12.3.2 Schaduwschadesituatie 1: directe schaduwschade met onteigeningsdreiging

Een eerste situatie waarin schaduwschade kan optreden is de situatie waarin de grond van een burger nodig is voor het tot stand brengen van werken en/ of activiteiten dan wel voor de realisering van een van het bestaande gebruik afwijkende bestemming. In die situatie zullen de grond en daarmee verbonden objecten door de overheid onteigend (of op basis van een minnelijke regeling aangekocht) moeten worden, aangezien een eigenaar rechtens niet gedwongen kan worden een werk, activiteit en/of bestemming te realiseren.1 Zodra het voornemen voor een dergelijk(e) werk, activiteit en/of bestemming bekendgemaakt wordt, ontstaat voor de eigenaar een dreiging van onteigening. Deze dreiging zal – behoudens het geval dat de nieuwe bestemming leidt tot een waardestijging van de grond en mogelijkheden tot zelfrealisatie bestaan2 – de grond voor kopers doorgaans minder aantrekkelijk maken en leiden tot een waardedaling van de grond. De toekomst van de grond en daarmee verbonden objecten is dan immers onzeker en kopers lopen het risico onteigend te worden. Voorbeelden van deze situatie zijn niet moeilijk te bedenken. Grond en daarmee verbonden objecten, zoals een woning of bedrijfsgebouw, zullen bijvoorbeeld doorgaans in waarde dalen, indien het voornemen bestaat om op de plaats waar zij zich bevinden een weg of een spoorlijn aan te leggen. Akkerland met de bijbehorende bedrijfsgebouwen kan in waarde dalen, indien een voornemen bestaat de plaats waar het zich bevindt aan te wijzen als beschermd natuurgebied.3

Voor deze situaties van directe schaduwschade met onteigeningsdreiging dient mijns inziens een voorziening te bestaan die de nadelige gevolgen ervan voor de eigenaar in ieder geval gedeeltelijk wegneemt. De periode waarin het voornemen voor het tot stand brengen van een werk, een activiteit en/of een van het bestaande gebruik afwijkende bestemming bestaat, kan immers vele jaren bedragen. Al die tijd wordt de waarde van de grond en de daarmee verbonden objecten gedrukt door dit voornemen en kan de eigenaar die zijn eigendom wil verkopen dit slechts doen tegen een lagere prijs dan voorheen.4 Mogelijk kan de eigenaar zijn eigendom als gevolg van het voornemen in die periode zelfs helemaal niet verkopen.5 Van eigenaren kan gelet op het algemeen belang dat met een voornemen gemoeid is gedurende een zekere periode verlangd worden dat zij de waardedaling of de onverkoopbaarheid zonder compensatie accepteren. Van de overheid mag echter worden verlangd dat zij de periode van waardedaling of onverkoopbaarheid beperkt houdt. Van de overheid mag gezien de in het geding zijnde eigendomsbelangen van burgers geëist worden dat zij binnen een redelijke termijn definitief beslist of een voornemen daadwerkelijk gerealiseerd zal worden en, zo ja, dat zij die realisering binnen een redelijke termijn aanvangt door verwerving van de benodigde grond en daarmee verbonden objecten. De overheid dient immers tijdig en consistent te handelen en daarmee rechtszekerheid te bieden.6 Gewezen wordt in dit verband ook op de Poolse zaken en de zaak- Sporrong en Lönnroth/Zweden. In die zaken berustte het oordeel van het ehrm dat sprake was van een schending van artikel 1ep immers op (1) het ontbreken van een (duidelijke en niet te lange) tijdsplanning voor het realiseren van de beoogde bestemming, (2) de jarenlange onzekerheid over het lot van de eigendom en (3) het ontbreken van een mogelijkheid om schadevergoeding te verkrijgen of de overheid te dwingen het perceel aan te kopen.7

Het voorgaande betekent naar mijn oordeel dat een eigenaar in een situatie van directe schaduwschade met onteigeningsdreiging de overheid in beginsel moet kunnen dwingen om hem schadevergoeding te betalen of de grond van hem te kopen, zodra de overheid niet binnen een redelijke termijn definitief beslist of het betreffende voornemen daadwerkelijk gerealiseerd zal worden of niet binnen een redelijke termijn (na het nemen van deze definitieve beslissing) met de realisering van het voornemen aanvangt door verwerving van de benodigde grond en daarmee verbonden objecten.8_,9