Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/5.5.2:5.5.2 Richtlijn

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/5.5.2

5.5.2 Richtlijn

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Het uitgangspunt van art. 12 lid 1, onderdeel a Btw-richtlijn is dat sprake is van de van rechtswege belaste levering van een nieuw gebouw indien het gebouw wordt geleverd vóór de eerste ingebruikneming. Zoals uit paragraaf 5.4.3 volgt, dient een gedeelte van een gebouw afzonderlijk in aanmerking te worden genomen. Dit betekent dat bij de (op)levering van een gebouw dat uit verschillende gedeelten bestaat, per gedeelte beoordeeld moet worden of en, zo ja, wanneer het voor het eerst in gebruik genomen is.1 Op grond van art. 12 lid 2, tweede alinea Btw-richtlijn mogen lidstaten andere criteria dan de eerste ingebruikneming hanteren, zoals het tijdvak dat verloopt tussen de datum van voltooiing van het gebouw en die van eerste levering, of het tijdvak tussen de datum van eerste ingebruikneming en die van de daaropvolgende levering, mits deze tijdvakken niet langer duren dan onderscheidenlijk vijf en twee jaar. Het woord ‘zoals’ suggereert dat van een limitatieve opsomming geen sprake is, maar gelet op de dwingende invulling van de twee andere genoemde criteria in art. 12 lid 2, tweede alinea Btw-richtlijn neemt Van Zadelhoff naar mijn mening terecht aan dat wel degelijk sprake is van een limitatieve opsomming.2. Daarvan uitgaande hebben de lidstaten die de levering van een nieuw gebouw aan btw-heffing (moeten) onderwerpen de mogelijkheid om ook als de levering van een nieuw gebouw aan te merken:

1.

de eerste levering van een gebouw binnen maximaal vijf jaar na de voltooiing van het gebouw; en

2.

de daaropvolgende3 levering binnen maximaal twee jaar na de eerste ingebruikneming.

Uit de richtlijnhistorie volgt dat deze keuzemogelijkheid voortvloeit uit de wens van de lidstaten om het bestaande onderscheid tussen nieuwe en oude gebouwen in de btw-wetgeving van de lidstaten zoveel als mogelijk te kunnen handhaven (zie paragraaf 5.2.3.3). Wenselijk is deze keuzemogelijkheid naar mijn mening niet, omdat het onderscheid tussen nieuwe en oude gebouwen hierdoor van lidstaat tot lidstaat kan verschillen, hetgeen in strijd is met de interneutraliteit. Bovendien acht ik het gelet op het rechtskarakter van de btw onwenselijk om aan te knopen bij een termijn van maximaal vijf jaar na de voltooiing van een gebouw, omdat hierdoor een ongebruikt gebouw enkel door het verstrijken van deze termijn onbelast geleverd kan worden aan een eindverbruiker. Hierdoor kan de btw-druk op dit gebouw beperkt blijven tot de niet-aftrekbare btw op de kosten van dit gebouw. Indien de leverancier het gebouw zelf gebouwd heeft, dan kan dit betekenen dat het eindverbruik van de door hem toegevoegde waarde onbelast blijft. De termijn van maximaal vijf jaar na voltooiing of maximaal twee jaar na eerste ingebruikneming van het gebouw kan ook leiden tot cumulatie van btw en overbelasting. Van cumulatie van btw is sprake indien een gebouw binnen deze termijn terugkeert in de distributieketen en binnen deze termijn opnieuw belast wordt geleverd door de belastingplichtige. Deze cumulatie van btw is in strijd met de inwendige fiscale neutraliteit. Bovendien kan die terugkeer in de distributiesfeer ook leiden tot overbelasting, hetgeen in strijd is met het rechtskarakter van de btw. Hierbij kan gedacht worden aan een nieuwe woning die belast wordt geleverd aan een particulier, vervolgens wordt geleverd aan een belastingplichtige die de woning binnen de termijn van maximaal vijf jaar na voltooiing of maximaal twee jaar na eerste ingebruikneming van het gebouw belast levert aan een particulier. In dat geval drukt er op het eindverbruik van de woning tweemaal btw.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.