Rb. Rotterdam, 04-07-2019, nr. AWB - 18 , 4482

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 4.156.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 juli 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 maart 2019.

Namens eiseres is verschenen [naam] en taxateur E.M.J. Brandsen en namens verweerder zijn gemachtigde en taxateur J.C.M. Schilders.

1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 1.711.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een begraafplaats en crematorium met een oppervlakte van 107.480 m². De opstallen bestaan uit een bijgebouw uit 1984 en hoofdgebouw uit 1972 dat in 1974, 1995 en 2013 is uitgebreid en nu een totale oppervlakte heeft van 1.343 m². Erbij horen parkeerplaatsen, twee toegangspoorten, een hekwerk rondom en verharding.

Na in eerste instantie voor de verschillende onderdelen andere oppervlakten te hebben aangehouden, heeft eiseres ter zitting verklaard zich aan te sluiten bij de door verweerder aangehouden oppervlakten van de diverse onderdelen van de onroerende zaak, zoals hiervoor genoemd. De rechtbank gaat daar dus vanuit.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper zou betalen na de meest geschikte voorbereiding.

Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.

De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.

De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft verweerder een taxatierapport van 29 november 2018 van J.C.M. Schilders overgelegd, waarin aansluiting is gezocht bij de taxatiewijzer Crematoria (waardepeildatum 1 januari 2017). In het rapport wordt tot een waarde van € 4.562.000,- geconcludeerd.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.

Waarde grond

6. Wat betreft de waarde van de grond stelt de rechtbank vast dat beide partijen voor de primaire grond een waarde van € 100,- per m² (exclusief btw) aanhouden en voor de secundaire grond een waarde van € 10,- per m² (exclusief btw).

Partijen verschillen van mening over welk gedeelte van het perceel van 107.480 m² als primaire grond moet worden aangemerkt en welk gedeelte als secundaire grond. Volgens verweerder is 16.400 m² primaire grond en 91.080 m² secundaire grond, terwijl volgens eiseres de primaire grond 3.600 m² beslaat en de secundaire grond 27.880 m². Daarnaast is eiseres van mening dat voor de grond van de begraafplaats en de urnentuin (samen 76.000 m²) een waarde van € 4,- per m² moet worden aangehouden.

De rechtbank volgt verweerder in de door hem vastgestelde waarde van de grond en is van oordeel dat onder primaire grond moet worden verstaan: de grond die de eigenaar of de gebruiker nodig heeft om zijn bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Dat is in het geval van een begraafplaats/crematorium: de ondergrond van de opstallen en de bij de opstallen horende grond, de begraafplaats, de urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen. De rechtbank hecht meer waarde aan deze benadering omdat die meer aansluit bij de feitelijke situatie dan de meer theoretische benadering van eiseres dat enkel de gebouwgebonden grond als primaire grond moet worden aangemerkt. Ook voor een verdere afwaardering van de grond van de begraafplaats en urnentuin zoals eiseres voorstaat ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat ook deze grond nodig is voor de bedrijfsuitvoering van eiseres en daarom bij de primaire grond hoort.

Waarde opstallen

7. Beide partijen baseren hun waarde van de opstallen op de taxatiewijzer Crematoria (waardepeildatum 1 januari 2017), wat ook de rechtbank een bruikbare methode acht.

8. Eiseres betoogt dat verweerder bij de bepaling van de technische veroudering van de ruwbouw van de opstallen uitgaat van een te hoge restwaarde, omdat deze restwaarde is gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de taxatiewijzer Crematoria.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de restwaarden die in de taxatiewijzer staan. De taxatiewijzer bevat een bandbreedte en de taxateur heeft telkens het gemiddelde toegepast, wat leidt tot een restwaarde van de ruwbouw van het hoofdgebouw van 25% en voor de ruwbouw van het bijgebouw tot 30% restwaarde, aldus verweerder.

De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat bij de correctie voor technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft, in dit geval een begraafplaats/crematorium. Wanneer de onroerende zaak niet langer als zodanig kan worden gebruikt, levert deze geen nut meer voor de eigenaar op. Dan eindigt de levensduur en resteert de restwaarde. De restwaarde is dan niet gelijk aan de bouwtechnische restwaarde, maar aan de waarde die na beëindiging van het gebruik als crematorium resteert, bijvoorbeeld bij transitie van de onroerende zaak naar een andere bestemming. Voor iedere waardepeildatum moet de resterende (functionele) levens-duur en de restwaarde opnieuw worden ingeschat.

In de taxatiewijzer Algemeen staat over de restwaarde onder meer:

“Bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object”

en verder:

“Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.

De rechtbank stelt vast dat bij de taxatiewijzer Crematoria geen marktgegevens zijn opgenomen over de restwaarde van crematoria. Bijlage 4 bevat enkel marktgegevens over de bouwkosten, wat de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor de restwaarde vindt. Verweerder kon dan ook niet aansluiten bij de (gemiddelde) restwaarde zoals die uit de taxatiewijzer Crematoria volgt. Ook overigens heeft verweerder niets aangevoerd over het alternatief gebruik van de onroerende zaak na beëindiging van het huidige gebruik.

De conclusie is dus dat verweerder niet aannemelijk maakt dat restwaarden van hoofd-gebouw respectievelijk bijgebouw van 25 % respectievelijk 30 % voor de ruwbouw niet te hoog zijn.

Gelet hierop slaagt verweerder niet in zijn bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval.

Eiseres onderbouwt haar restwaarde van 15% van de ruwbouw van de opstallen ook niet met marktgegevens, zodat de rechtbank haar hierin niet volgt.

Daarnaast heeft eiseres ter zitting erkend dat zij ten onrechte geen waarde heeft toegekend aan de poorten, het hekwerk en de verharding. Verder maakt eiseres de door haar voorgestane waarde van de grond niet aannemelijk, zoals uit rechtsoverweging 6 volgt.

10. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 4.000.000,-. Hierbij betrekt de rechtbank de door verweerder aangehouden grondwaarde en een restwaarde van de ruwbouw van de opstallen van 20%. De rechtbank realiseert zich dat deze schatting niet ver ligt van de door verweerder vastgestelde waarde, maar in eerste instantie staat ter beoordeling of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is en dat doet hij dus niet.

11. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase vast op € 444,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 0,75 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254,- en wegingsfactor 1. Voor de hoorzitting hebben partijen de afspraak dat hiervoor 0,75 punt wordt toegekend, waarbij de rechtbank zich aansluit).

Voor de beroepsfase stelt de rechtbank deze kosten vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en wegingsfactor 1).

Daarnaast heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Hierbij acht de rechtbank zowel het tarief van € 120,- per uur als de tijdsbesteding van de taxateur van 8 uur redelijk, gelet op het feit dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden en vanwege de grootte van de onroerende zaak. Dit betekent dat eiseres recht heeft op een vergoeding van

€ 960,-. Omdat eiseres niet btw-plichtig is, kan zij deze niet in aftrek kan brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met de omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 1.161,60 bedraagt.

Dit alles maakt dat de totale proceskostenvergoeding dan € 2.630,10 bedraagt.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en

J.P. Kruimel, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 4 juli 2019.

griffier voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).