HR, 17-10-2025, nr. 24/02960

In navolging van deskundigen en partijen spreekt de rechtbank in haar vonnis over deelgebieden (deelgebied A, deelgebied B, deelgebied B1 enz.). Die aanduiding is mede ontleend aan een door VDL in feitelijke aanleg ingebracht kaartje, dat de deskundigen als bijlage 2 bij hun definitief advies hebben gevoegd:8.

Het middel in het principaal cassatieberoep bestaat uit drie onderdelen.

Onderdeel I van het middel richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.28 tot en met 2.34 van het bestreden vonnis. Voor een goed begrip citeer ik ook de daaraan voorafgaande overwegingen van de rechtbank betreffende de (feitelijke) uitgangspunten van de beoordeling en de standpunten van partijen:

‘De werkelijke waarde van deelgebied B

Deelgebied B, groot 8.260 m2, valt deels binnen het bestemmingsplan Swentibold/N297 en deels binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. De gronden in dit deelgebied hebben op de peildatum allemaal een agrarische bestemming.

Verder zijn de volgende (planologische) feiten relevant voor de beoordeling van de werkelijke waarde van de gronden in deelgebied B:

VDL beschikte per peildatum over tijdelijke omgevingsvergunningen, die ertoe strekten dat in deelgebied B parkeerplaatsen mochten worden gerealiseerd, alsmede een hekwerk en lichtmasten rondom die parkeerplaatsen (hetgeen in 2016 ook daadwerkelijk is gerealiseerd). Deze vergunningen zijn uiteindelijk (na een verlenging) op 1 januari 2024, derhalve na de peildatum, geëxpireerd.

Een deel van deelgebied B is gelegen binnen een strook grond van 34 meter aan weerszijden van de A2 die in het [Barro] is aangewezen als reserveringsgebied ten behoeve van een mogelijke verbreding van de A2. Kort gezegd mogen er in Barro-gebied geen permanent vergunde bouwwerken worden opgericht. Parkeerplaatsen zijn geen bouwwerken, hekwerken en lichtmasten zijn dat wel. Ongeveer 6.260 m2 van deelgebied B valt binnen het Barro-reserveringsgebied en ongeveer 2.000 m2 daarbuiten.

Op 18 december 2020 is het PIP vastgesteld. Dit PIP is op 1 februari 2022 onherroepelijk geworden. In dit PIP is voorzien in een bestemming die het mogelijk maakt om VDL uit te breiden en om parkeerplaatsen aan te leggen ten behoeve van de toegenomen productiecapaciteit.

In het verlengde en op basis van dit PIP is op 22 december 2020 aan VDL een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden en reviseren van VDL in de vorm van het realiseren van een tweede productielijn. Daarbij zijn alle toestemmingen (onder andere bouwen, milieu, bomenkap, maken van uitwegen etcetera) verleend voor de uitbreiding van een productiecapaciteit van 400.000 auto’s per jaar, dus inclusief de bouw van alle benodigde productiefaciliteiten en de aanleg van parkeerplaatsen. De bouw van de parkeergarage (met vier modules van elk 520 parkeerplaatsen) is in deze omgevingsvergunning inbegrepen. Bij het vaststellen van de grootte van de parkeergarage is destijds reeds rekening gehouden met de door onteigening te verliezen aantal parkeerplaatsen. Deze omgevingsvergunning is vóór de peildatum onherroepelijk geworden.

De Staat waardeert de gronden in deelgebied B op € 12,00 per vierkante meter. Deze waarde betreft twee maal de agrarische waarde op basis van de veronderstelling dat een redelijk handelende ondernemer de beschikkingsbevoegdheid over een dergelijk nabijgelegen stuk grond tussen de verkeersader en het eigen terrein zou willen hebben. De aldaar aanwezige verharding vertegenwoordigt volgens de Staat een negatieve waarde, omdat de eigenaar die na afloop van de vergunning op eigen kosten dient te verwijderen. De Staat betwist dat sprake is van een (hogere) verwachtingswaarde.

VDL en de deskundigen gaan wel uit van een hoge verwachtingswaarde, die zij baseren op de voorontwerpbestemmingsplannen “VDL Nedcar/IPS e.o.” (2016) en “VDL Nedcar Pasveld” (2017) en het PIP. Zij gaan uit van de fictie dat deelgebied B onderdeel zou hebben uitgemaakt van het PIP en daardoor permanent bestemd zou zijn als parkeerterrein in het geval het Tracébesluit en het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit worden weggedacht. De Staat hanteert in tegenstelling tot VDL nog wel een afslag voor de gronden, waarop gebruiksmogelijkheden worden beperkt door het Barro doordat op die grond geen permanent bestemde bouwwerken mogen worden opgericht. De deskundigen kennen een verwachtingswaarde van € 140,00/m2 toe voor het gedeelte dat buiten het Barro valt en € 90,00/m2 voor het gedeelte dat binnen Barro valt. VDL stelt de waarde van de gronden in deelgebied B gelijk aan die van deelgebied A, zijnde € 155,00/m2 en voert aan dat het Barro geen invloed heeft op de verwachtingswaarde.

De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van de door VDL en de deskundigen aangenomen verwachtingswaarde en overweegt daartoe als volgt.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat bij de waardebepaling op de peildatum moet worden uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden van het onteigende (als onderdeel van het als geheel te beschouwen bedrijfsterrein) waarop in deze zaak op de peildatum vergaande beperkingen lagen. Dat wil concreet zeggen: beperkingen die in meer of mindere mate in de weg staan aan het gebruik als parkeerterrein ten behoeve van de fabriek.

Daarnaast geldt dat van verwachtingswaarde sprake is in geval een redelijk handelende koper op basis van per peildatum bestaande, voldoende reële verwachtingen over een lucratieve wijziging van de ter plaatse geldende planologie voor het onteigende een hogere prijs zal willen betalen dan de prijs die louter de reflectie is van de per peildatum daadwerkelijk vigerende bestemming. Bij het bepalen van een eventuele verwachtingswaarde mag worden uitgegaan van een min of meer speculatief aangelegde gegadigde, maar met pure speculatie hoeft geen rekening te worden gehouden.

De gronden in deelgebied B hadden op de peildatum een agrarische bestemming, waarop sinds 2016 parkeerterreinen waren aangelegd, waarvoor slechts een tijdelijke omgevingsvergunning was verleend tot uiteindelijk, na een eenmalige verlenging,1 januari 2024.

Naar het oordeel van de rechtbank bestond er op de peildatum, 19 april 2022, geen redelijke verwachting op een meer rendabele bestemming, zoals VDL en de deskundigen menen, omdat er op de peildatum in feitelijke zin geen verwachting bestond op – waar het in concreto om draait – een permanente bestemming als parkeerterrein, omdat de gronden in deelgebied B niet langer nodig zouden zijn om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte die nodig zou worden in verband met de voorgenomen uitbreiding van de productiecapaciteit c.q. tweede productielijn.

Het op 1 februari 2022 onherroepelijk geworden PIP en de in het verlengde daarvan verkregen Omgevingsvergunning voorzien immers reeds in die parkeerbehoefte doordat VDL daarmee de benodigde publiekrechtelijke toestemming heeft verkregen om een parkeergarage te bouwen met vier modules op het bestaande bedrijventerrein. Om die reden bestond er op de peildatum ook geen verwachting dat VDL nog een aanvraag zou doen om de tijdelijk verleende parkeervergunningen (nogmaals) te verlengen of om op het onteigende een permanente parkeerbestemming aan te vragen. Bovendien valt niet in te zien waarom er door de overheid tot enige bestemmingswijziging zou worden overgegaan indien een daartoe strekkend verzoek van de ondernemer zou ontbreken. Kortom: er was op de peildatum geen praktische aanleiding meer om de bestaande tijdelijke en permanente maaiveldparkeerplaatsen te behouden en dus ook geen concrete verwachting over een toekomstige “lucratieve” ontwikkeling van deelgebied B. Een redelijk handelende koper is dan ook niet bereid om meer dan de agrarische waarde te betalen voor deze tijdelijk vergunde maaiveldparkeerplaatsen. Hooguit zou het kunnen beschikken over een stuk grond tussen de verkeersader en het eigen terrein nog waarde kunnen hebben, waarmee de Staat dan ook terecht rekening heeft gehouden.

