Toetsing van prijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten

Het opslagbeding mag apart worden getoetst, maar bij de toetsing van bedingen moet volgens het HvJ EU de cumulatieve werking van alle bedingen van de overeenkomst in acht worden genomen.12 Dat kan bijvoorbeeld meebrengen dat een opslagbeding op zichzelf niet oneerlijk is, maar wel als het in combinatie met het indexatiebeding wordt bezien.

In het oordeel van de Hoge Raad komt enkel de vraag aan de orde of het optionele opslagbeding op zichzelf al dan niet oneerlijk is. De cumulatieve effecten die kunnen ontstaan bij toepassing van beide bedingen, en de gevolgen daarvan voor het opslag- dan wel het indexatiebeding, zijn bij dit oordeel niet betrokken. De Hoge Raad constateert slechts dat het cumulatieve effect van het andere beding moet worden meegewogen,13 maar neemt dat cumulatieve effect vervolgens niet mee bij de beoordeling. Dat is niet terecht, temeer omdat de indexatie en de opslag doorgaans samen (als één verhoging) worden toegepast.

Op grond van de uitspraak van het HvJ EU in Radlinger zou betoogd kunnen worden dat als het cumulatieve effect van meerdere bedingen oneerlijk uitpakt, dit tot gevolg heeft dat alle bedingen die in samenhang zijn bezien vernietigd zouden moeten worden.14 Het HvJ EU overweegt in Radlinger dat alle bedingen waarvan erkend is dat zij oneerlijk zijn buiten toepassing gelaten moeten worden. Uit Provident Polska volgt evenwel dat wanneer een bepaling van de overige bepalingen kan worden afgescheiden, en aan een afzonderlijk onderzoek kan worden onderworpen, de richtlijn niet tot gevolg heeft dat het andere beding (ook) als ongeldig moet worden aangemerkt, met name indien schrapping van het ene beding herstel van een werkelijk evenwicht tussen partijen mogelijk zou maken.15 Dat brengt mee dat bij de beoordeling van de oneerlijkheid het cumulatieve effect van beide bedingen moet worden meegenomen en dan kan in voorkomend geval enkel de opslag vernietigd worden.

Het volgende punt dat meer aandacht had verdiend, is het gewicht dat moet worden toegekend aan de gezichtspunten die voortvloeien uit de Bijlage bij de Richtlijn oneerlijke bedingen. Prijswijzigingsbedingen zijn opgenomen onder punt 1(j) (wijzigen van voorwaarden zonder geldige reden) en punt 1(l) (prijsverhoging zonder het recht de overeenkomst op te zeggen). Het feit dat een beding in de Bijlage is vermeld, betekent niet zonder meer dat het beding oneerlijk is, het vormt wel een wezenlijk aspect bij de beoordeling.16 Uit punt 2(b) van de Bijlage volgt dat punt 1(j) er niet aan in de weg staat dat de handelaar zich het recht voorbehoudt om de overeenkomst te wijzigen, mits hij verplicht is de consument daar tijdig van in kennis te stellen en de consument vrij is de overeenkomst onmiddellijk op te zeggen. Uit punt 2(d) volgt dat punt 1(l) niet in de weg staat aan bedingen van prijsindexering, voor zover deze wettig zijn en de wijze waarop de prijs wordt aangepast expliciet beschreven is.

Prijswijzigingsbedingen zijn in de context van andere typen overeenkomsten door het HvJ EU reeds tegen het licht gehouden. In Invitel (telecomdiensten) wordt overwogen dat met name relevant is of de redenen waarom of de manier waarop de kosten worden aangepast, gespecificeerd waren en of de consument over het recht beschikt de overeenkomst op te zeggen.17 In RWE Vertrieb (levering van gas) wordt door het HvJ EU overwogen dat het van wezenlijk belang is te weten of in de overeenkomst de reden voor en de wijze van aanpassing van de kosten van de dienst transparant zijn gespecificeerd. Ook in deze zaak komt naar voren dat het van belang is dat consumenten de reële mogelijkheid hebben de overeenkomst te beëindigen in geval van een wijziging van de kosten. Het HvJ EU noemt dit van fundamenteel belang.18

Uit de Bijlage en de bijbehorende rechtspraak volgt dat het vermelden van de redenen van de wijziging en de daadwerkelijke mogelijkheid om de overeenkomst te beëindigen van groot belang zijn bij de eerlijkheidstoets. De Hoge Raad geeft kortweg aan dat de omstandigheid dat een beding voorkomt op de Bijlage niet automatisch en op zichzelf tot de conclusie leidt dat het beding een oneerlijk karakter heeft.19 Hoe zwaar de factoren die uit de Bijlage volgen gewogen moeten worden in de context van het huurverhogingsbeding wordt niet duidelijk.

