4.6.3 Het opstalrecht

Waar in Duitsland bij wijze van uitzondering een hoofdzaak wordt aangenomen als twee of meer roerende zaken met elkaar worden verbonden, geldt in Nederland het tegenovergestelde: natrekking zonder hoofdzaak is een “hoge uitzondering”.9 Dit verschil in vertrekpunt heeft gevolgen voor de zakelijke rechten, aangezien het aannemen van een hoofdzaak betekent dat de rechten op de nagetrokken zaak definitief tenietgaan. “Slapende” eigendomsrechten kent het Nederlandse recht immers niet.

Aan het Nederlandse vertrekpunt liggen de rechtszekerheid en het waardemotief ten grondslag. Een complexiteit van zakenrechtelijke rechten op een zaak zou niet wenselijk zijn voor het handelsverkeer. Het zou leiden tot rechtsonzekerheid. Daarnaast zou een eenheidszaak meer waard zijn dan de afzonderlijke delen bij elkaar. Het toekennen van zakelijke rechten op deze delen vormt een bedreiging voor het voortbestaan van deze eenheidszaak, zo is de gedachte. Hoewel de rechtszekerheid en het waardemotief ook overwegingen zijn die in het Duitse recht zwaar wegen, is daar gekozen voor een ander vertrekpunt door het begrip “hoofdzaak” eng te interpreteren. Een restrictieve uitleg van dat begrip is bij onze oosterburen een “grundrechtsorientierte Auslegung”, aangezien eigendomsverlies door natrekking moet worden voorkomen.10 Daarnaast bestaat, zoals gezegd, in het Duitse recht het subtiele onderscheid tussen wezenlijke en onwezenlijke bestanddelen, een onderscheid dat het Nederlandse recht niet kent. Is een zaak een bestanddeel geworden van een andere roerende zaak, dan leidt dat onder het BW altijd tot rechtsverlies.

In de gevallen waarin geen hoofdzaak is aan te wijzen, ontstaat mede-eigendom. Dit betekent dat het oorspronkelijke eigendomsrecht transformeert in een aandeel in het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht wordt in materiële zin in het mede-eigendomsrecht gecontinueerd. Hoewel bij vermenging de natrekkingsregels van toepassing zijn, is daar dikwijls geen hoofdzaak aanwezig, zeker niet indien twee dezelfde stoffen met elkaar worden vermengd. Wat voor het eigendomsrecht geldt, geldt ook voor de beperkte rechten. Na vermenging komen deze te rusten op het aandeel in het eigendomsrecht. Ze worden eveneens in materiële vorm gecontinueerd. De Hoge Raad heeft in het Zalco-arrest bepaald, dat van rechtswege een nieuw pandrecht op een aandeel in het eigendomsrecht komt te rusten, zelfs als er geen sprake is van mede-eigendom. De vermengde zaken behoorden immers toe aan een en dezelfde eigenaar. De Hoge Raad heeft hierbij gebruik gemaakt van een fictie.

Wordt een roerende zaak verenigd met een onroerende zaak, dan kan eerstgenoemde zaak langs twee wegen worden nagetrokken. Het eerste pad gaat via art. 3:4 BW (jo art. 5:3 BW), de tweede weg verloopt langs art. 5:20 BW (jo art. 3:3 BW). De criteria die zijn neergelegd in art. 3:4 BW zijn strenger dan die in art. 5:20 BW, mede doordat de rechtspraak de toepassing van laatstgenoemd artikel ruim interpreteert. Met name de ruime interpretatie van het “bestemmingscriterium” leidt vaak tot natrekking van zaken die met de grond (direct of indirect) zijn verbonden. Een feitelijke en voortdurende verbinding is voldoende om een duurzame vereniging aan te nemen die tot natrekking leidt.

Een verschil tussen het Nederlandse en Duitse recht is eveneens zichtbaar bij de vereniging van een roerende met een onroerende zaak. Onder het BGB wordt een zaak nagetrokken als deze vast met de grond is verbonden. Hiervan is sprake als afscheiding zou leiden tot vernietiging of zware beschadiging van het bestanddeel of de grond. Een vaste verbinding met de grond wordt voorts aangenomen als de kosten van de afscheiding van het bestanddeel niet in verhouding staan tot de economische waarde van het afgescheiden bestanddeel (§94 lid 1 BGB). Een roerende zaak wordt door het gebouw nagetrokken als deze het gebouw voltooit ((§94 lid 2 BGB).11 Deze criteria zijn enger dan “elke feitelijke en voortdurende verbinding” uit het Nederlandse recht. Ook kent het Nederlandse recht niet een afzonderlijk artikel voor zogenaamde “Scheinbestandteile”, zoals het BGB in §95. Een speciaal artikel dat de natrekkingsregels doorbreekt in geval van een tijdelijke verbinding is een oplossing waarvoor in Nederlandse recht niet is gekozen. Het BW kent één recht dat de natrekkingsregels opzij zet, namelijk het opstalrecht uit art. 5:101 BW. Dit recht splitst de eigendom tussen de grond en de opstallen. Het is de uitzondering op de hoofdregel dat bestanddeelvorming en natrekkingsregels door partijen niet uit te sluiten zijn. Het snel erkennen van een hoofdzaak, de ruime toepassing van de natrekkingsregels en de beperkte (wettelijke) mogelijkheden om deze regels te omzeilen hebben tot gevolg dat onder het BW zakelijke rechten na vereniging dikwijls definitief tenietgaan, vaker dan bijvoorbeeld bij onze oosterburen. Zijn zaken met elkaar verenigd, dan legt het beginsel van de continuïteit het af tegen (met name) de rechtszekerheid voor derden, zelfs als een derde nog niet in beeld is. Natrekking betekent immers direct verlies van zakelijke rechten, ongeacht of een derde een zakenrechtelijke aanspraak heeft op de eenheidszaak.

De wetgever heeft gekozen voor een systeem waarin geen verschillende uitzonderingen zijn opgenomen die bestanddeelvorming doorbreken en de natrekkingsregels opzij zetten. Getuige ook het schrappen van de bepaling uit het Ontwerp Meijers die bestanddeelvorming kon doorbreken en daardoor natrekking kon voorkomen (lid 3 van art. 3.1.1.3).12 Om toch de door natrekking gedupeerde een mogelijkheid te geven zijn rechtsverlies ongedaan te maken, kent het Nederlandse recht in bepaalde gevallen afscheidingsrechten toe, de zogenaamde iura tollendi. Ze zetten, geheel in overeenstemming met het beoogde wettelijke systeem, niet de natrekkingsregels opzij, maar geven een afscheidingsgerechtigde de mogelijkheid om de rechtsgevolgen van natrekking terug te draaien. Voordat deze iura tollendi worden besproken, komen eerst de algemene rechtsgevolgen van afscheiding nog ter sprake.