bedoeld zijn om in meerdere overeenkomsten opgenomen te worden en die niet de kern van de prestaties aangeven.
De voornoemde aanpassing van het ROZ-model zal mede ingegeven zijn door de mogelijke ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden door de rechter wanneer een verhuurder van woonruimte zich op de contractuele boete beroept (zie paragraaf 3.4.5.4). Bij het opstellen van het model voor de woonruimtehuurovereenkomst anno 2003 was daar nog geen sprake van, maar sinds enkele jaren houdt de boetebepaling van de ROZ uit voornoemde modelhuurovereenkomst bij de rechter geen stand.12 De aanpassingen in de modelhuurovereenkomst versie 2017 moet daar verandering in brengen.
Doordat de ROZ aandacht heeft gehad voor kwetsbaarheid van de algemene bepalingen13 inzake de verhuur van woonruimte, loopt een verhuurder de meeste risico’s wanneer hij met een eenmanszaak of een andere kleine onderneming een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte sluit. De standaardmodellen die de ROZ voor de huur van bedrijfsruimtes heeft opgesteld bevatten eveneens een set algemene bepalingen, en daarin zijn bedingen terug te vinden die mogelijk geen stand houden als de kleine ondernemer een beroep zou doen op de bescherming van artikel 6:233 sub a BW (zeker als de rechter hem reflexwerking ten aanzien van artikel 6:236 en 6:237 BW14 zou toekennen).
Zo zou de bepaling dat de verhuurder, als de huurder bijvoorbeeld in verband met een discussie over een bepaalde opleveringsverplichting niet mee wil werken aan het schriftelijk vastleggen van de eindoplevering, de oplevering zelf (zonder de huurder) mag uitvoeren en bindend mag vastleggen15, als strijdig met artikel 6:236 sub d of k BW kunnen worden aangemerkt.
Evenzo de eerder genoemde exoneratie ten aanzien van de gevolgen van een gebrek in de ROZ-modelhuurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes16, terwijl de huurder op grond van de wet een huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) en mogelijk ook een schadevergoeding (artikel 7:208 BW) zou verwachten. Afhankelijk van de wederpartij kan dit beding in de algemene bepalingen onder het bereik van artikel 6:237 sub b en f BW vallen.
Kortom: bij het sluiten van huurovereenkomsten wordt veelvuldig gewerkt met algemene bepalingen die moeten worden gezien als algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 BW. Omdat het in Nederland gehanteerde standaardmodel overwegend verhuurdersvriendelijk is, komen huurders, zodra problemen zich voordoen, nog weleens voor onaangename verrassingen te staan. Huurders die een beroep kunnen doen op artikel 6:233 sub a BW betreffen met name de woonruimtehuurders (die over het algemeen als privépersoon de huurovereenkomst aangaan) evenals zogenoemde ‘kleine ondernemingen’ (zijnde de ondernemingen die niet vallen onder artikel 6:235 BW). Particuliere huurders en kleine partijen kunnen soms aan negatieve consequenties van de algemene bepalingen ontkomen door een beroep te doen op artikel 6:233 sub a BW. De ROZ heeft daar bij het opstellen van het model voor woonruimte uit 2017 oog voor gehad en geprobeerd de kans op succesvolle vernietiging te verkleinen.