VDL heeft met betrekking tot voornoemde bouwplannen betoogd dat zij schadebeperkend heeft gehandeld doordat zij er op voorhand voor heeft gezorgd dat de bouw van de gehele parkeergarage van vier modules van elk 520 parkeerplaatsen (zonder onteigening was er volgens haar slechts een parkeergarage van twee modules nodig) onderdeel is van de verleende omgevingsvergunning. Dit betreft echter geen schade die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening zodat deze niet op grond van artikel 40 Ow voor vergoeding in aanmerking komt. VDL heeft geheel vrijwillig en op eigen initiatief plannen gemaakt en voorbereidingen getroffen om een parkeergarage te bouwen die geheel voorziet in de parkeerbehoefte, waardoor het op de peildatum niet (langer) nodig was om over parkeergelegenheid te beschikken op het onteigende (voor degene die het bedrijfsterrein van VDL als geheel exploiteert). Deze planvorming is niet gebeurd vooruitlopend op de onteigening op verzoek van en/of met medewerking van en/of met toestemming van de Staat. In dat kader heeft VDL nog wel aangevoerd dat zij zienswijzen en beroep heeft ingesteld tegen het Tracébesluit en dat de Staat ermee bekend was dat VDL in haar aanvraag voor de Omgevingsvergunning anticipeerde op de onteigening en schadebeperkende maatregelen trof, maar dat brengt niet met zich mee dat zou moeten worden geconcludeerd dat er wel toestemming/medewerking door de Staat werd verleend om – vooruitlopend op de onteigening – schadebeperkend te handelen.

In de lijn van de jurisprudentie van de Hoge Raad dient het dan voor rekening van VDL te blijven dat de nut en noodzaak voor het permanent bestemmen van de gronden in deelgebied B als parkeerterrein en daarmee de verwachtingswaarde is komen te vervallen. Een uitzondering op dit uitgangspunt, indien daarvan al theoretisch sprake zou kunnen zijn, doet zich in de onderhavige feiten en omstandigheden niet voor.

Ten aanzien van gebied B zal de rechtbank gelet op het voorgaande afwijken van het advies van de deskundigen en de werkelijke waarde vaststellen op € 12,00 per vierkante meter, zoals door de Staat bepleit. Voor verharding en hekwerk (volgens VDL 645 meter in deelgebied B) wordt geen vergoeding toegekend omdat die per saldo geen waarde vertegenwoordigen omdat de eigenaar na afloop van de tijdelijke parkeervergunning per 1 januari 2024 deze op eigen kosten dient te verwijderen.

Dit resulteert in een bedrag van 8.260 vierkante meter x € 12,00 is € 99.120,00.’

Subonderdeel Ia richt een rechtsklacht en een motiveringsklacht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.29 en 2.30, eerste en tweede alinea. Het subonderdeel klaagt dat de rechtbank heeft miskend dat – nu het werk waarvoor wordt onteigend alsmede het Tracébesluit en het daaraan voorafgaande ontwerp-Tracébesluit moeten worden weggedacht op grond van art. 40c Onteigeningswet – ter bepaling van de waarde van de gronden in deelgebied B de vraag moet worden beantwoord wat naar redelijke verwachting de situatie was geweest als de onteigening, het werk waarvoor onteigend wordt en het (ontwerp-)Tracébesluit er niet zouden zijn geweest. VDL en de deskundigen waren van oordeel dat de gronden in deelgebied B dan onderdeel zouden hebben uitgemaakt van het PIP en daardoor permanent bestemd zouden zijn als parkeerterrein. Als de rechtbank het voorgaande niet heeft miskend, dan is haar beslissing in ieder geval onvoldoende gemotiveerd.

Mede in het licht van de processtukken uit de feitelijke instanties waarnaar het middel verwijst (zie voetnoot 21 van de procesinleiding) moet het subonderdeel aldus worden begrepen dat de rechtbank de eliminatieregel onjuist heeft toegepast door bij de vaststelling van de werkelijke waarde – na het wegdenken van het (ontwerp-)Tracébesluit – uit te gaan van de agrarische bestemming die op de peildatum op de gronden van deelgebied B rust op grond van de toepasselijke bestemmingsplannen en vervolgens te beoordelen of er sprake is van een redelijke verwachting op een meer lucratieve bestemming als bedrijfsterrein op grond waarvan verwachtingswaarde zou moeten worden toegekend. Volgens VDL moet eliminatie van het (ontwerp-)Tracébesluit ertoe leiden dat we de gronden in deelgebied B op de peildatum moeten denken met de permanente bestemming van bedrijfsterrein (zodat dus niet slechts sprake is van slechts een verwachting daarvan).9.Ook uit de repliek van VDL blijkt dat het subonderdeel in deze zin moet worden opgevat.10.Ten slotte, ook de Staat heeft de klacht in deze zin begrepen.11.

Ik merk op dat de steller van het middel ervan uitgaat dat de deskundigen de opvatting van VDL delen. Dat is niet juist.12.Het definitief advies laat er geen twijfel over bestaan dat de deskundigen ervan zijn uitgegaan dat – met eliminatie van het (ontwerp-)Tracébesluit – de gronden in deelgebied B op grond van de toepasselijke bestemmingsplannen op de peildatum een agrarische bestemming hadden. Vervolgens hebben de deskundigen beoordeeld of een verwachtingswaarde moet worden toegekend, en in dat verband hebben de deskundigen beoordeeld (i) of de gronden in deelgebied B na eliminatie van het (ontwerp)‌Tracébesluit onderdeel zouden hebben uitgemaakt van het PIP, en (ii) of aan die gronden een (permanente) bestemming zou zijn toegekend die het gebruik als parkeerterrein mogelijk maakt. In het definitief advies valt over de uitgangspunten bij de vaststelling van de schadeloosstelling (paragraaf XI.1 van het advies) onder meer te lezen:13.

‘Het beeld na eliminatie

Na eliminatie van het Tracébesluit en het ontwerp Tracébesluit ontstaat per peildatum het navolgende beeld.

De onteigende gronden zijn gelegen binnen twee verschillende bestemmingsplannen: het bestemmingsplan Industriepark Swentibold/N297n (2002) en het bestemmingsplan Buitengebied Born – Geleen (2013).

(…)

De gronden aangeduid als [onder meer gebied B1, A-G] zijn alle gelegen binnen het bestemmingsplan Swentibold/N297.

Het noordelijk deel van perceel 1009 – aangeduid als gebied B1 (…) kent (kort gezegd) een agrarische bestemming.

(…)

De gronden aangeduid als [onder meer gebied B2, A-G] zijn alle gelegen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. De percelen [gebied B2] hebben een agrarische bestemming.

(…)

De gebieden A en B1 en circa de helft van het gebied B2 zijn gelegen binnen een strook grond van 34 meter aan weerszijden van de A2 die in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) is aangewezen als reserveringsgebied ten behoeve van een mogelijke verbreding van de A2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een reserveringsgebied mag geen wijzigingen ten opzichte van het op het moment van aanwijzing op dat gebied geldende bestemmingsplan bevatten waardoor het mogelijk wordt een bouwwerk op te richten waarvoor een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.2 lid 1 sub a Wabo is vereist. (…).’

Bij het bepalen van de werkelijke waarde (in paragraaf XI.2) grijpen de deskundigen hierop ook terug:14.

‘Algemeen

De voor omschreven eliminatie heeft effect op de werkelijke waarde, in die zin dat die waarde vanwege de eliminatie moet worden bepaald met voorbijgaan aan het effect van zowel het Tracébesluit als het ontwerp Tracébesluit. Waardering zal dan in beginsel moeten geschieden met inachtneming van de na eliminatie vigerende planologie – die hiervoor beknopt is beschreven – alsmede de overige per peildatum aanwezige feiten en omstandigheden, waaronder begrepen de op dat moment bestaande redelijke verwachtingen.

(…)

Anders dan VDL, menen de deskundigen evenwel dat de per peildatum feitelijk als parkeerterrein gebruikte gronden voor wat betreft de waardering niet alle over één kan kunnen worden geschoren.

