6.1 Normerende werking in het huurrecht

In paragraaf 3.4.5.3 is kort een uitspraak van het HvJ EU uit 2001 genoemd.1 In de betreffende uitspraak heeft het Hof voor recht verklaard dat Nederland, door enkele bepalingen uit de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten2 niet in de Nederlandse wetgeving op te nemen, tekort is geschoten in haar verplichtingen.3

Niet lang hierna verscheen een artikel van Hondius in het WPNR4. In de eerste alinea van dit artikel staat:

In de praktijk lijken huurders bij het sluiten van een huurovereenkomst ook regelmatig niet te hebben beseft wat er in de algemene voorwaarden, die van toepassing zijn verklaard in hun huurovereenkomst, precies is geregeld. Exoneratiebedingen waar een verhuurder zich op beroept komen dan nogal eens als een verrassing, zeker indien het rechtsgevoel van de huurder ingeeft dat de verhuurder aansprakelijk is voor een bepaalde schade- of kostenpost. Een voorbeeld daarvan is wanneer een gebrek aan een gehuurd pand ontstaat (zoals een lek in het dak) en dat gebrek schade (zoals waterschade) aan de eigendommen van de huurder veroorzaakt en het gehuurde enkele dagen gesloten moet worden tijdens de herstelwerkzaamheden (exploitatieschade). Het dak behoort tot de verantwoordelijkheden van de verhuurder. Maar artikel 11.3 van de algemene bepalingen van het ROZ model 59/20125 bepaalt:

Artikel 11.4 van de voornoemde standaard algemene bepalingen bevat een aantal uitzonderingen op die exoneratie (bijvoorbeeld indien het gebrek het gevolg is van een ernstige toerekenbare tekortkoming van de verhuurder), maar de hoofdregel is huurdersonvriendelijk.7

Dat er maar zelden een beroep zou worden gedaan op hetgeen geregeld is in de algemene voorwaarden (zoals Hondius in 2002 schreef) is iets dat in de huidige tijd in het huurrecht niet (meer) het geval is. In veel geschillen beroept in ieder geval een van beide partijen zich op de algemene voorwaarden. Doorgaans betreft dit de algemene voorwaarden die door de ROZ zijn opgesteld. Zo wordt, als de huurder niet (tijdig) betaalt, verwezen naar die algemene bepalingen, waarin (kort gezegd) is geregeld dat de huurder altijd8 het gehele huurbedrag tijdig dient te voldoen en een boete verbeurt indien hij geen gevolg geeft aan die verplichting.

De wettelijke regeling met betrekking tot onredelijk bezwarende bedingen is binnen het huurrecht met name relevant voor de partijen bij een huurovereenkomst voor woonruimte. Dat de ROZ9 hier oog voor heeft gehad, blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat in het meest recente model huurovereenkomst woonruimte (versie 2017) de boetebepaling is verplaatst van de algemene bepalingen naar de huurovereenkomst en dat partijen zelf de boetebedragen moeten invullen. Met deze verandering beoogt de ROZ (althans, daar wordt hier van uitgegaan) om het boetebeding niet langer aan te kunnen merken als algemene voorwaarde. Dat slaagt niet zonder meer: ook bepalingen in de huurovereenkomst zelf kunnen worden aangemerkt als algemene voorwaarde. Op grond van de Richtlijn Oneerlijke bedingen10 (artikel 3) wordt aangenomen dat, als partijen hebben onderhandeld over een bepaling, geen sprake meer is van een algemene voorwaarde.11 De definitie in de Nederlandse wet is net anders, zie ook artikel 6:231 sub a BW dat algemene voorwaarden omschrijft als bedingen die bedoeld zijn om in meerdere overeenkomsten opgenomen te worden en die niet de kern van de prestaties aangeven.

De voornoemde aanpassing van het ROZ-model zal mede ingegeven zijn door de mogelijke ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden door de rechter wanneer een verhuurder van woonruimte zich op de contractuele boete beroept (zie paragraaf 3.4.5.4). Bij het opstellen van het model voor de woonruimtehuurovereenkomst anno 2003 was daar nog geen sprake van, maar sinds enkele jaren houdt de boetebepaling van de ROZ uit voornoemde modelhuurovereenkomst bij de rechter geen stand.12 De aanpassingen in de modelhuurovereenkomst versie 2017 moet daar verandering in brengen.

Doordat de ROZ aandacht heeft gehad voor kwetsbaarheid van de algemene bepalingen13 inzake de verhuur van woonruimte, loopt een verhuurder de meeste risico’s wanneer hij met een eenmanszaak of een andere kleine onderneming een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte sluit. De standaardmodellen die de ROZ voor de huur van bedrijfsruimtes heeft opgesteld bevatten eveneens een set algemene bepalingen, en daarin zijn bedingen terug te vinden die mogelijk geen stand houden als de kleine ondernemer een beroep zou doen op de bescherming van artikel 6:233 sub a BW (zeker als de rechter hem reflexwerking ten aanzien van artikel 6:236 en 6:237 BW14 zou toekennen).

Zo zou de bepaling dat de verhuurder, als de huurder bijvoorbeeld in verband met een discussie over een bepaalde opleveringsverplichting niet mee wil werken aan het schriftelijk vastleggen van de eindoplevering, de oplevering zelf (zonder de huurder) mag uitvoeren en bindend mag vastleggen15, als strijdig met artikel 6:236 sub d of k BW kunnen worden aangemerkt.

Evenzo de eerder genoemde exoneratie ten aanzien van de gevolgen van een gebrek in de ROZ-modelhuurovereenkomsten voor bedrijfsruimtes16, terwijl de huurder op grond van de wet een huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) en mogelijk ook een schadevergoeding (artikel 7:208 BW) zou verwachten. Afhankelijk van de wederpartij kan dit beding in de algemene bepalingen onder het bereik van artikel 6:237 sub b en f BW vallen.

Kortom: bij het sluiten van huurovereenkomsten wordt veelvuldig gewerkt met algemene bepalingen die moeten worden gezien als algemene voorwaarden in de zin van artikel 6:231 BW. Omdat het in Nederland gehanteerde standaardmodel overwegend verhuurdersvriendelijk is, komen huurders, zodra problemen zich voordoen, nog weleens voor onaangename verrassingen te staan. Huurders die een beroep kunnen doen op artikel 6:233 sub a BW betreffen met name de woonruimtehuurders (die over het algemeen als privépersoon de huurovereenkomst aangaan) evenals zogenoemde ‘kleine ondernemingen’ (zijnde de ondernemingen die niet vallen onder artikel 6:235 BW). Particuliere huurders en kleine partijen kunnen soms aan negatieve consequenties van de algemene bepalingen ontkomen door een beroep te doen op artikel 6:233 sub a BW. De ROZ heeft daar bij het opstellen van het model voor woonruimte uit 2017 oog voor gehad en geprobeerd de kans op succesvolle vernietiging te verkleinen.