De Hoge Raad geeft aan dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd door de huurder steeds opgezegd kunnen worden, maar dat de huurder daar niet zo snel gebruik van zal (kunnen) maken.20 Uit RWE Vertrieb vloeit voort dat het HvJ EU het van fundamenteel belang acht dat de consument niet slechts een formeel opzeggingsrecht heeft, maar een mogelijkheid die ook daadwerkelijk kan worden benut.21 Die reële mogelijkheid om op te zeggen, hebben huurders in een krappe woningmarkt doorgaans niet, maar de Hoge Raad laat in het midden wat dat betekent voor de (on)eerlijkheid van het opslagbeding. Nu dit een wezenlijk aspect vormt bij de beoordeling, had dit verder uitgewerkt moeten worden.

In het oordeel is verder weinig aandacht voor de betekenis van de huurprijsregulering. Sinds 1 mei 2021 geldt een tijdelijke begrenzing voor wijzigingsbedingen. Op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten mag de huur van woningen in de geliberaliseerde sector maximaal verhoogd worden met (kort gezegd) het inflatiepercentage of de gemiddelde CAO-loonontwikkeling plus 1%.22 Deze tijdelijke regeling zou op 30 april 2024 vervallen, maar is met vijf jaar verlengd.23 De wet bepaalt dat bedingen die voorzien in een hogere huurverhoging nietig zijn voor zover de daaruit voortvloeiende huurverhoging boven het wettelijke maximum uitkomt. Met andere woorden: de wet voorziet in een tijdelijke partiële nietigheid van huurverhogingsbedingen. Zonder huurverhogingsbeding is op grond van de wettelijke regels die gelden voor geliberaliseerde woonruimte overigens helemaal geen huurverhoging mogelijk. Het doen van een redelijk voorstel tot verhoging van de huur op grond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW is sinds 1 mei 2021 niet meer mogelijk.

De wettelijke (on)mogelijkheden tot huurprijsverhoging zijn van belang, omdat bij de eerlijkheidstoets een vergelijking moet worden gemaakt met de situatie van de huurder zonder het prijswijzigingsbeding. De Hoge Raad wijst op de wetgeving,24 maar geeft geen uitleg over de rol van de wetgeving bij de eerlijkheidstoets. De Hoge Raad signaleert dat de huurprijsregulering uitgaat van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijswijzigingsbeding,25 maar dat zegt nog niets over de eerlijkheid van een opslagbeding van 3%. De partiële nietigheid die uit de wet volgt, lijkt me verder problematisch in het licht van de rechtspraak van het HvJ EU inzake de gevolgen van oneerlijke bedingen. Een oneerlijk opslagbeding zou in zijn geheel van tafel moeten en niet terug gesneden moeten kunnen worden naar een eerlijk percentage.

Ondanks het milde oordeel van de Hoge Raad over het prijsverhogingsbeding in kwestie, lijkt het onvermijdelijk dat lagere rechters huurverhogingsbedingen als oneerlijk gaan aanmerken.26 De uitspraak van de Hoge Raad laat daar veel ruimte voor.27 Naast het cumulatieve effect, het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid en de rol van de huurprijsregulering zijn ook andere relevante factoren door de Hoge Raad niet genoemd of onderbelicht gebleven.

Een uitgebreide uiteenzetting van de argumenten pro en contra ten aanzien van de oneerlijkheid van het opslagbeding is te vinden in de conclusie van Wissink.28 Wissink komt tot de genuanceerde conclusie dat een optioneel opslagbeding van 3% boven de indexering oneerlijk kan zijn. Uiteindelijk hangt het af van een beoordeling van alle omstandigheden van het geval, zowel de algemene omstandigheden die gerelateerd zijn aan huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte, als de concrete omstandigheden die zich in een specifiek geval voordoen.29 Op voorhand is lastig te zeggen of een (potentiële) verhoging met een bepaald maximumpercentage oneerlijk is. Soms zal een verhoging van 3% of zelfs hoger boven op de indexatie te verantwoorden zijn, maar soms ook niet.30 De aanvangshuur zal bijvoorbeeld van belang zijn bij de vraag of een woning voor de consument betaalbaar blijft indien de indexatie in combinatie met de maximale opslag wordt toegepast. Daar komt nog bij dat de oneerlijkheidstoets deels een abstracte toetsing betreft. Het feit dat een gebruiker potentieel een oneerlijke verhoging kan opleggen, kan al meebrengen dat het beding oneerlijk is.31 Ook dit is door de Hoge Raad niet betrokken in het oordeel over het beding.

Met de uitspraak van de Hoge Raad betreffende huurverhogingsbedingen is het laatste woord over de (on)eerlijkheid van deze bedingen nog niet gesproken. Bovendien is de vraag hoe het zit met de verjaring of beperking in de tijd van de vordering van de huurder op grond van onverschuldigde betaling voor in het verleden doorgevoerde huurverhogingen in het geheel nog niet beantwoord. Te verwachten is dat in een volgende prejudiciële procedure verschillende vragen opnieuw gesteld zullen worden.