Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/4.2.6.1:4.2.6.1 Inleiding

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/4.2.6.1

4.2.6.1 Inleiding

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In paragraaf 4.2.3.2 is erop gewezen dat het zowel in het spraakgebruik als het Nederlandse civiele recht niet ongebruikelijk is om de juridische eigendom van een lichamelijke zaak te vereenzelvigen met de onderliggende lichamelijke zaak.1 De juridische eigendom van een zaak en de lichamelijke zaak zijn de juridische respectievelijk feitelijke zijde van dezelfde medaille.2 Ook in de btw is sprake van een dergelijke vereenzelviging, aangezien de overdracht van de eigendom van vastgoed (de juridische zijde) in beginsel kwalificeert als de levering van het onderliggende vastgoed (de feitelijke zijde).3 Op grond van art. 15 lid 2 Btw-richtlijn hebben lidstaten de mogelijkheid om ook de volgende rechten, deelbewijzen en aandelen (de juridische zijde) te vereenzelvigen met het onderliggende vastgoed (de feitelijke zijde):

a)

bepaalde rechten op onroerende goederen;

b)

zakelijke rechten die aan de rechthebbende de bevoegdheid verschaffen om een onroerend goed te gebruiken;

c)

de deelbewijzen en aandelen waarvan het bezit rechtens of in feite recht geven op de eigendom of het genot van een onroerend goed of een deel daarvan.4

Deze rechten, deelbewijzen en aandelen hebben met elkaar gemeen dat zij betrekking hebben op een onroerend goed dat juridisch gezien eigendom is van een ander. Vermoedelijk is dat de reden waarom vereenzelviging met het onderliggende onroerend goed niet vanzelfsprekend werd geacht.5 Uit de richtlijnhistorie (paragraaf 4.2.3.2) en de opzet van (thans) art. 14 Btw-richtlijn blijkt dat geen rekening is gehouden met de mogelijkheid dat ook zonder eigendomsoverdracht sprake kan zijn van een overdracht van de macht om als een eigenaar over vastgoed te beschikken als bedoeld in art. 14 lid 1 Btw-richtlijn. Dat art. 15 lid 2 Btw-richtlijn nodig werd geacht om bepaalde vormen van economische eigendom van onroerende goederen gelijk te stellen met de juridische eigendom (zie paragraaf 4.2.3.2) onderstreept dit.

Uit het Centralan-arrest6 is in de literatuur afgeleid dat het mogelijk is dat (gebruiks)rechten op vastgoed als bedoeld in art. 15 lid 2, onderdelen a en b Btw-richtlijn reeds op grond van art. 14 lid 1 Btw-richtlijn vereenzelvigd (moeten) worden met het onderliggende vastgoed indien zij de rechthebbende de macht geven om als een eigenaar over dit vastgoed te beschikken.7 Zoals in paragraaf 4.2.3.5.5 is betoogd, dwingt dit arrest niet tot die uitleg en staat deze uitleg op gespannen voet met de opzet van art. 14 lid 1 en 15 lid 2 Btw-richtlijn. Een dergelijke conclusie zou aan art. 15 lid 2, onderdelen a en b Btw-richtlijn iedere zin ontnemen.8 In deze paragraaf wordt er daarom van uitgegaan dat de overdracht, waaronder bij (zakelijke) rechten op onroerend goederen ook de vestiging en moet worden begrepen9, van de in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn genoemde rechten, deelbewijzen en aandelen op grond van art. 14 lid 1 Btw-richtlijn slechts een levering kan zijn indien deze rechten, deelbewijzen en aandelen op grond van het nationale recht zijn vereenzelvigd met het onderliggende vastgoed.

De kwalificatie van de overdracht van de in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn genoemde rechten, deelbewijzen en aandelen als een levering op grond van art. 14 lid 1 Btw-richtlijn werkt door naar de andere ‘pijlers’ van de Europese btw die in dit onderzoek aan bod komen. In de eerste plaats brengt de kwalificatie van deze transactie als levering voor de ‘vrijstellingspijler’ met zich dat de vrijstelling (en haar uitzonderingen) voor de verhuur van onroerend goed niet van toepassing kan zijn, maar dat deze vastgoedtransactie valt onder één van de vrijstellingen of haar uitzonderingen daarop voor de levering van een onroerend goed. Daarnaast brengt de kwalificatie van de vastgoedtransactie als een levering van het onderliggende vastgoed voor de ‘aftrekpijler’ met zich dat de herzieningsregels voor onroerende investeringsgoederen van toepassing kunnen zijn. De kwalificatie van de overdracht van de in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn genoemde rechten, deelbewijzen en aandelen als de levering van het onderliggende onroerend goed betekent niet dat de overdracht van de (bloot-)eigendom van het betreffende onroerend goed geen levering is. Het bepaalde in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn strekt er slechts toe de vereenzelviging met het onderliggende vastgoed te verruimen tot bepaalde situaties waarin geen sprake is van de juridische, maar wel van de economische eigendom van het onderliggende vastgoed. Op grond van art. 14 lid 1 Btw-richtlijn kwalificeert de overdracht van de (bloot-)eigendom in beginsel als de levering van het onderliggende vastgoed.10 Bij de kwalificatie van de overdracht van de in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn genoemde rechten, deelbewijzen en aandelen als een levering gaan de (bloot-)eigendom van het onroerend goed enerzijds en de rechten, deelbewijzen en aandelen als bedoeld in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn anderzijds voor de btw derhalve ieder hun eigen leven leiden.11

In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de optionele vereenzelvigingen met het onderliggende vastgoed. De opbouw van deze paragraaf is als volgt. In paragraaf 4.2.6.2 wordt de ratio van de optionele gelijkstellingen in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn voor het voetlicht gebracht. Vervolgens komen in de paragrafen 4.2.6.3 tot en met 4.2.6.5 de drie optionele gelijkstellingen met het onderliggende vastgoed aan bod. Hierbij zal de nadruk liggen op de optionele gelijkstelling van zakelijke rechten die aan de rechthebbende de bevoegdheid verschaffen om een onroerend goed te gebruiken, omdat Nederland alleen die optionele gelijkstelling heeft geïmplementeerd. In paragraaf 4.2.6.6 wordt de balans opgemaakt.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.