Rb. Rotterdam, 29-10-2024, nr. 11252130 CV EXPL 24-19559

The Lee Towers eist (na wijziging van eis bij latere akte) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de door The Lee Towers in de dagvaarding van 30 juli 2024 genoemde bedragen aan huurachterstand en kosten.

Tegen [gedaagde] is verstek verleend.

Na de rolbeslissing van 27 augustus 2024 heeft The Lee Towers een akte genomen.

[gedaagde] moet de huurachterstand met bijkomende kosten betalen. De kantonrechter stelt de huurachterstand echter vast op een lager bedrag dan The Lee Towers eist, omdat de bepaling op grond waarvan The Lee Towers de huurprijs mag verhogen oneerlijk is en om die reden wordt vernietigd. Dat heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de eerste huurprijs is blijven gelden. De huurachterstand wordt daarom berekend op basis van de huurprijs zoals in de huurovereenkomst afgesproken, zonder de huurverhoging, te weten € 1.850,-. Rekening houdend met die huurprijs bedraagt de huurachterstand berekend tot en met de maand juli 2024 € 8.860,31 (€ 23.731,49 -/- € 2.760,97 aan huurverhoging -/- € 10.610,21 aan verrichte betalingen -/- € 1.500,- restitutie borg). [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan The Lee Towers te betalen. De rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom dit de uitkomst is.

De huurprijswijzigingsbepaling verstoort het evenwicht

Een huurprijswijzigingsbepaling is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk als die bepaling de verhuurder het recht geeft om de huur met meer te laten stijgen dan op grond van een redelijke inschatting van de markt op dat moment was te verwachten.1.De kantonrechter stelt vast dat de huurprijswijzigingsbepaling die partijen hebben afgesproken verder gaat dan dat. In het algemeen mag namelijk worden aangenomen dat een stijging gebaseerd op de consumentenprijsindex plus drie procent gerechtvaardigd was, maar een verdere stijging niet. The Lee Towers heeft onvoldoende uitgelegd waarom het gerechtvaardigd was dat in dit geval de huur met meer zou kunnen stijgen, namelijk met de consumentenprijsindex plus vijf procent. De bepaling is daarom oneerlijk.

Niet van belang is of uitvoering aan de bepaling is gegeven

In beginsel is het niet van belang of de huur in de jaren na het aangaan van de overeenkomst daadwerkelijk is verhoogd overeenkomstig het maximaal afgesproken percentage. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de verhuurder zichzelf de bevoegdheid heeft gegeven om de huur jaarlijks met een bepaald percentage te verhogen, kan het evenwicht dus al verstoren ongeacht of de verhuurder daadwerkelijk van die mogelijkheid gebruik maakt.2.

Splitsing van de bepalingen is niet mogelijk

Voor de vraag of de bepaling oneerlijk is kan de huurprijswijzigingsbepaling waar het hier om gaat niet worden gesplitst. Bepalend is namelijk niet of tekstueel sprake is van losse bepalingen maar of inhoudelijk sprake is van het regelen van meerdere situaties. Dit volgt uit de rechtspraak van het Hof van Justitie EU.3.In dit geval gaat het inhoudelijk om één situatie, namelijk het jaarlijks verhogen van de huurprijs.

Alle huurverhogingen komen te vervallen

Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. Vernietiging heeft weer tot gevolg dat de huurprijswijzigingsbepaling geacht wordt er nooit te zijn geweest. Dat betekent dat alle huurverhogingen komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.

[gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen

De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag The Lee Towers daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet.4.De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. The Lee Towers wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan The Lee Towers moet betalen op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht, € 406,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.085,97. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat The Lee Towers dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan The Lee Towers te betalen € 8.860,31 ;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van The Lee Towers worden begroot op € 2.085,97;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.

43416