De gronden in gebied A zijn per peildatum immers niet alleen feitelijk in gebruik als parkeerterrein, maar zij zijn ook (permanent) als zodanig bestemd.

De gronden in de gebieden B1 en B2 hebben die “omgevingsrechtelijke status” niet. Hooguit zou kunnen worden aangenomen dat zij – de onteigening weggedacht – diezelfde “status” als de gronden in gebied A zouden hebben verkregen, maar in dat geval zou aan die grond in het beste geval een verwachtingswaarde (kunnen) toekomen, die nooit exact gelijk is aan de waarde van grond waarvan het gebruik per peildatum al positief is bestemd.’

Het onjuiste uitgangspunt van het subonderdeel met betrekking tot het advies van deskundige betekent nog niet dat de klachten van het subonderdeel ongegrond zijn. Met betrekking tot de rechtsklacht: een onjuiste rechtsopvatting van de rechtbank is niet minder onjuist indien de rechtbank die opvatting (tot op zekere hoogte) deelt met deskundigen. Met betrekking tot de motiveringsklacht: de omstandigheid dat de deskundigen het standpunt van VDL niet hebben gevolgd, doet er op zichzelf niet aan af dat de rechtbank afdoende op het standpunt van VDL, en de bezwaren van VDL tegen de benadering van de deskundigen, diende te responderen.

De rechtbank heeft in rechtsoverwegingen 2.18-2.19 geoordeeld dat het (ontwerp-)Tracébesluit moet worden geëlimineerd, maar onder andere het Barro en het PIP niet. Vervolgens heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.24 vastgesteld dat de gronden in deelgebied B op grond van de geldende bestemmingsplannen op de peildatum een agrarische bestemming hebben (zie ook rechtsoverweging 2.30, eerste alinea). De rechtbank geeft het betoog van VDL en het oordeel van de deskundigen in rechtsoverweging 2.27 aldus weer dat zij uitgaan van een hoge verwachtingswaarde en dat zij in dat verband uitgaan van de fictie dat deelgebied B onderdeel zou hebben uitgemaakt van het PIP en daardoor permanent bestemd zou zijn als parkeerterrein in het geval het Tracébesluit en het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit worden weggedacht. Voordat zij toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de waarde van het onteigende overweegt de rechtbank in rechtsoverweging 2.29 nog dat als uitgangspunt heeft te gelden dat bij de waardebepaling op de peildatum moet worden uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden van het onteigende (als onderdeel van het als geheel te beschouwen bedrijfsterrein) waarop op de peildatum vergaande beperkingen lagen, dat wil zeggen: beperkingen die in meer of mindere mate in de weg staan aan het gebruik als parkeerterrein ten behoeve van de fabriek.

VDL heeft uitvoerig betoogd dat bij het bepalen van de werkelijke waarde van de gronden in deelgebied B na eliminatie van het (ontwerp-)Tracébesluit niet moet worden uitgegaan van de ‘onderliggende agrarische bestemming’, maar dat ervan moet worden uitgegaan dat deze gronden op de peildatum reeds een bestemming als bedrijfsterrein zouden hebben gehad.15.Ik citeer hieronder een deel van het betoog zoals opgenomen in de pleitnota van VDL ten behoeve van de mondelinge behandeling (mede in reactie op het definitief advies van de deskundigen):16.

‘Volledige eliminatie leidt tot meer dan slechts een verwachtingswaarde

12. Het debat tussen partijen heeft zich vooral toegespitst op de waarderingsgrondslag van de deelgebieden B en C.

13. Deelgebieden B1 en B2 bestaan uit de in 2016 aangelegde parkeerterreinen waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning geldt. Deskundigen kijken sec naar deze te onteigenen perceelsgedeelten en zien een parkeerterrein met een omgevingsvergunning die per 1 januari 2024 expireert. Dat leidt deskundigen tot de conclusie dat naar de onderliggende bestemming moet worden gekeken (Agrarisch) en hooguit een verwachtingswaarde kan worden toegekend. Die verwachtingswaarde is er wel, omdat deskundigen ervan uitgaan dat de gronden vrijwel zeker een parkeerbestemming hadden gekregen in het PIP. Toch wordt er een zekere afslag gehanteerd, “want het is immers slechts een verwachtingswaarde”.

14. Een vergoeding voor reconstructie van het parkeerterrein is volgens deze benadering van deskundigen niet aan de orde (al staat dat op gespannen voet met de inschatting van deskundigen dat het parkeerterrein inderdaad permanent zou worden bestemd). Verder wordt verwezen naar jurisprudentie over de vergoeding van exploitatieschade. Deskundigen trekken derhalve een parallel met een situatie waarin sprake is van 1) een voorgenomen maar nog niet gerealiseerde exploitatie op het onteigende en 2) een verwachting over een nog toekomstige bestemmingswijziging.

15. Deelgebied C betreft het Pasveld-terrein. Ook hier kijken deskundigen sec naar het te onteigenen perceelsgedeelte. Zij zien grond met een agrarische bestemming, waarop nog geen parkeerplaatsen zijn aangelegd. Van een reconstructieverplichting kan volgens deskundigen geen sprake zijn, omdat voor het Pasveld-gebied “zelfs een tijdelijke vergunning ontbrak”.

16. Volgens VDL is deze benadering onjuist. Het eliminatiebeginsel van artikel 40c Onteigeningswet wordt door deskundigen niet correct toegepast. VDL ziet dat op de peildatum alle gronden die zij in eigendom heeft in het PIP zijn opgenomen en dat deze gronden in het PIP allemaal zijn bestemd voor de autofabriek, inclusief uitbreiding met een tweede productielijn. Alles, behalve de gronden die zijn onteigend.

17. In de door deskundigen aangehaalde jurisprudentie ontbreekt iedere parallel met de bijzondere omstandigheden van dit geval. Nergens gaat het over een strook grond die buiten een ontwikkeling is gelaten, maar anders integraal onderdeel zou zijn geweest van dezelfde planologische procedure die reeds doorlopen is op de peildatum. Het gaat hier om één integraal PIP, die met geen ander doel is vastgesteld dan om één planologische regeling te bieden voor een coherent bedrijfscomplex van één initiatiefnemer voor één productiefaciliteit, inclusief uitbreiding daarvan, alsmede daarmee samenhangende aanpassingen aan de omliggende provinciale en gemeentelijke wegstructuur. Bij een juiste toepassing van het eliminatiebeginsel, zou op de peildatum geen sprake zijn van slechts een verwachting over een nog toekomstige bestemmingswijziging. De planologische grondslag voor het gebruik als parkeerterrein zou dan reeds een feit zijn geweest.

18. In het arrest GA1/Barneveld moest de planologische procedure nog volledig worden doorlopen, waarna de betonfabriek ook nog moest worden vergund. Na eliminatie zou er weer een redelijke verwachting zijn dat de reeds gesloten bevoegdhedenovereenkomst daadwerkelijk zou leiden tot het doorlopen van die planologische procedure en het uiteindelijk kunnen realiseren van een betonfabriek, waaruit voordeel zou worden genoten. Bij VDL ligt het feitencomplex anders. Het is niet zo dat er zonder A2-verbreding op de peildatum slechts een gunstig perspectief zou zijn op een toekomstige wijziging van de bestemming. De planologische procedure zou op de peildatum al zijn afgerond. De bestemmingswijziging zou niet meer in de toekomst liggen, maar in het verleden.

(…)

20. Wat komt er bij VDL op de peildatum in de plaats voor het weggedachte tracébesluit? Dat is niet de onderliggende agrarische bestemming met de verwachting van een mogelijk toekomstige bestemmingswijziging. Wat er voor in de plaats komt is een reeds vastgesteld PIP met een bestemming die het mogelijk maakt om parkeerplaatsen aan te leggen ten behoeve van de toegenomen productiecapaciteit.’

Volgens VDL is het (ontwerp-)Tracébesluit de enige reden waarom de gronden in deelgebied B geen onderdeel zijn geworden van het PIP, althans aan die gronden binnen het PIP geen bestemming als bedrijfsterrein is gegeven. Een waardering op grond van slechts verwachtingswaarde leidt niet tot een volledige schadeloosstelling, aldus VDL.17.

