8.6.2.2 Naar analogie (ii): de lastgevingsregeling

Wanneer bij lastgeving in eigen naam, maar voor rekening van een ander wordt gehandeld, blijft de lasthebber altijd als tussenschakel tussen de presterende partijen aanwezig. Dit is bezwaarlijk in gevallen waarin de lasthebber zijn verplichtingen jegens de lastgever of de wederpartij niet nakomt. Art. 7:420 en 7:421 BW bevatten daarom een regeling op grond waarvan degene voor wiens rekening is gehandeld (hier: de hypotheekgever) en de wederpartij (hier: de huurder) elkaar rechtstreeks kunnen aanspreken, ondanks het feit dat tussen hen geen contractuele relatie bestaat.

Art. 7:421 BW bevat een oplossing voor de wederpartij (de huurder) in situaties waarin een lasthebber (hier: de hypotheekhouder) jegens hem de overeenkomst niet nakomt. Dit is de situatie die zich kan voordoen als het beheer door de hypotheekhouder eindigt, hij kan dan immers ‘zijn’ huurders niet meer het huurgenot verschaffen, wat niet-nakoming aan de zijde van de hypotheekhouder jegens die huurders oplevert. Art. 7:421 BW biedt de huurder in dat geval de mogelijkheid om via een mededeling aan de hypotheekhouder en hypotheekgever zijn rechten uit de huurovereenkomst ook tegen de hypotheekgever zelf uit te kunnen oefenen. Op die manier kan de huurder zijn huurrecht veilig stellen.

Hoewel dit een mooie oplossing is voor de huurder – hij heeft een tweede aanspreekpunt voor zijn rechten uit de huurovereenkomst – helpt het de hypotheekhouder niet uit zijn benarde verhuurderspositie. Hij blijft als partij bij de huurovereenkomst aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende verplichtingen, zij het dat er na een beroep op art. 7:421 BW tussen hem en de hypotheekgever hoofdelijkheid is ontstaan voor wat betreft de nakoming van die verbintenissen. Van een contractsoverneming, waarbij alle rechten en verplichtingen overgaan, en de hypotheekhouder van die verplichtingen ontslagen zou zijn, is echter geen sprake.1

Art. 7:421 BW regelt evenmin wie gerechtigd is tot de huurpenningen. Nu de hypotheekhouder contractspartij is, blijft hij in beginsel rechthebbende. Na het eindigen van het hypothecaire beheer, zal de hypotheekgever de huurpenningen echter waarschijnlijk zelf willen ontvangen, nu hij ook weer verantwoordelijk is voor de voldoening van alle lasten die aan het vastgoed verbonden zijn. Nu geeft art. 7:420 BW hem die mogelijkheid, maar een beroep op die bepaling komt hem pas toe wanneer de hypotheekhouder zijn verplichtingen jegens de hypotheekgever niet nakomt.

De verplichting die na het eindigen van het beheer op de hypotheekhouder blijft rusten, is de afdracht van de huurpenningen aan de hypotheekgever. Hij was de betreffende huurovereenkomsten immers voor rekening van de hypotheekgever aangegaan, zodat de hypotheekgever de huurpenningen toekomen. Zou de hypotheekhouder daarin tekortschieten, dan kan de hypotheekgever met een beroep op art. 7:420 BW realiseren dat de huurvorderingen op hem overgaan. De huurder is vanaf dat moment gehouden de huurpenningen (weer) aan de hypotheekgever te betalen.

Het resultaat bij toepassing van de lastgevingsafdeling blijft wat diffuus. De hypotheekhouder blijft, zelfs na een beroep van de huurder op art. 7:421 BW, gehouden om de verhuurdersverplichtingen na te komen. Daar staat tegenover dat hij ook de huurpenningen mag blijven innen, die hij in beginsel moet afdragen aan de hypotheekgever. De hypotheekhouder lijkt niet de mogelijkheid te hebben om (zonder medewerking van hypotheekgever en huurder) uit de huurovereenkomst te stappen, wat mij voor de hypotheekhouder niet wenselijk voorkomt.