Einde inhoudsopgave
Afscheiding van bestanddelen (O&R nr. 134) 2022/1.4.1
1.4.1 Natrekking van een roerende zaak door een onroerende zaak
mr. J.C.T.F. Lokin, datum 01-03-2022
- Datum
01-03-2022
- Auteur
mr. J.C.T.F. Lokin
- JCDI
JCDI:ADS644930:1
- Vakgebied(en)
Goederenrecht / Algemeen
Goederenrecht (V)
Voetnoten
Voetnoten
D. 41, 1, 7, 10 en 12 (Gaius). Zie ook D. 6, 1, 49 (Celsus): “Solum partem esse aedium existimo nec alioquin subiacere uti mare navibus. 1. Meum est quod ex re mea superest, cuius vindicandi ius habeo.” “Ik meen dat de grond een deel is van het gebouw en dat hij er niet op een andere wijze onder ligt, zoals de zee onder schepen. 1: Aan mij behoort toe hetgeen van mijn zaak is overgebleven, en daarvan heb ik het recht tot revindicatie.”
Gaius 2, 73: “Praeterea id quod in solo nostro ab aliquo aedificatum est, quamvis ille suo nomine aedificaverit, iure naturali nostrum fit, quia superficies solo cedit.”
D. 22, 1, 25, 1 (Julianus): “(…) quoniam in percipiendis fructibus magis corporis ius ex quo percipiuntur quam seminis, ex quo oriuntur aspicitur: et ideo nemo umquam dubitavit, quin, si in meo fundo frumentum tuum severim, segetes et quod ex messibus collectum fuerit meum fieret (…)”.
Dernburg I (1902), p. 485.
D. 6, 1, 39 pr. (Ulpianus): “Redemptores, qui suis cementis aedificant, statim cementa faciunt eorum, in quorum solo aedificant.”
D. 41, 1, 60 (Scaevola): “Titius horreum frumentarium novum ex tabulis ligneis factum mobile in Seii praedio posuit: quaeritur, uter horrei dominus sit. Respondit secundum quae proponerentur non esse factum Seii.”
D. 6, 1, 59 (Julianus): “Habitator in aliena aedificia fenestras et ostia imposuit, eadem post annum dominus aedificiorum dempsit: quaero, is qui imposuerat possetne ea vindicare. Respondit posse: nam quae alienis aedificiis conexa essent, ea quamdiu iuncta manerent, eorundem aedificiorum esse, simul atque inde dempta essent, continuo in pristinam causam reverti.” “Een bewoner heeft in andermans gebouwen vensters en deuren aangebracht; na een jaar heeft de eigenaar van het gebouw deze verwijderd. Ik vraag of degene die ze heeft aangebracht een eigendomsactie kan instellen. Hij heeft geantwoord dat dit mogelijk is. Want zaken die zijn aangebracht aan gebouwen van iemand anders, behoren zo lang zij ermee verbonden zijn tot die gebouwen, maar zodra ze eruit zijn losgemaakt keren zij terug in de vorige rechtstoestand.”
D. 19, 1, 17, 7 (Ulpianus): “Labeo generaliter scribit ea, quae perpetui usus causa in aedificiis sunt, aedificii esse, quae vero ad praesens, non esse aedificii, ut puta fistulae temporis quidem causa positae non sunt aedium, verum tamen si perpetuo fuerint positae, aedium sunt.”
Art. 3:3 lid 1 BW: “Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.” Art. 5:20 lid 1 BW: “De eigendom van de grond omvat, voor zover de wet niet anders bepaalt: e. gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken, voor zover ze geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak.” Zie hierover Hoofdstuk 4, §4.1.5 en §4.6.1.
Naar Romeins recht was de eigenaar van de grondeigenaar van alles wat met zijn grond duurzaam was verbonden (superficies solo cedit).1 Een gebouw werd door deze hoofdregel nagetrokken door de grond en viel derhalve in de eigendom van de grondeigenaar, net als de planten en de bomen die met de grond waren verbonden.
