81 Verticale en horizontale natrekking.

Eigendom van gronderven vertoont in de eerste plaats de bijzonderheid dat de horizontale afgrenzing tussen twee percelen niet vanzelf door vorm of uiterlijke verschijning wordt aangegeven. De grens dient door de mens te worden aangebracht. Daarbij spelen de openbare registers en het kadaster een belangrijke rol. Zie Ploeger, in: Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2021, hoofdstuk 9; Heyman & Bartels, Vastgoedtransacties: Koop 2021/14-17; Van der Plank, NTBR 2012/41.

In de literatuur bestaat er geen eenstemmigheid over of van een gebouw of werk dat, omdat het duurzaam is verbonden met de grond, ingevolge art. 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW toebehoort aan de eigenaar van de grond, gezegd kan worden dat het een bestanddeel van de grond is. De vraag wordt bevestigend beantwoord door Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2021/68; Heyman & Bartels, NTBR 2006/40; Heyman & Bartels, Vastgoedtransacties: Koop 2021/32 e.v.; H.J. Snijders, NTBR 2006/60; Snijders & Rank-Berenschot, Goederenrecht 2022/41; Fikkers, NTBR 1999, p. 172; Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed (AN nr. 120) 2018/2.9.3; Tweehuysen, Het uniciteitsbeginsel in het goederenrecht (O&R nr. 92) 2016/187-191; Van der Plank, Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.4. Tot een ander oordeel komen Ploeger, diss. 1997/101 e.v.; Wolfert, WPNR 2003/6523; De Jong, diss. 2006/122 e.v.; Van Maanen, NTBR 2006/32; dezelfde in zijn bewerking van Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019/536; dezelfde in NTBR 2012/2. Het gaat hier om een overwegend terminologische kwestie.

In verticale zin wordt de bovengrens gevormd door de bovenzijde van de grond of, indien zich op de grond een gebouw of werk bevindt dat daarmee duurzaam is verenigd, door de bovenzijde hiervan. Eigendom van de grond omvat niet de ruimte boven de grond. De enkele omstandigheid dat zich in die ruimte duurzaam een gebouw of werk bevindt, kan niet tot de gevolgtrekking leiden dat dit gebouw of werk toebehoort aan de eigenaar van de grond onder de ruimte. Beslissend voor het antwoord op de vraag of het gebouw of werk toebehoort aan de eigenaar van de grond is art. 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW: de eigendom van de grond omvat gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken voor zover zij geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. Het hier bepaalde doet de tegenstelling uitkomen tussen de zogenaamde verticale natrekking en horizontale natrekking. De eigendom van de grond omvat hetgeen duurzaam is verbonden met de grond en zich daarboven of -onder bevindt, in de verticale kolom dus. Volgens de slotwoorden van art. 5:20 lid 1 onder e BW wordt de verticale natrekking echter doorbroken door de zogenaamde horizontale natrekking: indien datgene wat duurzaam is verenigd met een kavel grond bestanddeel is van de onroerende zaak van een ander (denk aan een grensoverschrijdende schuur die bestanddeel is van het gebouw op het buurerf), dan komt de eigendom van dit bestanddeel niet toe aan de eigenaar van de kavel grond, maar aan die ander. De eigendom van de grond omvat aldus niet alleen een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verbonden, maar ook een stoffelijk object dat bestanddeel is van dit gebouw of werk, zelfs indien dit bestanddeel zich bevindt op of onder een naastgelegen – horizontaal dus – onroerende zaak.

Bij het voorgaande is het wel van belang voor ogen te houden dat horizontale natrekking pas aan de orde kan zijn indien eerst is vastgesteld dat sprake is van één grensoverschrijdend gebouw of werk. Goed denkbaar is dat iets wat ogenschijnlijk één bouwsel is, zich naar verkeersopvatting laat opdelen in verschillende fysiek zelfstandige gedeelten die zich elk lenen voor zelfstandige exploitatie. In die gevallen kan een dergelijk gedeelte worden nagetrokken door de kavel grond waarop dat gedeelte zich in hoofdzaak bevindt. Zie bijvoorbeeld HR 29 mei 1985, NJ 1986/274 (Tandartspraktijk), over een tegen een woonhuis aangebouwde praktijkruimte met een verbindingsdeur tussen beide gedeelten. Die verbinding staat er volgens de Hoge Raad niet aan in de weg dat woonhuis en praktijkruimte zich elk lenen voor zelfstandige eigendom. Nog iets verder gaat Hof Amsterdam 23 augustus 2011, RN 2011/115, in een zaak over een door de Duitse bezetter gebouwde bunker waarvan het restant zich bevindt op twee verschillende kavels grond. Het hof overweegt dat de bunker weliswaar is gebouwd als één geheel, maar dat een verticale splitsing goed mogelijk is. Na zo’n splitsing kunnen beide delen een nuttige gebruiksfunctie vervullen. Dat resulteert dan in de conclusie dat verticale splitsing op de plaats van de erfgrens het meest in de rede ligt en dat van horizontale natrekking geen sprake is. Zie in vergelijkbare zin ook Swinnen, MvV 2020, p. 60-62. Hij houdt in het geval van een ondergronds gangenstelsel dat meerdere grondstukken doorkruist, eveneens een opsplitsing van de eigendom van dit stelsel langs de lijnen van de verticale natrekking voor mogelijk.

