Rb. Noord-Nederland, 05-03-2019, nr. 7290775 \ CV EXPL 18-6205

De partijen hebben de volgende stukken in het geding gebracht c.q. proceshandelingen verricht:

- de dagvaarding van 15 oktober 2018;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;

- de nadere toelichtingen van partijen.

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

Sigismund, althans haar rechtsvoorganger(s), heeft/hebben een huurovereenkomst met [gedaagde] gesloten ter zake de (ver)huur van de kantoorruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] .

Partijen zijn een huurprijs overeengekomen van laatstelijk € 786,65 (incl. BTW) per maand, bij vooruitbetaling te voldoen op de eerste dag van iedere huurperiode.

Op 5 juli 2018 is aan [gedaagde] mededeling gedaan dat de door hem gehuurde bedrijfsruimte per 1 juli 2018 in eigendom was overgedragen door de Zuidlaarder Beheer Groep B.V. aan Sigismund.

Bij e-mailbericht van 30 maart 2018, gericht aan [A.] (één van de vijf initiële verhuurders waarmee [gedaagde] in 2001 heeft gecontracteerd) en [K.] (Zuidlaarder Beheer Groep) heeft [gedaagde] aangekondigd per 1 mei 2018 met zijn onderneming te stoppen en heeft hij het huurcontract opgezegd per 1 juni 2018.

Sigismund vordert van [gedaagde] betaling van achterstallige huurpenningen over de maanden augustus en september 2018 met rente en (buitengerechtelijke) kosten. Zij stelt daarbij dat de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt op 28 februari 2021 en betwist dat deze overeenkomst door de opzegging van [gedaagde] is geëindigd.

[gedaagde] heeft de vordering betwist en vordert dat de vordering van Sigismund wordt afgewezen. Hij voert aan dat de huurovereenkomst met de vorige eigenaren nooit schriftelijk is vastgelegd en dat deze met Zuidlaarder Beheer Groep was aangegaan voor onbepaalde tijd. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij deze tegen 1 juni 2018 heeft opgezegd omdat hij zijn bedrijf heeft beëindigd vanwege het feit dat hij de pensioengerechtigde leeftijd reeds was gepasseerd en hij in 2017 ziek is geworden door een kankeraandoening. Deze opzegging heeft plaatsgevonden aan de (vorige) verhuurders bij e-mail van 30 maart 2018 met een opzegtermijn van twee maanden. Uiteindelijk heeft [gedaagde] ook nog huur betaald over de maand juni 2018, omdat het hem niet was gelukt al zijn spullen en inventaris tijdig uit de gehuurde ruimte te ontruimen. Volgens [gedaagde] was de huurovereenkomst als gevolg van zijn opzegging al beëindigd op het moment dat Sigismund eigenaar van het gehuurde is geworden.

[gedaagde] vordert in reconventie voorwaardelijk, indien er toch nog een huurovereenkomst tussen hem en Sigismund zou bestaan, ontbinding van de huurovereenkomst op een zo kort mogelijke, eventueel door de kantonrechter te bepalen termijn.

Wat partijen verder nog hebben aangevoerd zal hierna worden besproken, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil.

