11.2.2.3 Onder bijzondere titel

overdracht:

de levering van een zaak kan plaatsvinden aan meer personen tegelijk, zodanig dat een gemeenschap als bedoeld in titel 3.7 ontstaat. Mogelijk gaat in een dergelijke situatie de zaak toebehoren aan een reeds bestaande gemeenschap. Ook ontstaat een gemeenschap ingeval een onverdeeld aandeel in een zaak welke tot een bijzondere gemeenschap behoort met toestemming van de overige deelgenoten aan een derde wordt overgedragen. