Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.4:4.4 De verhouding tussen art. 3:4, 5:3, 3:3 en 5:20 BW

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.4

4.4 De verhouding tussen art. 3:4, 5:3, 3:3 en 5:20 BW

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Art. 3:4 en art. 5:3 BW zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Er is in de laatste jaren echter veel geschreven hoe deze beide artikelen zich verhouden ten opzichte van art. 3:3 j° 5:20 BW.1 Deze discussie komt voort

uit de vraag of natrekking hetzelfde is als bestanddeelvorming.

Art. 5:20 BW bepaalt dat indien een gebouw of werk onroerend is, deze wordt nagetrokken door de grond. De vraag is of dit tevens met zich brengt dat gebouwen en werken bestanddeel zijn van de grond. In de heersende leer wordt aangenomen dat art. 5:20 BW een nadere invulling is van de algemene maatstaven van art. 3:4 BW. Dit betekent dat natrekking op grond van art. 5:20 BW betekent dat het gebouw of werk bestanddeel is van de grond. Hetzelfde geldt overigens voor met de grond verenigde beplantingen.

Ploeger was een van de eerste auteurs, die stelde dat het feit dat art. 5:20 BW bepaalt dat een gebouw of werk nagetrokken wordt door de grond, niet betekent dat het ook bestanddeel is van de grond. Hij stelt dat de verhouding van de opstal tot de grond, meer één van bijzaak2 versus hoofdzaak is, dan van bestanddeel, nu de opstal niet haar zelfstandigheid verliest.3 Dit onderbouwde hij met een onderzoek naar de herkomst van het eenheidsbeginsel en de superficies-regel van art. 5:20 BW. Zijn conclusie is dat aan deze twee artikelen verschillende beginselen ten grondslag liggen. De superficies-regel vindt, volgens hem, zijn rechtvaardiging in het vertrouwensbeginsel: de wet honoreert het vertrouwen dat de eigenaar van een erf ook eigenaar is van de daarop duurzaam aanwezige gebouwen. Art. 5:3 BW heeft daarentegen een andere achtergrond, te weten het waardemotief, zo betoogt hij. Zoals reeds eerder uiteengezet is, deel ik deze mening niet.4 Meerdere auteurs sloten zich aan bij deze opvatting van Ploeger. Wichers sloot zich hierbij aan, maar stelde in haar dissertatie dat het verwarrend is om van ‘bijzaken’ te spreken.5 Ook Wolfert was voorstander van de door Ploeger beschreven nieuwe leer.6 Zij is echter van mening dat er in de verhouding tussen opstal en grond, sprake is van twee afzonderlijke zaken en twee eigendomsrechten, maar dat art. 5:20 BW dit aan één eigenaar doet toekomen.7 Deze voorstanders van de nieuwe leer baseren hun stelling met name op het feit dat een gebouw of werk naar verkeersopvatting geen bestanddeel van de grond uitmaakt, zodat natrekking niet hetzelfde is (of kan zijn) als bestanddeelvorming.

Onduidelijkheid over de verhouding tussen de artt. 3:3, 5:3, 3:4 en 5:20 BW heeft mede kunnen ontstaan doordat de Hoge Raad in een aantal elkaar tegensprekende arresten ruimte voor discussie hieromtrent heeft gecreëerd. Zo bepaalde de Hoge Raad in het Graftekenarrest8 dat het litigieuze grafteken geen bestanddeel was van de grond (althans niet op grond van art. 3:4 BW), hoewel deze wel onroerend was. In een ander arrest betreffende een dispuut over de heffing van overdrachtsbelasting over de verkrijging van 19/20 deel van een opstal zegt de Hoge Raad:

“De tekst van artikel 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer en het systeem van die wet laten niet toe dat een verkrijging van een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een bestanddeel van een onroerende zaak wordt aangemerkt als de verkrijging van de economische eigendom van dat bestanddeel. Dit kan alleen dan anders zijn indien dat bestanddeel zakenrechtelijk ten opzichte van (de eigendom van) de hoofdzaak is verzelfstandigd door een beperkt recht – in het bijzonder een recht van opstal – of een appartementsrecht. Nu een dergelijke uitzondering zich in het onderhavige geval niet voordoet, heeft de Rechtbank ten onrechte geoordeeld dat mede overdrachtsbelasting verschuldigd is over de waarde van 19/20ste deel van de opstal.”9

Hierin lijkt de Hoge Raad wel aan te nemen dat een opstal bestanddeel is van de grond.10 Uit de arresten van de Hoge Raad blijkt in ieder geval geen eenduidig antwoord op de vraag of natrekking tevens bestanddeelvorming betekent.