Op dit betoog van VDL is de rechtbank niet ingegaan, en de deskundigen maar beperkt. Geeft het oordeel van de rechtbank inderdaad blijk van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is dat oordeel onbegrijpelijk?

Als ik het goed zie, betreden we min of meer onontgonnen terrein: in de rechtspraak van uw Raad heb ik een beslissing over een vergelijkbare situatie als die voorligt, niet aangetroffen. De deskundigen hebben bij gelegenheid van het onteigeningspleidooi gezegd dat sprake zou zijn van ‘bestendige rechtspraak’ in overeenstemming met de door hen gekozen benadering,18.maar zij hebben noch ter zitting noch in hun rapport rechtspraak vermeld waaruit zou volgen dat wat VDL hier bepleit, niet mogelijk zou zijn. Ik vermoed dat de deskundigen bedoelen dat wat VDL bepleit, in de bestaande rechtspraak bij hun weten nog niet zo is toegepast. Voor zover ik het overzie, klopt dat op zichzelf. Dat betekent echter nog niet dat op basis van de principes van het onteigeningsrecht zoals die zich in de rechtspraak van (vooral) uw Raad hebben ontwikkeld, niet meer of anders over het standpunt van VDL valt te zeggen. Hoe dient volgens die principes de verhouding tussen de eliminatieregel en de ‘planologische taxatiegrondslag’19.te worden opgevat?

De waarde van een onroerende zaak in de markt wordt bepaald door de gebruiksmogelijkheden van de zaak, zowel actuele als potentiële. Voor die gebruiksmogelijkheden zijn allang niet meer uitsluitend de fysieke eigenschappen van de onroerende zaak bepalend. In de planmatige ruimtelijke ordening zoals die reeds sinds geruime tijd in Nederland bestaat, wordt de waarde van een onroerende zaak in zeer sterke mate bepaald door de planologische status van de zaak, dat wil zeggen door dat deel van het publiekrecht dat bepaalt welk gebruik van een onroerende zaak toegelaten, onder voorwaarden toegelaten, verboden of verplicht is (of eventueel gereguleerd in nog andere varianten en gradaties).

Tot die planologische status is uiteraard in de eerste plaats te rekenen, voorheen de bestemming van de grond en de zich daar bevindende bouwwerken volgens het bestemmingsplan (art. 3.1 lid 1 Wet ruimtelijke ordening) en sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet de aan de locatie toegedeelde functies volgens het omgevingsplan (art. 4.2 Omgevingswet). Maar er zijn veel meer ruimtelijke plannen die de actuele en toekomstige gebruiksmogelijkheden van een onroerende zaak beïnvloeden, waarbij voor een deel van die plannen geldt dat ze ook tot verplichte beëindiging van eerder legaal gebruik van een onroerende zaak kunnen leiden (anders dan bij bestemmings- en omgevingsplannen het gewone geval is).

Taxatie van een onroerende zaak, eenvoudig omdat zij is schatting van de waarde ervan, is ondenkbaar zonder dat de planologische status van de zaak daarin wordt verdisconteerd. De planologische taxatiegrondslag is voor de taxateur dus een wezenlijk en onmisbaar vertrekpunt. Dat geldt buiten de context van onteigening, en het geldt ook binnen die context. Buiten de context van onteigening, bijvoorbeeld in het geval van een taxatie ten behoeve van financiering, zal in het algemeen gelden dat alleen de werkelijke planologische status in aanmerking komt, aangevuld met op het moment van de taxatie te voorziene ontwikkelingen wat betreft die werkelijke planologische status. Binnen de context van onteigening is het gedeeltelijk anders.

In de eerste plaats wordt in het geval van onteigening de planologische taxatiegrondslag bepaald naar de peildatum van de onteigening, dat wil zeggen volgens het tijdstip van de gedwongen overgang van de eigendom van de onroerende zaak (art. 40a Onteigeningswet, art. 15.20 Omgevingswet). Ontwikkelingen in de planologie en verwachtingen omtrent zulke ontwikkelingen van na de peildatum komen niet in aanmerking. Wat na de peildatum is gekomen, moet eenvoudig worden ‘weggedacht’. Het werken met een bepaalde peildatum is intussen niet voorbehouden aan het onteigeningsrecht. Ook bij herverkaveling (art. 10.20 Besluit kwaliteit leefomgeving, voorheen art. 27 Besluit inrichting landelijk gebied) en in het belastingrecht komen peildata volop voor.20.

In de tweede plaats, en daarin is het onteigeningsrecht ongetwijfeld méér bijzonder, kan de eliminatieregel meebrengen dat de planologische taxatiegrondslag anders is dan de werkelijke planologische status van het onteigende op de peildatum. In het bijzonder voor de nadelen van het werk en van de plannen voor werk geldt dat zij steeds dienen te worden geëlimineerd. Met betrekking tot voordelen ligt het gecompliceerder, maar in deze zaak kan dat verder onbesproken blijven.21.

We zijn nu aanbeland bij de vraag waarvoor de voorliggende zaak ons stelt. Want wat betekent het nu dat het werk en de plannen voor het werk dienen te worden geëlimineerd? Betekent dit dat van alle elementen die de werkelijke planologische status van de onroerende zaak op de peildatum bepalen, eenvoudig het werk en het plan voor het werk moeten worden ‘weggedacht’, en niet meer dan dat? Dus als was het een aftreksom, waarbij men beziet wat men na aftrek overhoudt? Of is het anders, en is elimineren scenariodenken, in de zin dat we vergelijken met de hypothetische situatie dat het werk en het plan voor het werk er niet zouden zijn geweest en in plaats daarvan een andere, hypothetische planologische werkelijkheid? Gaan we uit een van een aftreksom, dan houden we na de aftrek nog steeds werkelijke planologie over (hoewel opzettelijk onvolledige werkelijke planologie). Gaan we uit van scenariodenken, dan is in voorkomende gevallen ook plaats voor hypothetische planologie.

In heel veel gevallen zullen beide benaderingen tot dezelfde uitkomst leiden. In het algemeen ligt het tempo van de planologische besluitvorming nu eenmaal niet zo hoog dat het zich vaak zal kunnen voordoen dat vol valt te houden dat indien het werk en de plannen voor het werk niet zouden hebben bestaan, er reeds op de peildatum een andere planologische werkelijkheid zou zijn geweest dan de planologische werkelijkheid direct voorafgaand aan het plan voor het werk. Maar bij uitzondering is het anders. De zaak die voorligt, illustreert dat.

De stellingen van VDL komen erop neer dat in de omgeving van het onteigende zich gelijktijdig twee planologische ontwikkelingen voordeden, die beide voortvarend door de verantwoordelijke overheden zijn afgehandeld, met als resultaat (a) enerzijds het plan voor het werk, namelijk verbreding van de A2, in de vorm Tracébesluit Structurele verbreding A2 Het Vonderen-Kerensheide van 1 oktober 2019, alsook het daaraan voorafgaande ontwerp Tracébesluit van 17 juli 2017, en (b) anderzijds het PIP, het Provinciaal Inpassingsplan Uitbreiding VDL Nedcar, vastgesteld op 18 december 2020.22.De plannen voor het werk gaan vanzelfsprekend altijd vooraf aan een onteigening (de peildatum), maar in dit geval gaat ook het PIP daaraan vooraf, want de onteigening is van 19 april 2022. De stellingen van VDL houden in dat als de onroerende zaken niet in de plannen voor het werk begrepen zouden zijn geweest, zij in het PIP zouden zijn betrokken en daarin een permanente bestemming als parkeerterrein zouden hebben gekregen.