Voorts is van belang dat het pas zinvol is om te spreken van horizontale natrekking wanneer van verticale natrekking sprake is. Bij een overbouw, zoals een overhangend balkon of een over de weg gebouwd restaurant of kantoorgebouw, is van natrekking door de grond geen sprake. Er is dan geen reden om de regel dat horizontale natrekking prevaleert boven verticale van stal te halen. Zie bijvoorbeeld Ploeger, diss. 1997/128-129, die een onderscheid maakt tussen overbouw en uitbouw. Hij merkt terecht op dat het overhangende balkon geen probleem kan vormen: het balkon vormt een geheel met het gebouw waar het aan vastzit. Bij de uitbouw behandelt hij het ‘conflict’ tussen verticale en horizontale natrekking. Eenzelfde analyse kan worden gemaakt met betrekking tot de tak van een boom die is gegroeid boven het erf van de buurman. Die tak mag een zekere horizontale groeirichting hebben, maar omdat hij niet wordt nagetrokken door het buurperceel, is het niet zinvol om hier van horizontale natrekking te spreken. De tak is niettemin gewoon onderdeel van de boom.

Zie over verticale en horizontale natrekking ook Ploeger, diss. 1997/99 en 124 e.v.; Heyman & Bartels, Vastgoedtransacties: Koop 2021/35 e.v.

Het huidige wetboek gaat uit van een stelsel zoals hiervoor is vermeld. Zie Toel. Meijers bij titel 3 (Parl. Gesch. BW Boek 5 1981, p. 119). Daar wordt opgemerkt dat het eigendomsrecht tweeërlei inhoudt. In de eerste plaats maakt dit recht de eigenaar bevoegd om als uitsluitend gerechtigde de ruimte boven en onder de oppervlakte te gebruiken. In de tweede plaats brengt de eigendom van de grond mede de eigendom van de bovengrond, de zich daaronder bevindende aardlagen, en al wat met de grond verenigd is. De eigendom van de grond en de daarmee duurzaam verenigde werken brengt volgens de Toel. Meijers niet de eigendom mee van de ruimte waarin zich deze voorwerpen bevinden. Men zal dus moeten onderscheiden tussen de eigendom van de grond en de daaruit voortvloeiende – exclusieve – gebruiksrechten van de zich daarboven en daaronder bevindende ruimten. Dit is het stelsel van art. 5:21 BW: de bevoegdheid van de eigenaar van de grond om deze te gebruiken omvat de bevoegdheid tot gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte. Zie ook Ploeger, diss. 1997/279 e.v.

Een bijzonder natrekkingsgeval is aan de orde als een gebouw of werk voor een deel op de grond van A staat en voor een ander deel op de grond van B, maar zodanig dat (i) een verticale splitsing in zelfstandig exploiteerbare gedeelten zoals besproken onder nr. [81] niet goed mogelijk is; en (ii) niet kan worden vastgesteld welk gedeelte het andere natrekt. De regel dat horizontale natrekking prevaleert boven verticale leidt niet tot een uitkomst, omdat beide percelen waarop het gebouw staat even hard (na)trekken. Het bouwsel – gedacht kan worden aan een kelder of een schuur – is bijvoorbeeld van beide percelen uit toegankelijk en bevindt zich ook min of meer voor gelijke delen op elk der percelen. Hetzelfde probleem kan zich voordoen bij een brug die twee erven verbindt. In deze gevallen kan gemeenschappelijke eigendom worden aangenomen. Aldus ook Berger, WPNR 1995/6206; Ploeger, WPNR 1996/6219 en Heyman, in: Ondergrondse constructies in het Belgische en Nederlandse recht 2007, p. 36; Bartels, AA 2011, p. 639. De argumenten die pleiten voor mede-eigendom van de boom in de zaak van de grensoverschrijdende treurwilg (HR 20 mei 2011, NJ 2011/241) − voornamelijk: zaakseenheid prevaleert boven verticale natrekking − gelden eveneens voor gebouwen en werken. Gelet op de wettelijke mandeligheid en de uitspraak van de Hoge Raad over de gemeenschappelijke grensoverschrijdende treurwilg, kan worden gezegd dat deze benadering aansluit bij de wel in de wet geregelde gevallen en het stelsel van de wet.