8.4.3 Vooruitbetaalde huurpenningen

Wat voor een cessie en verpanding van toekomstige huurtermijnen geldt, geldt ook voor huurpenningen die door huurders vooruit zijn betaald. Zij maken enerzijds inbreuk op de waarde van het vastgoed (relevant voor verkoop) en zorgen er anderzijds voor dat de hypotheekhouder in een beheertraject geen inkomsten uit het vastgoed kan realiseren. Onder het Engelse recht vormt dit voor de hypotheekhouder geen probleem. De huurtermijnen die vervallen in de periode dat hij het vastgoed in bezit heeft, kan hij bij de huurder opeisen. Het maakt daarbij niet uit of die huurder de huurpenningen voorafgaand aan de inbezitneming al aan de hypotheekgever vooruit had betaald; die vooruitbetalingen bevrijden hem ten opzichte van de hypotheekhouder niet.1

Als een huurder naar Nederlands recht besluit om de huurvordering te voldoen nog voordat zij opeisbaar is, heeft dat tot gevolg dat de vordering tenietgaat.2 In dat geval is er voor de hypotheekhouder niets meer te innen. Ook hier geldt in principe dat een huurbeding op zich de mogelijkheid biedt om vooruitbetaling van huurtermijnen te verbieden, maar dat het inroepen van dat huurbeding in een beheertraject niet mogelijk is. De hypotheekhouder staat daarom met lege handen als de huurders hun huurpenningen al hebben voldaan. Wederom een verschil met de positie van de Engelse hypotheekhouder die nogmaals betaling van huurpenningen kan afdwingen.