Zoals gezegd, de rechtbank is op een en ander in het geheel niet ingegaan. De deskundigen hebben dat wel gedaan, zij het ook summier. De strekking van de overwegingen van de deskundigen is niet dat het door VDL geschetste scenario onjuist is of te onzeker, maar in plaats daarvan dat voor een dergelijk scenariodenken geen ruimte bestaat. Ik verwijs naar het citaat uit hun definitief advies, hiervoor ‎3.6, de zinsnede volgens welke de waardering van de werkelijke waarde ‘in beginsel moet geschieden met inachtneming van de na eliminatie vigerende planologie’. Volgens wat direct daarop volgt moet die waardering óók geschieden met inachtneming van ‘de overige per peildatum aanwezige feiten en omstandigheden, waaronder begrepen de op dat moment bestaande redelijke verwachtingen’, maar dat is wat anders dan de hypothetische planologie waarvan VDL uitgaat. Ik verwijs verder naar het slot van het bedoelde citaat, volgens welke een toe te kennen verwachtingswaarde nooit gelijk is aan de waarde van grond waarvan het gebruik op de peildatum al positief is bestemd, wat onderstreept dat in een geval zoals in onze zaak voorligt de opvatting van de eliminatieregel als aftreksom met een correctie voor de verwachtingswaarde, tot een andere, voor de onteigende minder gunstige uitkomst leidt dan een opvatting van de eliminatieregel als scenariodenken.

Een en ander is ook zeer duidelijk uit hetgeen de deskundigen bij gelegenheid van het onteigeningspleidooi hebben gezegd:23.

‘VDL zegt dat alles gewaardeerd moet worden op basis van een positieve bestemming die ziet op een parkeermogelijkheid. Echter, op de peildatum was er geen positieve bestemming. Dus daar kun je ook niet vanuit gaan. Het Barro dus niet elimineren. Na eliminatie val je terug op de bestemming voorafgaand aan het Tracébesluit. Dat is agrarisch. Dus kijken of er verwachtingswaarde is.

(…)

VDL zegt dat het veel meer parkeerplaatsen zouden moeten zijn, hetgeen berust op het idee dat je na eliminatie zou moeten landen op een positieve parkeerbestemming, maar daar gaan wij niet van uit. Tijdelijk parkeren is bestemming, dat is geen situatie waarin een positieve parkeerbestemming bestaat. Geen aanleiding om af te wijken. Is bestendige rechtspraak.’

Ik merkte op dat de strekking van de overwegingen van de deskundigen niet is dat het door VDL geschetste scenario onjuist dan wel onzeker is. In het verband van hun overwegingen over de verwachtingswaarde hebben de deskundigen opname in het PIP zelfs ‘de meest reële verwachting’ genoemd. Het verschil in inzicht tussen VDL en deskundigen betreft dus niet de feiten, ook niet de hypothetische feiten, maar wat volgens de regels van het onteigeningsrecht uit die feiten voortvloeit. Ik citeer opnieuw het definitief advies van deskundigen (cursivering toegevoegd):24.

‘Deskundigen menen dat die vraag [of een redelijk handelende koper, uitgaande van verkoop door VDL van het gehele complex, aan het onteigende een hogere waarde zou toekennen dan louter de agrarische waarde, A-G] bevestigend moet worden beantwoord, nu naar het oordeel van deskundigen bij een eliminatie van de plannen voor de verbreding van de A2 de meest reële verwachting zou zijn (geweest) dat die gronden zouden zijn betrokken in het PIP. Hoewel het formuleren van verwachtingen uiteraard altijd een element van speculatie in zich bergt, menen deskundigen dat niet heel waarschijnlijk zou zijn geweest dat – nogmaals het (ontwerp)Tracébesliuit weggedacht – de provincie Limburg een strook tussen de Hub. Van Doornweg en de A2 buiten het PIP zou hebben gehouden.

Een bevestiging van de redelijkheid van een dergelijke verwachtingen ontlenen deskundigen aan de wijze waarop het aangrenzende bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Echt-Susteren is vormgegeven. Ook daar loopt de plangrens parallel met het tracé van de A2 (…).’

Van belang is nog wat verderop in het definitief advies van deskundigen nog volgt:25.

‘Daarmee [de redelijke verwachting dat de gronden in het PIP zouden zijn betrokken, A-G] is vanzelfsprekend nog niet gegeven dat die gronden binnen dat PIP ook als parkeerterrein zouden zijn bestemd en/of gebruikt. De voor omschreven reservering die volgt uit het Barro zou ook bij die besluitvorming een rol hebben gespeeld. Bouwwerken – zoals een hekwerk en verlichting (die nu met een tijdelijk vergunning zijn gerealiseerd) – zouden niet zijn toegestaan. Een parkeerterrein zelf (dat geen bouwwerk is) mogelijk wel. Het ontbreken van hek en verlichting zou de aantrekkelijkheid van de parkeervoorziening beperken.

Ook hier biedt het voormelde naastgelegen bestemmingsplan Buitengebied enige houvast. In dat plan zijn de gronden naast de A2 opgenomen in zogenaamde vrijwaringszones, waarvoor de volgende regels gelden:

(…)

Kort gezegd mogen in die zones geen bouwwerken worden opgericht. Parkeerplaatsen zijn geen bouwwerken; hekwerk en lichtmasten zijn dat wel.

Het voorgaande betekent dat deskundigen aanleiding zien de gebieden B1 en B2 te waarderen op basis van verwachtingswaarde, meer concreet op basis van de verwachting dat die gronden – de onteigening weggedacht – onderdeel zouden zijn geworden van het PIP en binnen dat plan niet alleen feitelijk, maar ook in publiekrechtelijke zin onderdeel zouden zijn gemaakt van het gehele bedrijfsterrein van VDL ter plaatse, in het bijzonder als mogelijk parkeerterrein (maar met dien verstande dat daar geen bouwwerken zouden kunnen worden gerealiseerd). Dat perspectief indiceert een aanzienlijk hogere waarde dan een agrarische waarde, maar niet een waarde die gelijk aan de gronden binnen gebied A.

De waarde van de grond met verharding onder een positieve bestemming is hiervoor begroot op EUR 155 per m2. De waarde van zodanige grond met verharding op basis van een verwachtingswaarde – en dan ook nog eens een verwachting op een minder aantrekkelijke bestemming dan die van de per peildatum positief bestemde gronden – zal dus lager (moeten) liggen. Die waarde begroten deskundigen op circa EUR 90 per m2. Daarbij merken deskundigen op dat voor deze gronden geldt dat zij voorziene van een verharding, welke verharding bij een toekomstig/voorgezet gebruik als parkeerterrein zijn waarde behoudt.’

Dit komt erop neer dat de deskundigen ten opzichte van de gronden met parkeerterreinen met een positieve bestemming in gebied A (door hen gewaardeerd op € 155 per m2), met betrekking tot de gronden waar het in cassatie om gaat (de gronden in de gebieden B1 en B2) om twee redenen een aftrek hebben toegepast, namelijk (1) op grond van de overweging dat vanwege het niet te elimineren Barro op die gronden geen hekwerken en lichtmasten zouden hebben mogen worden geplaatst, wat de waarde van de parkeerterreinen negatief zou hebben beïnvloed, en (2) op grond van de overweging dat een verwachting altijd minder is dan een positieve bestemming. De aftrek om deze beide redenen is in totaal € 65 per m2 (het verschil tussen € 155 en € 90).

Op de aangehaalde plaats maken de deskundigen geen uitsplitsing. Uit het vervolg van hun definitief rapport volgt die uitsplitsing mogelijk wel. Naar aanleiding van het voorlopige advies van deskundigen had VDL erop gewezen dat voor circa de helft van deelgebied B2 geldt dat het buiten het reserveringsgebied van het Barro ligt, zodat daarvoor wel een bestemming had kunnen worden verleend die verlichtingsmasten en hekwerken mogelijk maakt. Deskundigen hebben de juistheid hiervan erkend en zijn voor de desbetreffende gronden gekomen tot een ‘hogere verwachtingswaarde, namelijk een waarde gerelateerd aan de beoogde aanwending als courant parkeerterrein’, welke waarde de deskundigen hebben begroot op € 140 per m2.26.Hieruit lijkt te volgen dat de aftrek voor het verschil tussen een positieve bestemming en de door de deskundigen getaxeerde verwachtingswaarde € 15 per m2 bedraagt (zie echter direct hierna, ‎3.26 en ‎3.27).

Er is echter nog een ander punt van discussie met betrekking tot de waardering van dezelfde gronden. VDL heeft naar aanleiding van het voorlopig advies van deskundigen nog de opmerking gemaakt dat een waardedrukkend effect van de omstandigheid dat binnen het reserveringsgebied geen lichtmasten en hekwerken niet of nauwelijks aanwezig is, gelet op de functie die het parkeerterrein heeft in het kader van de totale bedrijfsvoering van VDL. Deskundigen hebben hierop gereageerd met de opmerking dat zij27.

