12.3.1 Inleiding

Naar mijn oordeel dient op grond van de door artikel 1ep vereiste ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en het eigendomsbelang voor bepaalde situaties van directe en indirecte schaduwschade een voorziening te bestaan voor eigenaren die hun eigendom willen of moeten verkopen. Het niet-bestaan van een voorziening voor schaduwschade kan voor eigenaren immers zeer onbillijk (‘unfair’) uitwerken en dus leiden tot een ‘unfair balance’.1 De rechtspraak van het ehrm biedt (in ieder geval bij directe schaduwschade) ook enige steun voor de opvatting dat onder omstandigheden een voorziening voor schaduwschade moet bestaan.2 Ik zal hieronder voor drie verschillende situaties van schaduwschade die zich in Nederland voordoen aangeven of een voorziening voor de schade van de eigenaar mijns inziens vereist is. Ik zal mij daarbij beperken tot schaduwschade die bestaat uit de waardedaling van grond en daarmee verbonden objecten.3 Blijkens de literatuur en de rechtspraak doet schaduwschade zich in de praktijk namelijk meestal voor in de vorm van een waardedaling van grond en daarmee verbonden objecten, zodat dit de belangrijkste vorm van schaduwschade is. Dat neemt niet weg dat schaduwschade zich in bepaalde gevallen ook voor zou kunnen doen in de vorm van een waardedaling van andere, niet met de grond verbonden objecten.4 Ook neemt dat niet weg dat schaduwschade zich niet alleen in de vorm van een waardedaling van eigendommen, maar bijvoorbeeld ook in de vorm van inkomstenderving kan manifesteren.5 Bij inkomstenderving valt bijvoorbeeld te denken aan gederfde huuropbrengsten, doordat door het beleidsvoornemen de grond en daarmee verbonden objecten niet of slechts tegen een lagere huur verhuurd kunnen worden.6 Ook valt bij inkomstenderving te denken aan bedrijven die willen of moeten investeren in nieuwe bedrijfsmiddelen en/of een uitbreiding om hun inkomsten te verhogen of op peil te houden. Zulke bedrijven kunnen (vanwege het beleidsvoornemen) tegen het probleem aan lopen dat die uitbreiding juridisch (planologisch) niet meer toegestaan is en/of dat de investering economisch niet meer verantwoord gedaan kan worden, omdat zij die (in het geval van verwezenlijking van het voornemen) niet kunnen terugverdienen. Het gevolg is dan dat zij hun inkomsten niet kunnen verhogen of op peil houden en dus inkomstenderving leiden als gevolg van het beleidsvoornemen. Deze andere vormen van schaduwschade blijven hier (ook als zij zich voordoen in combinatie met een waardedaling van grond en daarmee verbonden objecten) echter buiten beschouwing, omdat het het bestek van dit proefschrift te buiten gaat om een integrale oplossing voor alle vormen en situaties van schaduwschade te bieden (zo dit al mogelijk zou zijn). Het probleem van schaduwschade is daarvoor te complex en veelomvattend.7 De keuze om alleen in te gaan op (een voorziening voor) schaduwschade in de vorm van waardedaling van grond en daarmee verbonden objecten impliceert vanzelfsprekend dat ik in dit hoofdstuk niet zal pogen een voorziening voor te stellen en uit te werken voor andere vormen van schaduwschade (zoals de genoemde inkomstenderving), ook niet als die andere vormen zich (in bepaalde gevallen) in combinatie met een waardedaling van grond en daarmee verbonden objecten manifesteren. Dat neemt niet weg dat voor die andere vormen van schaduwschade een voorziening mogelijk gevonden kan worden langs dezelfde lijnen als die ik in dit hoofdstuk volg voor een voorziening voor waardedalingen van grond en daarmee verbonden objecten. Dit vergt evenwel nadere doordenking (waarvoor binnen het bestek van dit proefschrift geen ruimte is).

In de volgende paragrafen zal ik voor de volgende drie verschillende situaties van schaduwschade die zich in Nederland voordoen aangeven of een voorziening naar mijn oordeel vereist is: (1) directe schaduwschade met onteigeningsdreiging, (2) directe schaduwschade zonder onteigeningsdreiging en (3) indirecte schaduwschade.