Ook de Parlementaire Geschiedenis is in dit opzicht multi-interpretabel. In de Toelichting bij artikel 5:20 BW wordt gesteld:

“Dit artikel, bepalende wat de eigendom van de grond omvat, is niet overbodig naast de algemene bepaling, dat de eigenaar van een zaak eigenaar is van al haar bestanddelen (artikel 5.1.5). Het is immers de vraag of alles wat het onderhavige artikel noemt, wel naar de definitie van artikel 3.1.1.3 als bestanddeel van de grond moet worden aangemerkt. Het onderhavige artikel maakt voor de vraag van de omvang van het eigendomsrecht op de grond overbodig een onderzoek naar hetgeen volgens verkeersopvatting als een wezenlijk onderdeel van de grond geldt.”11

Ik wil niet te lang stil staan bij deze (puur dogmatische) discussie die waarschijnlijk altijd voor verdeeldheid zal blijven zorgen. Niettemin ben ik van mening dat bij een onderzoek naar natrekking door onroerende zaken deze discussie niet onbesproken kon blijven.

Zelf schaar ik mij tot de voorstanders van de huidige leer, omdat deze mijns inziens het beste past in het goederenrechtelijk systeem. De vier wetsartikelen die natrekking/bestanddeelvorming regelen (art. 3:3, 3:4, 5:3 en 5:20 BW) zijn over twee boeken van het Burgerlijk Wetboek verspreid: Boek 3 (Vermogensrecht in het algemeen) en Boek 5 (Zakelijke rechten). Met de introductie van het Burgerlijk Wetboek in 1992 werd ook de gelaagde structuur geïntroduceerd. Deze gelaagde structuur betekent dat het BW een opbouw kent van algemene bepalingen naar bijzondere. Boek 3 zou op grond daarvan gaan over ‘zaken’, terwijl Boek 5 regelingen bevat omtrent ‘eigendom’. Uit de Toelichting Meijers blijkt echter dat het onderscheid tussen Boek 3 en Boek 5 van het BW niet een hele zuivere is:

“Tegen de samenvoeging van zaken en vermogensrechten als goederen en vermogensbestanddelen kan als bezwaar worden geopperd, dat dit ongelijkwaardige grootheden zijn: zaken zijn het voorwerp van vermogensrechten: met een vorderingsrecht, een auteursrecht enz. staat niet een zaak, maar de eigendom van een zaak op één lijn: men diende dus eigenlijk alleen vermogensrechten als goederen of vermogensbestanddelen te erkennen. Tegen deze terminologie verzet zich echter in de eerste plaats het spraakgebruik, hetwelk nu eenmaal een zaak en de eigendom van de zaak identificeert. Om te gaan spreken van de verkoop van een eigendomsrecht op een zaak in plaats van verkoop van een zaak (…) geeft iets gedwongens aan de rechtstaal.”12

Hoewel de gekozen weg in het nieuwe BW niet onlogisch is, blijkt uit bovenstaand een uitdrukkelijke erkenning van een vereenzelviging van de begrippen ‘eigendom’ en ‘zaak’. Dit houdt in dat wanneer men spreekt over de eigendomsoverdracht van een zaak in wezen het eigendomsrecht op die zaak overgedragen wordt. Het eigendomsrecht op een zaak is een vermogensrecht, maar wordt in aansluiting op het spraakgebruik geduid als ‘zaak’.13 De grenzen van het eigendomsrecht op een zaak, worden bepaald door de fysieke grenzen van die zaak.14 Aan het feit dat de vier wetsartikelen met betrekking tot natrekking c.q. bestanddeelvorming verdeeld zijn over twee boeken in het BW, lijkt derhalve weinig waarde toe te komen.

Zoals gezegd is binnen de vier wetsartikelen een tweedeling te onderscheiden: enerzijds sluiten art. 3:4 en 5:3 BW op elkaar aan, anderzijds sluiten art. 3:3 en 5:20 BW op elkaar aan. De vraag is echter hoe deze vier artikelen uiteindelijk op elkaar aansluiten. Voor een antwoord op deze vraag is het belangrijk dat men zich allereerst afvraagt wat de ratio is achter ‘bestanddeelvorming’: waarom is het interessant te weten of een zaak bestanddeel wordt van een andere zaak? De Romeinen omschreven het als volgt:

“Als iemand een vreemde zaak zo verbonden heeft met zijn eigen zaak dat zij een deel ervan wordt, dan zeggen de meeste juristen terecht dat hij eigenaar van de gehele zaak is geworden en dat hij de zaak de zijne mag noemen.”15

Men wil dus weten of iets een bestanddeel is, omdat dit bepalend is voor de eigendomsvraag. Dit is in lijn met de zojuist aangehaalde Toelichting Meijers, waarin de begrippen ‘eigendom’ en ‘zaak’ vereenzelvigd worden. In de discussie omtrent de vraag of een gebouw bestanddeel is van de grond, wordt door mensen die van mening zijn dat deze vraag ontkennend beantwoord dient te worden, vaak als argument gebruikt dat de bestanddeelvraag en de eigendomsvraag op twee verschillende rechtsfiguren zien en strikt van elkaar onderscheiden moeten worden. Naar mijn mening is het niet mogelijk deze rechtsfiguren strikt van elkaar te onderscheiden, omdat deze vragen niet uit elkaar te trekken zijn. Dit betekent dat art. 5:20 lid 1 sub e BW, dat bepaalt dat de eigendom van de grond de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verbonden omvat, hiermee tevens bepaalt dat deze gebouwen en werken bestanddeel zijn van de grond.16

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.