‘een betrekkelijk forse afwaardering (toch) geraden achten, vanwege het voormelde risico dat de aanwezige verharding nihil waard wordt (en zelfs moet worden verwijderd), namelijk in het onverhoopte – maar niet uit te sluiten – geval de beoogde bestemmingswijziging toch niet gerealiseerd wordt.’

De verwijzing naar ‘het voormelde risico’ ziet op een passage op de vorige pagina waar de deskundigen, in reactie op opmerkingen van de Staat, opmerken dat ‘de negatieve consequenties van de onverhoopte situatie dat de verwachting zich niet realiseert – namelijk: het alsnog moeten verwijderen van de verharding’ door hen in de begrote verwachtingswaarde is verdisconteerd. Hieruit leid ik af dat in ieder geval een deel van de € 50 overige aftrek tenminste mede gerelateerd is aan de opvatting van deskundigen dat na eliminatie niet van een hypothetische positieve bestemming mag worden uitgegaan, namelijk via een extra aftrek voor het risico dat aanwezige erfverharding zou moeten worden verwijderd. Kortom, de aftrek voor het verschil tussen een positieve bestemming en de door de deskundigen getaxeerde verwachtingswaarde bedraagt meer dan € 15 per m2, want bij een positieve bestemming bestaat bedoeld risico uiteraard niet.

Ik merk nog op dat de rechtbank de waarde van deelgebied B nog weer veel lager heeft gesteld dan deskundigen, namelijk op niet meer dan € 12 per m2, dit omdat de gronden op de peildatum volgens de rechtbank ook geen verwachtingswaarde meer hadden. Dit oordeel van de rechtbank berust op de overweging dat VDL op de peildatum reeds in haar parkeerbehoefte had voorzien door het bouwen van een parkeergarage met vier modules, welk vrijwillig handelen van VDL volgens de rechtbank niet wordt geëlimineerd (rechtsoverwegingen 2.30 en 2.31, hiervoor 3.3 geciteerd). Tegen die overwegingen richt zich subonderdeel Ic.

Met het voorgaande is het verschil van inzicht tussen VDL en deskundigen respectievelijk de rechtbank en het financieel belang ervan voldoende geduid. Het wordt tijd dat ik kleur beken. Is juist de door de rechtbank stilzwijgend onderschreven opvatting van deskundigen dat wat betreft de planologische taxatiegrondslag eliminatie is op te vatten als een aftreksom, in de zin dat taxatie van de werkelijke waarde dient plaats te vinden op grond van de overblijvende werkelijke planologie, zij het ook dat daarna nog een correctie kan volgen op grond van het concept verwachtingswaarde? Of is de juiste opvatting van die eliminatie een vorm van scenariodenken, met als mogelijk resultaat dat een hypothetische bestemming tot de planologische taxatiegrondslag wordt gerekend, namelijk in het geval dat aannemelijk is dat als het werk en het plan voor het werk er niet zouden zijn geweest, de onroerende zaak reeds op de peildatum die (permanente) bestemming zou hebben gehad.

Mijns inziens is de formulering van art. 40c Onteigeningswet niet beslissend. Die formulering luidt dat geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door (onder meer) het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen voor dat werk. Art. 15.23 Omgevingswet bevat dezelfde negatieve formulering. In deze formulering blijft in het midden wat in de plaats van hetgeen wordt geëlimineerd de grondslag van de taxatie is. Mijns inziens is daarvoor bepalend het beginsel van volledige vergoeding van alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van de zaak lijdt (art. 40 Onteigeningswet, art. 15.18 Omgevingswet).

Dat beginsel van volledige schadevergoeding pleit zéér voor scenariodenken. Als alleen mag worden afgetrokken van de werkelijke planologie op de peildatum en niet in plaats van de geëlimineerde planologie andere, hypothetische planologie mag worden geplaatst, ook al is aannemelijk dat die andere planologie er zou zijn geweest als het werk en het plan voor het werk er niet zouden zijn geweest, is het risico zeer groot dat de onteigende niet werkelijk een volledige vergoeding van zijn schade ontvangt. Alleen maar wegdenken is daarom mijns inziens niet werkelijk een optie. Wie alleen maar wegdenkt, en zich bij voorbaat afsluit van de mogelijkheid dat hij in plaats van het weggedachte iets anders behoort te denken, denkt de vergelijking die de vaststelling van schade steeds is, niet ten einde. Het stelt mij gerust dezelfde gedachte reeds bij Telders (1968) te vinden:28.

‘Bezien “van buitenaf” is er in wet en rechtspraak een grote voor het oog willekeurig bepaalde hoeveelheid dingen, waarop “niet mag worden gelet”. Deze dingen moeten wij dus wegdenken; wij moeten van deze dingen abstraheren. En wanneer wij iets moeten wegdenken, moeten wij een toestand “fingeren”, in welke dat weggedachte ding niet voorkomt, soms zelfs iets anders fingeren, dat voor het weggedachte in de plaats komt.’

Ik zei hiervoor ‎3.18 dat het tempo van de planologische besluitvorming in het algemeen niet hoog genoeg is om te kunnen volhouden dat in het vergelijkingsgeval er reeds op de peildatum een andere planologische werkelijkheid zou zijn geweest. Dat verklaart mijns inziens waarom er in eerdere rechtspraak van uw Raad geen precedent is aan te wijzen (hiervoor ‎3.11). Intussen is er met betrekking tot een andere toepassing van de eliminatieregel dan die met betrekking tot de planologische taxatiegrondslag wel reeds een precedent, namelijk met betrekking tot bijkomende schade. Ik doel op een arrest uit 1998, namelijk het arrest Niet-uitgebreide tuinkas.29.Als geen sprake was geweest van onteigening, zou de onteigende volgens de rechtbank een gedeelte van het onteigende perceel hebben gebruikt om zijn tuinbouwkas uit te breiden. In het zicht van de onteigening had de onteigende besloten die uitbreiding voorlopig uit te stellen, met inkomensschade tot gevolg. De rechtbank oordeelde dat ook de inkomensschade die de onteigende als gevolg daarvan had geleden, kon worden aangemerkt als onteigeningsgevolg. Uw Raad achtte dit oordeel van de rechtbank juist. Ook in deze zaak leidde scenariodenken tot een vergelijking met een situatie die er niet daadwerkelijk was. Zou alleen het plan en het werk daarvoor zijn wéggedacht, zonder er ook iets bij te denken, dan was dit niet mogelijk geweest.

Bij sommige van de lezers zal de gedachte opkomen dat scenariodenken spoedig speculatief en daarom willekeurig is. In het belang van zulke lezers maak ik aanvullend nog drie opmerkingen.

1. De inschatting van het hypothetisch scenario van de vergelijkingssituatie, zoals die inschatting bij alle vaststelling van schade moet worden gemaakt, is – ik zeg dit Hebly na –per definitie met onzekerheid omkleed, want vergelijkt met een toestand die niet werkelijk bestaat.30.Het onderbuikgevoel dat scenariodenken speculatief en willekeurig is, is dus op zichzelf begrijpelijk.

2. De norm waarvoor schadevergoeding de remedie is, behoort bepalend te zijn voor de wijze waarop we vaststellen hoe de vergelijkingssituatie eruit zou hebben gezien, en niet de onderbuik. Onderdeel van die norm is dat de waardevermindering die het gevolg is van de schaduw die het werk en het plan voor het werk vooruit werpen, niet voor risico van de onteigende komt, omdat anders het algemeen belang gedeeltelijk ten laste van het individu van de onteigende zou worden gerealiseerd, in plaats van ten laste van het collectief.31.Zich ten volle rekenschap geven van wat tevoorschijn komt als de schaduw wordt weggedacht, is dus noodzakelijk om de willekeur van een individuele last te voorkomen en echte gelijkheid voor de publieke lasten te realiseren.

