5.8.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt ingegaan op de vraag wat het object van levering is bij de (gedeeltelijke) sloop van een oud gebouw.1 Het vaststellen van het object van levering bij sloop van een gebouw zal geen problemen opleveren indien het gebouw ten tijde van de levering – in beginsel de eigendomsoverdracht (zie paragrafen 4.2.3.3 en 5.7.3) – door of voor rekening van de verkoper reeds volledig is gesloopt. In dat geval is het evident dat geen sprake is van de levering van een oud gebouw, maar van de levering van een onbebouwd (bouw)terrein. Op grond van het Don Bosco-arrest is eveneens sprake van de levering van een onbebouwd (bouw)terrein in de situatie dat een gebouw ten tijde van de levering nog niet (volledig) is gesloopt, maar de verkoper zich jegens de koper wel heeft verbonden om het gebouw volledig te (laten) slopen (zie paragraaf 5.7.2.2). Wordt een (oud) gebouw pas na de levering door of voor rekening van de koper geheel of gedeeltelijk gesloopt, dan is volgens het KPC Herning-arrest sprake van de levering van een oud gebouw (zie paragraaf 5.7.2.4).2 Van een levering van een oud gebouw is naar mijn mening ook sprake indien de verkoper zich jegens de koper heeft verbonden om een oud gebouw na de eigendomsoverdracht volledig te slopen, maar deze sloopwerkzaamheden uitbesteedt aan de koper op grond van een aannemingsovereenkomst.3 In die situatie is weliswaar op papier sprake van een koop-/aannemingsovereenkomst, maar door de uitbesteding van de sloopwerkzaamheden aan de koper wordt in feite het ‘aannemingselement’ uit die koop-/aannemingsovereenkomst geëcarteerd. Wordt de gehele rechtsbetrekking tussen de verkoper en koper in ogenschouw genomen (lees: ook de aannemingsovereenkomst)4, dan vindt de volledige sloop van het oude gebouw in wezen plaats door of voor rekening van de koper.5

Het vaststellen van het object van levering is lastiger indien een gebouw ten tijde van de levering gedeeltelijk is gesloopt en de verkoper zich jegens de koper niet heeft verbonden tot de volledige sloop van dit gebouw. Of indien een gebouw op het tijdstip van levering – normaliter de eigendomsoverdracht – nog volledig intact is, maar de verkoper zich jegens de koper heeft verbonden tot de gedeeltelijke sloop van dit gebouw. In die situaties zijn er drie mogelijkheden:

In deze paragraaf wordt op deze mogelijkheden nader ingegaan. Hierbij zal de laatste mogelijkheid in paragraaf 5.8.2 als eerste worden behandeld, omdat die mogelijkheid in de jurisprudentie duidelijk is uitgesloten. In paragraaf 5.8.3 wordt ingegaan op de eerste twee mogelijkheden. Deze worden gezamenlijk behandeld, omdat zij beide betrekking hebben op de vraag waar een bebouwd terrein ophoudt en een onbebouwd terrein begint. Omdat de Hoge Raad voor de vraag of na de gedeeltelijke sloop nog een gebouw resteert een criterium hanteert dat ontleend is aan nationale parlementaire geschiedenis, zal in paragraaf 5.8.3 ook aandacht geschonken worden aan dit criterium en de richtlijnconformiteit daarvan. In paragraaf 5.8.4 wordt de balans opgemaakt.