Blijkens artikel 2.1. van het door Sigismund overgelegde huurcontract van februari 2001 is de huur van de door [gedaagde] gehuurde kantoorruimte aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 maart 2001 en eindigende op 28 februari 2011. Blijkens artikel 2.2. van dat huurcontract had [gedaagde] recht op 10 optiejaren, ingaande 1 maart 2011 en werd hij geacht gebruik te maken van zijn optierecht, tenzij hij minimaal 12 maanden voor bovengenoemde ingangsdatum, derhalve voor 1 maart 2010 per aangetekende brief met bericht van ontvangst of deurwaardersexploot aan de verhuurder zou hebben meegedeeld dat hij van dit recht geen gebruik maakt. Blijkens artikel 2.3. van dat contract eindigt de huur van rechtswege als de onder 2.1. vermelde termijn is verstreken, indien huurder niet op de onder 2.2. vermelde wijze te kennen heeft gegeven de huur te willen verlengen. Indien huurder wel de huur heeft verlengd, eindigt deze huur van rechtswege als twee dan wel vijf jaar na het verstrijken van de onder 2.1. vermelde termijn is verstreken. Naar het oordeel van de kantonrechter is door Sigismund niet gesteld, noch is gebleken welke van beide in artikel 2.3. vermelde situaties van toepassing is. Weliswaar heeft Sigismund aangevoerd dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en dat deze per 28 februari 2021 eindigt, maar daar staat tegenover dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst (inmiddels) voor onbepaalde tijd is aangegaan. Van Sigismund had daarom mogen worden verwacht te stellen, en bij betwisting zo nodig te bewijzen, dat de huurovereenkomst overeenkomstig de contractsbepalingen met een periode van 10 jaar is verlengd. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat de tekst van de huurovereenkomst met betrekking tot de opzegging c.q. verlenging niet eenduidig is. Immers in artikel 2.2. wordt aan huurder een optierecht toegekend dat automatisch van kracht wordt indien huurder niet ten minste twaalf maanden van tevoren aangeeft dat hij daarvan geen gebruik wenst te maken, met andere woorden indien hij de huurovereenkomst niet met een opzegtermijn van twaalf maanden opzegt. In artikel 2.3. daarentegen wordt bepaald dat als huurder niet (onderstreping ktr) op de onder 2.2. vermelde wijze te kennen geeft de huur te willen verlengen (onderstreping ktr) de huur van rechtswege eindigt als de onder 2.1. vermelde termijn is verstreken. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn deze twee bepalingen innerlijk tegenstrijdig. Daarbij komt dat - indien de huurder wel heeft verlengd (en dus niet heeft opgezegd, ktr) - de huur volgens datzelfde artikel 2.3. van rechtswege eindigt als twee dan wel vijf jaar is verstreken na afloop van de in artikel 2.1. vermelde termijn. Kortom, niet duidelijk is welke situatie op het onderhavige geschil van toepassing is. In dat geval zal de voor de huurder gunstigste uitleg van de contractsbepalingen op zijn plaats zijn. Het in artikel 2.2. genoemde optierecht is immers een aan de huurder toegekend recht, dat pas verplichtend wordt indien huurder daarvan gebruik heeft gemaakt. Door de tegenstrijdige contractsbepaling van artikel 2.3. echter is thans niet duidelijk of verlenging van het contract heeft plaatsgevonden op grond van het toegekende optierecht of doordat het contract voor bepaalde tijd op 28 maart 2011 is geëindigd en vervolgens is voortgezet als een contract voor onbepaalde tijd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het huurcontract vanaf 1 maart 2011 is voortgezet als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Nu onbetwist is dat de huurovereenkomst door [gedaagde] is opgezegd tegen 1 juni 2018 met een opzegtermijn van twee maanden en dat blijkens het bepaalde in artikel 7: 228 lid 2 BW huurovereenkomsten van een onroerende zaak, niet zijnde woonruimte of bedrijfsruimte, kunnen worden opgezegd met een opzegtermijn van een maand, volgt daaruit dat [gedaagde] de huurovereenkomst tijdig en volgens de eisen van de wet heeft opgezegd, zodat de huurovereenkomst per 1 juni 2018 is geëindigd.

Op grond van voorgaande overwegingen zijn de door Sigismund gevorderde huurtermijnen over de maanden augustus en september 2018 niet gebaseerd op de door haar gestelde contractuele verhouding, zodat deze als ongegrond zullen worden afgewezen.

Nu de huurovereenkomst niet meer bestaat zal de in reconventie voorwaardelijk gevorderde ontbinding eveneens worden afgewezen. Omdat Sigismund in conventie in het ongelijk zal worden gesteld en [gedaagde] in reconventie, vindt de kantonrechter aanleiding de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie, te compenseren op de hierna vermelde wijze.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en in reconventie

wijst het gevorderde af;

compenseert de kosten van de procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2019.

typ/conc: 482/AM

coll: