6.1.2.6 Appartementsrecht

Het appartementsrecht, dat géén beperkt is, kan gekwalificeerd worden als een vorm van mede-eigendom.1 Volgens artikel 5:106, eerste lid BW is een eigenaar bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij horende grond met toebehoren in appartementsrechten te splitsen. Op grond van het tweede lid van genoemd artikel is het ook mogelijk om enkel een stuk grond te splitsen in appartementsrechten. Gelet op deze omschrijvingen rij st de vraag of het mogelijk is om netten te betrekken in een appartementssplitsing?

Dit is mogelijk in bijvoorbeeld de volgende situatie: A is eigenaar van een perceel grond met daarop twee fabriekshallen. Ten behoeve van deze fabriekshallen is een ondergronds net aangelegd dat naar beide fabriekshallen loopt en tevens verbonden is met een bovengronds trafohuisje (zie figuur 6.3).

A wenst op een zeker moment zijn fabrieksterrein in appartementsrechten te splitsen. Gelet op artikel 5:106 BW is het mogelijk dat het terrein wordt gesplitst in appartementsrechten omvattende het uitsluitend gebruik van aparte onderdelen zoals i) opstal X, inclusief ondergrond, ii) opstal Y, inclusief ondergrond, alsmede iii) het trafohuisje, inclusief het daaraan verbonden net, zodat ieder onderdeel als zelfstandig appartementsrecht is te beschouwen. Naast de opstallen X en Y (inclusief ondergrond) zal het trafohuisje, inclusief het daaraan verbonden net, onder de definitie 'gebouw met toebehoren' kunnen worden gebracht en daardoor in een appartementssplitsing kunnen worden betrokken. Aan de overige eisen die gesteld worden aan een zodanige appartementssplitsing (splitsingsreglement, oprichting VvE e.d.) kan eveneens worden voldaan.

Afgezien van deze mogelijke splitsing rijst daarnaast de vraag of het mogelijk is om `enkel' een net te kunnen splitsen in appartementsrechten. De omschrijving van artikel 5:106 BW is zodanig dat strikt genomen een neteigenaar zijn net niet in appartementsrechten kan splitsen. Het appartementsrecht ziet kort gezegd op gebouwen en grond en niet op alle onroerende zaken. Netten zullen waarschijnlijk niet direct als gebouw2 en ook niet als grond zijn te kwalificeren en dus lijkt het in beginsel erop dat (een bundeling van) netten niet in appartementsrechten gesplitst kunnen (kan) worden. Dit neemt niet weg dat ondanks de wettelijke omschrijving van wat wel of niet in appartementsrechten gesplitst kan worden, de rechtspraktijk kan verlangen dat netten in appartementsrechten gesplitst kunnen worden. Gelet op recente wijzigingen in titel 9 van boek 5 BW3 is het best voorstelbaar dat, wanneer de rechtspraktijk hierom vraagt, netten óók in appartementsrechten gesplitst kunnen worden. Immers ten aanzien van grond (voor bijvoorbeeld parkeerplaatsen) was de maatschappelijke noodzaak zodanig dat titel 9 van boek 5 BW daarop is aangepast. Dit zou ook voor netten kunnen (gaan) gelden. Wellicht dat in de praktijk de noodzaak tot splitsing in appartementsrechten zich zou kunnen voordoen bij gevulde mantelbuizen4 (in par. 3.2.3.6 heb ik weergegeven dat de eigendomsvraag nog best lastig kan zijn als in de mantelbuis diverse netten worden gebruikt door verschillende aanleggers). Als oplossing voor de weergegeven onduidelijkheden bij gevulde mantelbuizen, zou in bepaalde situaties splitsing in appartementsrechten een oplossing kunnen bieden. Hierbij wordt gedacht aan de volgende situatie. A is eigenaar van een net bestaande uit een aangelegde en al gevulde mantelbuis. In de mantelbuis bevinden zich vier kabels die allemaal aan A toebehoren. Op enig moment krijgt A het verzoek van zowel B als C om medegebruik van de mantelbuis. Omdat A toch niet alle kabels zelf in gebruik heeft, stelt hij voor de mantelbuis, inclusief de aangelegde kabels te splitsen in appartementsrechten zodat B en C geen eigen kabels in de mantelbuis hoeven aan te leggen, maar appartementsgerechtigden worden met betrekking tot een betreffende kabel. Hoewel de letterlijke definitie van artikel 5:106 BW splitsing van de mantelbuis in appartementsrechten elk rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een kabel(ruimte) uit lijkt te sluiten, zou in de praktijk een zodanige splitsing wellicht wenselijk kunnen zijn.5 Theoretisch gezien zou de mantelbuis zelf als een gemeenschappelijk gedeelte gekwalificeerd kunnen worden en bepaalde gedeelten in de mantelbuis waarin een (afzonderlijke) kabel gelegen is (zie figuur 6.4) als privégedeelten. Aangezien middels wijziging van het Kadasterbesluit een aparte kadastrale aanduiding kan worden toegekend aan een net, is vermelding van een kadastrale aanduiding van de te splitsen mantelbuis, inclusief het daarin gelegen net, mogelijk en in de splitsingsakte op te nemen. Tevens wordt bij inschrijving van netten gebruik gemaakt van netwerktekeningen, zodat inschrijving van een splitsingstekening geen grote moeite zal hoeven kosten. Aan de overige eisen die gesteld worden aan een appartementssplitsing (splitsingsreglement, oprichting VvE e.d.) kan ook worden voldaan.

Mogelijk doet zich nog wel het probleem voor dat in de praktijk de aangelegde kabels niet zo geordend in de mantelbuis liggen zoals in figuur 6.4 is weergegeven. Hoewel zowel A, B als C een 'eigen' kabel in gebruik zal nemen, is de plaats van die privé kabel in de mantelbuis niet goed weer te geven op de tekening of in de mantelbuis zelf. Wellicht dat hierin voorzien kan worden analoog aan de oplossing die voor elektronisch gestuurde parkeergarages6 is voorgesteld. Deze oplossing luidt dat elke appartementseigenaar het gebruik van een vaste parkeerplaats toegewezen krijgt, waarbij in het reglement wordt vastgelegd dat hij er genoegen mee moet nemen dat, indien zijn plaats tijdelijk is bezet door de auto van een andere appartementseigenaar, zijn auto in een ander vak komt te staan.7 Hoewel deze constructie niet met zoveel woorden is opgenomen in titel 9 van boek 5 BW, staat de mogelijkheid tot toepassing van deze constructie beschreven in de parlementaire geschiedenis:8

Als dit zou worden toegepast op de casus met de mantelbuis zou iedere appartementseigenaar een vast gedeelte in de mantelbuis toegewezen krijgen, maar omdat door onderhoud, trillingen e.d. de kabel in de feitelijke situatie anders kan komen te liggen, wordt bij reglement bepaald dat het privégedeelte van de kabel in de mantelbuis kan wijzigen. Kortom, hoewel de wettelijke definitie van artikel 5:106 BW een barrière kan of zal vormen om een gevulde mantelbuis (maar wellicht ook een kabelgoot) te splitsen in appartementsrechten, zijn theoretisch weinig drempels om genoemde netten in appartementsrechten te splitsen. Het is echter afwachten of de kabelsector de mogelijkheid om netten te splitsen in appartementsrechten ook verlangt of dat door andere vormen van mede-eigendom (mandeligheid) of vestiging van beperkte rechten (opstalrecht) hieraan geen behoefte bestaat.