8.6.2 Rechtspositie hypotheekhouder bij gesloten huurovereenkomsten

Zoals hiervoor bij de inning van huurpenningen al aan de orde kwam, handelt de hypotheekhouder als beheerder in eigen naam, maar voor rekening van de hypotheekgever. Hieruit volgt dat de huurovereenkomsten die de hypotheekhouder als beheerder van het vastgoed aangaat, ook in eigen naam worden gesloten. Hierdoor is uitsluitend de hypotheekhouder (en niet de hypotheekgever) contractspartij. De hypotheekgever staat in beginsel buiten de contractuele relatie met de huurder, ook al is hij eigenaar van het verhuurde vastgoed.1

Bij het eindigen van het beheer door de hypotheekhouder kan dit tot complicaties leiden. Een manier waarop bezit naar Engels recht kan eindigen, is doordat de hypotheekhouder de controle over het vastgoed en de verhuur weer teruglegt bij de hypotheekgever. Bijvoorbeeld in een situatie waarin de betalingsachterstanden volledig zijn ingelopen. Hoewel deze mogelijkheid in de Nederlandse literatuur niet wordt genoemd, zie ik geen reden om aan te nemen dat voor de Nederlandse hypotheekhouder die optie ontbreekt.2 Naar mijn mening kan ook de Nederlandse hypotheekhouder besluiten om niet langer van zijn beheersbevoegdheid gebruik te maken, waarna de hypotheekgever de controle en verantwoordelijkheid over het vastgoed terugkrijgt.

Indien beheer op deze manier eindigt, is de hypotheekhouder niet langer in staat om de huurder het huurgenot te verschaffen waartoe hij zich op grond van de huurovereenkomst verplicht heeft. Dit heeft negatieve gevolgen voor zowel de huurder als de hypotheekhouder. De huurder loopt het risico dat hij (door de hypotheekgever) uit het vastgoed wordt gezet en de hypotheekhouder loopt op zijn beurt het risico daarvoor aansprakelijk gesteld te worden. Een claim die hij weliswaar op de hypotheekgever mag verhalen, hij handelde immers voor diens rekening, maar dat zou dan afbreuk doen aan het idee van beheer en verhuur als middel om die hypothecaire vordering terug te brengen. Die vordering loopt immers direct weer op als een bedrag uit hoofde van betaalde schadevergoeding daarbij mag worden opgeteld.3

Bovenstaand probleem is door de wetgever in de wettelijke regeling rondom hypothecair beheer onvoldoende onderkend. Slechts via analoge toepassing van andere regelingen kan tot een oplossing worden gekomen. Voor een dergelijk analoge toepassing liggen de beheersregeling van vruchtgebruik (en erfpacht), en de bepalingen ter zake van lastgeving het meest voor de hand.4 De eerste regeling, omdat zij wel vaker uitkomst biedt bij onduidelijkheden rondom het hypothecaire beheer.5 De lastgevingsregeling, omdat zij een expliciete grond voor analoge toepassing bevat. In art. 7:424 BW is vastgelegd dat de bepalingen over lastgeving van overeenkomstige toepassing zijn op gevallen waarin de ene partij (hier: de hypotheekhouder) bevoegd is op eigen naam, maar voor rekening van een andere partij (hier: de hypotheekgever) te handelen, zoals bij hypothecair beheer het geval is.6 Waartoe de toepassing van beide regelingen zou leiden wordt besproken in de volgende twee paragrafen. Tevens wordt een alternatieve visie op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de hypotheekhouder bij het sluiten van huurovereenkomsten besproken; een visie die door Struycken en Wijnstekers is verdedigd.