3. Ook de stoplap van de verwachtingswaarde die de deskundigen in de zaak hebben gebruikt om VDL tegemoet te komen, is niet ontleend aan wat op de peildatum werkelijk is en is dus in zoverre niet minder speculatief. Ook het toekennen van een verwachtingswaarde veronderstelt scenariodenken, want een verwachting is niet werkelijk iets anders dan een scenario dat zich als aannemelijk voordoet. Toekenning van een verwachtingswaarde is ook prima als klopt dat er in het vergelijkingsgeval op de peildatum nog geen positieve bestemming zou zijn geweest. Het probleem met de aftrekopvatting van de deskundigen (hiervoor ‎3.17) is dat de vraag wat het meest waarschijnlijke scenario is, niet ten volle onder ogen wordt gezien, omdat het scenario van een op de peildatum reeds gerealiseerde positieve bestemming bij voorbaat buiten de vergelijking wordt gehouden. Dan houdt men alleen toekenning van verwachtingswaarde als optie over, welke optie VDL echter mijns inziens alleszins begrijpelijk houdt voor niet meer dan een doekje voor het bloeden.

Op grond van voorgaande overwegingen, meen ik dat de rechtsklacht van het subonderdeel doel treft. De motiveringsklacht behoeft geen bespreking.

Aan het voorgaande doet niet af dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.19.2 heeft vastgesteld dat het PIP niet moet worden geëlimineerd en dat daartegen in cassatie geen klacht is gericht.32.In deze rechtsoverweging heeft de rechtbank geoordeeld dat het PIP betrekking heeft op de uitbreidingsplannen van VDL zelf en dat geen sprake is van een concreet plan of een plan waarin wordt voortgebouwd op een concreet plan voor het werk, zijnde de verbreding van de Rijksweg A2, zodat het PIP niet – op grond van art. 40c onder 3° Onteigeningswet – voor eliminatie in aanmerking komt. Dat het PIP als zodanig niet wordt geëlimineerd, waarvan in cassatie inderdaad moet worden uitgegaan, brengt echter nog niet met zich dat geen ruimte meer bestaat om bij de vaststelling van de schadeloosstelling aan te nemen dat de eliminatie van het (ontwerp-)Tracébesluit ook doorwerkt in de inhoud van het PIP en/of dat geen aanleiding kan bestaan om op grond van de redelijkheid af te wijken van de uitgangspunten die op de peildatum voortvloeien uit het PIP zoals dat daadwerkelijk tot stand is gekomen.33.

Gelet op het slagen van subonderdeel Ia bestaat bij bespreking van subonderdeel Ib geen belang meer.

Dat geldt ook voor subonderdeel Ic, maar onder meer in verband met de samenhang met onderdeel III bespreek ik dat subonderdeel ten overvloede toch.

Subonderdeel Ic richt een rechtsklacht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.31 en 2.32 (hierboven in ‎3.3 geciteerd). De rechtbank heeft volgens het subonderdeel miskend dat de voor de peildatum gemaakte vrijwillige keuze van VDL om een omgevingsvergunning aan te vragen die voorziet in de mogelijkheid een parkeergarage te bouwen met vier modules in plaats van twee niet tot gevolg heeft dat het voor rekening van VDL moet blijven dat de nut en noodzaak voor het permanent bestemmen van de gronden in deelgebied B als parkeerterrein en daarmee de verwachtingswaarde is komen te vervallen.

In rechtsoverweging 2.31 oordeelt de rechtbank dat de schadebeperkende maatregelen die VDL heeft genomen34.– door ervoor te zorgen dat zij in haar parkeerbehoefte kon voorzien zonder gebruik te maken van de te onteigenen gronden in deelgebied B – geen schade betreft die een die een direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, zodat deze niet op grond van art. 40 Onteigeningswet voor vergoeding in aanmerking komt. In het bijzonder heeft VDL geheel vrijwillig en op eigen initiatief plannen gemaakt en voorbereidingen getroffen om een parkeergarage te bouwen die geheel voorziet in de parkeerbehoefte. Dit is niet gebeurd vooruitlopend op de onteigening op verzoek van en/of met medewerking van en/of met toestemming van de Staat. In lijn met de jurisprudentie van de Hoge Raad moet het dan volgens de rechtbank, in rechtsoverweging 2.32, voor rekening van VDL blijven dat nut en noodzaak voor het permanent bestemmen van de gronden in deelgebied B als parkeerterrein en daarmee de verwachtingswaarde is komen te vervallen. Een uitzondering op dit uitgangspunt doet zich volgens de rechtbank in de onderhavige feiten en omstandigheden niet voor. Vergelijk ook rechtsoverweging 2.47 waar de rechtbank – meer categorisch – overweegt dat het onteigeningsrecht geen ruimte geeft om rekening te houden met schadebeperkend handelen als dat handelen niet met toestemming van de onteigenaar heeft plaatsgevonden.

We zijn nu aanbeland bij het punt waar de onderhavige zaak de zaak Het Vonderen – Kerensheide I behalve in feitelijke ook in juridische zin raakt.35.Volgens de rechtspraak van uw Raad vormen de feiten en omstandigheden zoals die op de peildatum bestonden weliswaar het uitgangspunt bij de bepaling en begroting van de ten gevolge van de onteigening geleden schade, maar kan de redelijkheid een uitzondering op dit uitgangspunt rechtvaardigen om te waarborgen dat de werkelijke waarde van het onteigende aan de onteigende wordt vergoed. In de zaak Het Vonderen – Kerensheide I had de onteigende vooruitlopend op de onteigening het perceelsgedeelte dat niet zou worden onteigend (het toekomstige overblijvende) aan een derde verkocht. Volgens de rechtbank kon als gevolg van dit handelen van de onteigende, dat geheel vrijwillig en op eigen initiatief van de onteigende plaatsvond, bij het bepalen van de schadeloosstelling niet worden uitgegaan van de waarde die het perceel zou hebben bij een verkoop van het perceel als geheel. Uw Raad overwoog naar aanleiding van de tegen dit oordeel gerichte klacht dat de onteigening in die zaak haar schaduw vooruitgeworpen had in die zin dat de verkoop van het overblijvende in rechtstreeks verband stond met de op handen zijnde onteigening. Aan de omstandigheid dat de onteigende het overblijvende geheel vrijwillig en op eigen initiatief had verkocht, en niet vooruitlopend op de onteigening op verzoek van, met medewerking van of met toestemming van de onteigenaar, moet in een geval waarin de onteigening haar schaduw vooruitgeworpen heeft niet zonder meer beslissende betekenis worden toegekend.36.

Ook in de onderhavige zaak heeft de onteigening haar schaduw vooruit geworpen. VDL heeft aangevoerd dat zij met het oog op het verlies van de permanente en tijdelijke parkeerplaatsen op het onteigende ervoor heeft gekozen om de al op haar terrein geplande parkeergarage van twee modules met twee aanvullende modules uit te breiden. In rechtsoverweging 2.25.4 heeft de rechtbank vastgesteld dat bij het bepalen van de grootte van die parkeergarage rekening is gehouden met het door de onteigening te verliezen aantal parkeerplaatsen en in rechtsoverweging 2.31 haalt de rechtbank het standpunt van VDL aan dat zonder onteigening een parkeergarage van twee in plaats van vier modules nodig was, zonder dat de rechtbank dit standpunt verwerpt. Tegen die achtergrond kan de enkele omstandigheid dat VDL deze maatregelen voorafgaand aan de onteigening geheel vrijwillig en op eigen initiatief heeft genomen, en dat dit niet op verzoek van en/of met medewerking van en/of met toestemming van de Staat heeft plaatsgevonden, niet de beslissing dragen dat de gevolgen van de schadebeperkende maatregelen – dat nut en noodzaak voor het permanent bestemmen van de gronden in deelgebied B als parkeerterrein zijn komen te ontbreken en daarmee het vervallen van de verwachtingswaarde – voor rekening van VDL moeten blijven. Als de rechtbank ervan is uitgegaan dat op grond van de rechtspraak van uw Raad alleen grond bestaat om af te wijken van het uitgangspunt dat bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de feiten en omstandigheden op de peildatum als sprake is van een verzoek, medewerking of instemming van de onteigenaar, althans dat dit op grond van de rechtspraak van uw Raad als uitgangspunt geldt (waarop maar beperkt uitzonderingen mogelijk zijn), dan is dat onjuist.37.