“Bovendien wordt krachtens natuurrecht ons eigendom alles wat door iemand op onze grond gebouwd is, ook al heeft de betrokkene op eigen naam gebouwd; want de opstal wijkt voor de grond.”2
En:
“(…) Want bij het trekken van vruchten wordt meer gelet op het recht ten aanzien van de zaak waarvan ze getrokken worden dan op het recht ten aanzien van het zaad waaruit ze ontstaan. Daarom heeft niemand er ooit aan getwijfeld dat als ik uw graan op mijn grond heb ingezaaid, de gewassen alsmede hetgeen uit de oogst bijeengebracht is, mijn eigendom worden.”3
Wie de verbinding tussen de roerende zaken en de grond tot stand had gebracht of van wie de roerende zaken vóór de verbinding waren, deed niet ter zake. Dat hield in dat ook in het geval een grondeigenaar gestolen zaken had verbonden met zijn grond, hij eigenaar werd van die zaken.4 A heeft planken gestolen van B en die planken in zijn huis verwerkt. Het huis werd nagetrokken door de grond. Aangezien de gestolen planken van B onderdeel van het huis waren geworden, werd A eigenaar van de planken. Als niet grondeigenaar A, maar iemand anders de planken in het huis van A had gebouwd, werd A eigenaar van de materialen, ondanks dat die ander de verbinding tot stand had gebracht en ondanks dat de planken gestolen waren. Hieruit was het absolute karakter van de regel superficies solo cedit op te maken: het rechtsgevolg trad in, onafhankelijk van de wil der partijen.
“Aannemers die met hun eigen materialen bouwen, maken de materialen onmiddellijk tot eigendom van degenen op wier grond zij bouwen.”5
Ook als de grondeigenaar zelf een huis bouwde op zijn grond met andermans materialen, werd hij eigenaar van het huis, omdat het huis werd nagetrokken door de grond. Bouwde niet de grondeigenaar maar een ander het huis, dan was de grondeigenaar nog steeds eigenaar van het huis geworden. In bepaalde gevallen had de verbinding met de grond geen rechtsgevolgen. Als bijvoorbeeld de verbinding van de grond met een andere zaak niet fysiek en duurzaam was.
“Titus heeft een nieuwe, uit houten planken vervaardigde verplaatsbare graanschuur op een stuk grond van Seius neergezet. De vraag wordt opgeworpen wie van beiden eigenaar van de graanschuur is. Scaevola heeft geantwoord dat deze op basis van de voorgelegde feiten niet de eigendom van Seius is geworden.”6
De schuur was verplaatsbaar en daarom niet duurzaam met de grond verbonden. In dat geval ging de regel van superficies solo cedit niet op. Was de verbinding van een zaak met de grond echter een duurzame, dan verkreeg de grondeigenaar de eigendom van de zaak. Waar een gebouw in beginsel werd nagetrokken door de grond, trok het gebouw op zijn beurt de zaken na die werden verbonden met het gebouw. In het geval een venster aan het gebouw was vastgemaakt, behoorden de vensters (zolang de verbinding duurde) tot het gebouw.7 Het gebouw werd op zijn beurt weer nagetrokken door de grond, derhalve was de eigenaar van de grond ook eigenaar van de vensters geworden. Behoorden alle zaken na de verbinding tot het gebouw? Nee, zo blijkt uit de volgende tekst.
“Labeo schrijft als algemene regel dat die dingen die voor voortdurend gebruik in gebouwen aanwezig zijn, tot het gebouw behoren, maar dat die welke er slechts voor het moment zijn, niet tot het gebouw behoren, zoals bijv. tijdelijk geplaatste buizen niet tot het gebouw behoren, maar blijvend geplaatste daar wel toe behoren.”8
Modern gezegd behoren alleen die zaken tot een gebouw als zij daarmee duurzaam zijn verbonden. Het vereiste van “duurzaamheid” wordt thans nog gebruikt om aan te geven of een zaak als onroerend is aan te merken en of een zaak al dan niet eigendom van de grondeigenaar is geworden.9 Uit de tekst van Ulpianus blijkt dat zaken die tijdelijk verbonden waren met een gebouw daar niet toe behoorden.