9.3.2 De hypotheekhouder en de huurinkomsten uit het vastgoed

Het grootste verschil tussen het Engelse en Nederlandse hypotheekrecht ziet op de bevoegdheden die de hypotheekhouders hebben ten aanzien van de huurinkomsten uit het vastgoed. De Engelse hypotheekhouder heeft, dankzij zijn fictieve eigendom, een eigen aanspraak op de huurpenningen die het vastgoed opbrengt. Hiertegenover staat het Nederlandse hypotheekrecht dat als zekerheidsrecht op het vastgoed nadrukkelijk géén aanspraak op die huurvorderingen in zich draagt. Dit fundamentele verschil raakt de kern van het hypotheekrecht en laat zich vervolgens binnen de grenzen van het hypotheekrecht nauwelijks meer overbruggen, ook niet met een beheersbevoegdheid. Alleen aanvullende rechten, zoals een pandrecht op de huurvorderingen of een genotsrecht op het vastgoed (zoals vruchtgebruik) laten de Nederlandse hypotheekhouder de positie van de Engelse hypotheekhouder dichter naderen.

Toch is het voor de hypotheekhouder van groot belang dat de samenhang tussen de (toekomstige) huuropbrengsten, de waarde van het vastgoed en daarmee de zekerheid die een hypotheekrecht op vastgoed de hypotheekhouder biedt, niet uit het oog wordt verloren. Zonder te tornen aan het dogmatische onderscheid tussen enerzijds het vastgoed zelf en anderzijds de daaruit voortvloeiende huurvorderingen, kan die samenhang mijns inziens steviger tot uitdrukking komen bij de ruimte die de hypotheekhouder krijgt bij de uitoefening van zijn hypothecaire bevoegdheden.

Een eerste mogelijkheid daartoe zie ik in de uitbreiding van de werking van een huurbeding. De kring van partijen tegen wie het huidige huurbeding kan worden ingeroepen, laat zien dat de wetgever al oog heeft gehad voor het belang van (toekomstige) huurvorderingen voor een hypotheekhouder. Wanneer toekomstige huurvorderingen door de hypotheekgever worden gecedeerd of verpand, kan de hypotheekhouder zijn huurbeding immers tegen deze verkrijgers of pandhouders inroepen. Dit heeft tot gevolg dat het vastgoed inclusief die (onbezwaarde) toekomstige huurvorderingen executoriaal kan worden verkocht, zodat de verkoopopbrengst hoger is. De mogelijkheid om het huurbeding in te roepen wordt echter in twee opzichten beperkt en hier zie ik ruimte om het toepassingsbereik van het huurbeding ten voordele van de hypotheekhouder te vergroten.

Ten eerste is het inroepen van een huurbeding onder de huidige regeling voorbehouden aan situaties waarin de executieverkoop van het vastgoed reeds is aangezegd. Het is vanuit het oogpunt van de hypotheekhouder aan te bevelen dit te verruimen naar situaties waarin de hypotheekhouder het vastgoed in beheer heeft genomen. De hypotheekhouder kan in dat geval gedurende dat beheer een eigen verhuurbeleid voeren, door huurovereenkomsten die in strijd met de door hem opgestelde ‘spelregels’ zijn aangegaan, te vernietigen en vervolgens nieuwe huurovereenkomsten, tegen betere voorwaarden te sluiten. Dit stelt de hypotheekhouder in staat om met zijn beheer een beter exploitatieresultaat te behalen, wat leidt tot een grotere aflossing op de hypothecaire vordering.

Ten tweede zou het huurbeding voor de hypotheekhouder de mogelijkheid moeten scheppen om beslagen op de huurvorderingen te doen vervallen. Nu is daar nog een vernietiging van de gehele huurovereenkomst voor nodig. Bij die rigoureuze handeling is echter noch de huurder, noch de hypotheekhouder of hypotheekgever gebaat. De huurder moet op zoek naar andere woon- of bedrijfsruimte en de hypotheekhouder en hypotheekgever krijgen te maken met leegstaand vastgoed dat bij een verkoop minder oplevert. Voor de beslaglegger leidt een wijziging niet tot een ander resultaat: in beide gevallen eindigt zijn beslag. Het strekt daarom tot aanbeveling om – vooral met het oog op een hogere verkoopopbrengst – mogelijk te maken dat een huurbeding mét instandhouding van de huurovereenkomst tegen de beslaglegger wordt ingeroepen.

Een laatste mogelijkheid om de samenhang tussen het hypotheekrecht op het vastgoed en het recht op de (toekomstige) huurpenningen te versterken zie ik in de verhaalspositie van de hypotheekhouder ten opzichte van de door hem als beheerder geïnde huurvorderingen. Zoals in het onderzoek is beschreven, brengt de inning van huurpenningen de Nederlandse hypotheekhouder slechts in een verrekeningspositie. Die verrekeningsmogelijkheid wordt echter doorkruist door een eventueel faillissement van de hypotheekgever. De hypotheekhouder mag in faillissement (en in de aanloop daarnaartoe) nog slechts vorderingen verrekenen die rechtstreeks verband houden met de rechtsverhouding tussen hem en de hypotheekgever. Op basis van vaste rechtspraak van de Hoge Raad wordt een dergelijk verband in beginsel niet aangenomen als een te verrekenen schuld ontstaat door betaling van een derde (hier de huurder). Op dit punt zou een uitzondering kunnen worden aanvaard voor de hypotheekhouder die huurvorderingen int krachtens een goederenrechtelijk werkend beheersbeding. In dat geval kan ook in faillissement de gesecureerde vordering van de hypotheekhouder verder worden teruggebracht én kan de hypotheekhouder in een faillissementssituatie het vastgoed deugdelijk blijven beheren, doordat inkomsten uit het vastgoed gebruikt kunnen worden om de beheerskosten te dekken. Hierbij is ook de boedel gebaat, doordat de waarde van het vastgoed door de hypotheekhouder op peil wordt gehouden. Overigens is hier niet noodzakelijkerwijs de wetgever aan zet; ik meen dat het huidige art. 53 Fw die ruimte wel biedt, zodat het aan de rechtspraak is om hierover eerst uitsluitsel te geven.