Gelet op het voorgaande is de klacht van subonderdeel Ic gegrond. Daarmee is niet gezegd dat zonder onteigening slechts een parkeergarage van twee in plaats van vier modules nodig was, zoals VDL heeft betoogd en waarvan hiervoor veronderstellenderwijs is uitgegaan (bij wijze van hypothetische feitelijke grondslag in cassatie). Na cassatie en verwijzing zal het hof dit eventueel (alsnog) moeten beoordelen.

Onderdeel II van het middel richt zich tegen rechtsoverweging 2.36 van het bestreden vonnis. Voor de volledigheid citeer ik ook rechtsoverweging 2.35. De rechtbank heeft overwogen:

‘De werkelijke waarde van deelgebied C en de bermgrond

Deelgebied C (Pasveld genaamd) en 262 vierkante meter bermgrond liggen binnen het bestemmingsplan Buitengebied Born-Geleen. Op de peildatum heeft deelgebied C (totaal 6.291 vierkante meter onverharde grond) een agrarische bestemming. De werkelijke waarde wordt door de Staat begroot op € 30,00 per vierkante meter en door VDL op € 80,00 per vierkante meter.

De deskundigen hebben op basis van diverse referentietransacties en het feit dat deze agrarische gronden gunstig liggen voor een toekomstige uitbreiding van het VDL complex de gronden gewaardeerd op € 35,00 per vierkante meter. De rechtbank kan zich verenigen met deze waarde, waarbij adequaat rekening is gehouden met ligging, gesteldheid en inrichting.

De rechtbank ziet net als de deskundigen geen grond om het standpunt van VDL dat de waarde van Pasveldgronden gelijk moet worden gesteld aan reeds als bedrijfsterrein bestemde gronden, te volgen. De rechtbank waardeert het onteigende in deelgebied C (6.291 vierkante meter) conform het deskundigenadvies op € 35,00 per vierkante meter, hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 220.185,00.’

Het onderdeel bevat een rechtsklacht en een motiveringsklacht. De rechtsklacht houdt in dat de rechtbank heeft miskend dat – nu het werk waarvoor wordt onteigend alsmede het Tracébesluit en het daaraan voorafgaande ontwerp-Tracébesluit moeten worden weggedacht op grond van art. 40c Onteigeningswet – ter bepaling van de waarde van de gronden in deelgebied C de vraag moet worden beantwoord wat naar redelijke verwachting de situatie was geweest als de onteigening, het werk waarvoor onteigend wordt en het (ontwerp-)Tracébesluit er niet zouden zijn geweest. VDL en de deskundigen waren van mening dat de gronden in deelgebied C dan onderdeel zouden hebben uitgemaakt van het PIP en dus permanent bestemd zouden zijn als parkeerterrein. Als de rechtbank het voorgaande niet heeft miskend, dan is haar beslissing volgens het onderdeel in ieder geval onvoldoende gemotiveerd.

De klachten van dit onderdeel komen in wezen op hetzelfde neer als de klachten van subonderdeel Ia over het oordeel van de rechtbank over deelgebied B.38.De klachten slagen om dezelfde redenen als genoemd bij subonderdeel Ia. In aanvulling daarop, en toegespitst op deelgebied C, merk ik nog het volgende op.

Uit het definitief advies volgt dat de deskundigen ook bij deelgebied C zijn uitgegaan van de agrarische bestemming die op grond van het toepasselijke bestemmingsplan op de peildatum golden, en in verband met een mogelijke bestemming als bedrijfsterrein aan het onteigende een verwachtingswaarde hebben toegekend.39.Uit de in de procesinleiding genoemde vindplaatsen volgt dat VDL met betrekking tot deelgebied C hetzelfde standpunt heeft ingenomen als ten aanzien van deelgebied B, namelijk – kort gezegd – dat volledige eliminatie van het (ontwerp-)Tracébesluit leidt tot de gevolgtrekking dat deelgebied C op de peildatum al een bedrijfsbestemming zou hebben verkregen, zodat geen sprake is van slechts een verwachtingswaarde (zie onder meer de in ‎3.9 aangehaalde alinea’s uit de pleitnota van VDL).40.De rechtbank is in rechtsoverweging 2.35 uitgegaan van de agrarische bestemming die de gronden in deelgebied C op grond van het geldende bestemmingsplan hadden, en heeft in rechtsoverweging 2.36 geoordeeld dat er – bij dat uitgangspunt – geen grond is om aan te nemen dat de waarde van deelgebied C moet worden gelijkgesteld aan reeds als bedrijfsterrein bestemde gronden.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank bij haar beoordeling is uitgegaan van de omstandigheden die zich voordeden op de peildatum en dat de rechtbank in het hierboven weergegeven betoog van VDL ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om te onderzoeken of, na eliminatie van het (ontwerp-)Tracébesluit, uit behoorde te worden gegaan van de hypothetische werkelijkheid van een positieve bestemming als bedrijfsterrein op de peildatum. Zie de bespreking van subonderdeel Ia hiervoor.

Onderdeel III van het middel richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.46 t/m 2.48 van het vonnis. De rechtbank heeft overwogen:

‘Geen bijkomende schade

De deskundigen danwel VDL hebben nog een aantal bijkomende schadeposten genoemd, maar de rechtbank is van oordeel dat die niet een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening. Het gaat dan om de volgende bijkomende schadeposten.

Reconstructieschade: De deskundigen zijn er in hun advies vanuit gegaan dat door de onteigening 141 parkeerplaatsen (die lagen op de onteigende gronden) moeten worden gereconstrueerd en hebben in dat kader in hun begroting financieringsschade en onderhoudskosten opgenomen. Deze kosten zijn gegrond op de gedachte dat de reconstructie van de parkeerplaatsen in de parkeergarage een direct en noodzakelijk gevolg zijn van de onteigening. De rechtbank is echter van oordeel dat de meerkosten van het financieren, bouwen en onderhouden van een parkeergarage met vier in plaats van twee modules voortvloeit uit de vóór de peildatum gemaakte vrijwillige keuze van VDL om een omgevingsvergunning aan te vragen die voorziet in de mogelijkheid een parkeergarage te bouwen met vier modules in plaats van twee. Het is niet gebeurd op verzoek van of met medewerking of toestemming van de Staat. Het onteigeningsrecht geeft geen ruimte om rekening te houden met schadebeperkend handelen, indien dat handelen niet met toestemming van de onteigenaar heeft plaatsgevonden. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat er op de peildatum geen behoefte meer was om de door de onteigening verloren gegane parkeerplaatsen te reconstrueren omdat in die behoefte reeds was voorzien, zodat er ook geen grond bestaat om bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening te houden met reconstructieschade.

Hetzelfde geldt voor de door VDL genoemde kosten van [adviesbureau] en de kosten verbonden aan de externe financiering voor de bouw van de parkeergarage. De parkeergarage zou worden gerealiseerd, ongeacht de onteigening. Het betreft dus geen schade die op grond van artikel 40 Ow voor vergoeding in aanmerking komt.’

Subonderdeel IIIa richt een rechtsklacht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.47-2.48. De rechtbank heeft miskend dat de voor de peildatum gemaakte vrijwillige keuze van VDL om een omgevingsvergunning aan te vragen die voorziet in de mogelijkheid een parkeergarage te bouwen met vier modules in plaats van twee niet tot gevolg heeft dat de aanspraak van VDL op vergoeding van de aan de reconstructie van de door de onteigening verloren gegane parkeerplaatsen verbonden kosten (reconstructieschade) vervalt.

Het oordeel van de rechtbank in de rechtsoverwegingen 2.46-2.48 is gebaseerd op dezelfde onjuiste rechtsopvatting als het oordeel in rechtsoverweging 2.31 dat met subonderdeel Ic met succes wordt bestreden (hiervoor ‎3.38 e.v.). In het voetspoor van subonderdeel Ic slaagt ook subonderdeel IIIa.

Subonderdeel IIIb richt een motiveringsklacht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.46-2.47. De klacht behoeft gelet op het voorgaande geen behandeling. Het in het subonderdeel aangeduide betoog van VDL kan eventueel na cassatie en verwijzing (alsnog) in de beoordeling worden betrokken.