12.4.3 Het recht op onteigening of schadevergoeding in schaduwschadesituatie 2b

Bij schaduwschadesituatie 2b gaat het om een voornemen waarbij de in waarde dalende grond in de toekomst door aanvullende gebruiks- en/of bouwbeperkingen zal worden getroffen, maar niet onteigend zal hoeven worden voor het realiseren van een werk, een activiteit en/of een van het bestaande gebruik afwijkende bestemming. In deze situatie zijn de voorgenomen rechtshandelingen van de overheid er niet op gericht het bestaande gebruik onmogelijk te maken en/of bestaande bouwwerken te (doen) verwijderen, maar beogen zij slechts nog niet benutte gebruiks- en/of bouwmogelijkheden voor de toekomst te laten vervallen.1

In paragraaf 12.4.4 zal ten aanzien van schaduwschadesituatie 3 aangegeven worden om welke redenen een recht op onteigening mijns inziens veelal een goede oplossing voor het probleem van schaduwschade is en onder welke voorwaarden een recht op onteigening zou moeten ontstaan. Die redenen en voorwaarden gelden ook voor het recht op onteigening in schaduwschadesituatie 2b. Schaduwschadesituaties 3 en 2b hebben namelijk (anders dan schaduwschadesituatie 1) gemeen dat – indien het voornemen uiteindelijk doorgaat – geen onteigening noodzakelijk zou zijn geweest en voor de eigenaar dus (in beginsel) ook geen recht op vergoeding van de gehele marktwaarde van de grond en daarmee verbonden objecten zou hebben bestaan. Voor de uitwerking van het recht op onteigening in schaduwschadesituatie 2b wordt hier dan ook verwezen naar de uitwerking van het recht op onteigening in schaduwschadesituatie 3 in paragraaf 12.4.4.2 Tussen schaduwschadesituaties 2b en 3 bestaan twee verschillen waarop voor een goed begrip van het recht op onteigening in schaduwschadesituatie 2b hier de aandacht gevestigd moet worden. Bij schaduwschadesituatie 3 gaat het om voornemens om werken en/of activiteiten tot stand te brengen op grond in de omgeving van de grond van de betreffende eigenaar. In schaduwschadesituatie 2b gaat het daarentegen om voornemens tot het laten vervallen van gebruiksen/ of bouwmogelijkheden op de grond van de betreffende eigenaar. Waar in paragraaf 12.4.4 derhalve gesproken wordt van ‘werken en/of activiteiten (in de omgeving van de eigendom)’ dient ten aanzien van schaduwschadesituatie 2b dan ook gelezen te worden ‘het laten vervallen van gebruiks- en/of bouwmogelijkheden’. Het tweede verschil betreft de hoogte van de onteigeningsvergoeding. Met betrekking tot schaduwschadesituatie 3 wordt in paragraaf 12.4.4 betoogd dat de hoogte daarvan gelijk dient te zijn aan de marktwaarde, verminderd met het schadebedrag dat voor rekening van de eigenaar gebleven zou zijn op grond van de criteria voor de vergoeding van indirecte schade als bedoeld in hoofdstuk 11. Nu het bij schaduwschadesituatie 2b niet gaat om indirecte schaduwschade maar om directe schaduwschade, dient de onteigeningsvergoeding afgestemd te worden op de criteria voor de vergoeding van directe schade als bedoeld in hoofdstuk 10. In schaduwschadesituatie 2b dient de onteigeningsvergoeding derhalve gelijk te zijn aan de marktwaarde van de grond en daarmee verbonden objecten (het voornemen weggedacht), verminderd met het schadebedrag dat voor rekening van de eigenaar gebleven zou zijn op grond van de criteria voor de vergoeding van directe schade als bedoeld in hoofdstuk 10.