8.2.4.2.3.2 Algemene kosten bij verrichten of afnemen vastgoedtransactie

Voor de belastingplichtige leverancier of exploitant die een belastbare vastgoedtransactie verricht, zullen de goederen en diensten die in verband met die transactie afneemt veelal directe kosten zijn (zie paragraaf 8.2.4.2.2.4). Het Midland Bank-arrest laat zien dat dit niet het geval is voor kosten die het gevolg zijn van de belastbare vastgoedtransactie, zoals de kosten in verband met een geschil over de staat van het geleverde of ter beschikking gestelde vastgoed. Van deze kosten kan immers niet gezegd worden dat zij ten behoeve van de – reeds verrichte! – belastbare vastgoedtransactie zijn gemaakt. Kosten die niet ten behoeve van de belastbare vastgoedtransactie(s) worden gemaakt zijn voor de belastingplichtige verkoper of exploitant derhalve algemene kosten. Hierbij kan gedacht worden aan de kosten van makelaarsdiensten die door een belastingplichtige zijn afgenomen ten behoeve van zijn vrijgestelde leveringen van oude bedrijfsgebouwen én de (belaste) terughuur van deze bedrijfsgebouwen.1 Ook wanneer een belastingplichtige ervoor kiest om af te zien van de voorgenomen bouw en belaste leveringen van nieuwbouwwoningen en met het oog daarop van de gemeente een dienst afneemt die bestaat in het afzien van het recht op nakoming van de koop van bouwterreinen door de gemeente, is sprake van algemene kosten.2 Deze dienst is door de belastingplichtige immers niet afgenomen ten behoeve van de voorgenomen belaste leveringen van de nieuwbouwwoningen. Integendeel, de dienst is juist afgenomen ten behoeve van het afblazen van de voorgenomen belaste leveringen van de nieuwbouwwoningen.

Voor de afnemer van een belaste vastgoedtransactie behoren de kosten van de vastgoedtransactie zelf alsmede de kosten voor het aangaan van deze transactie3, zoals de kosten van een makelaar en adviseur, naar mijn mening tot de kosten van zijn gehele bedrijfsactiviteit indien hij het geleverde of ter beschikking gestelde vastgoed heeft verworven ten behoeve van zijn belaste én vrijgestelde handelingen. Hierbij kan gedacht worden aan een belegger die een nieuw kantoorgebouw aanschaft en dit gebouw deels vrijgesteld en deels belast gaat verhuren, aan een onderwijsinstelling die een schoolgebouw zowel voor haar vrijgestelde onderwijsdiensten als haar belaste handelingen (verkoop eten en drinken, verhuur kluisjes etc.) gaat gebruiken of aan een verzekeringsmaatschappij die een nieuw kantoorgebouw aanschaft of huurt ten behoeve van haar belaste en vrijgestelde handelingen.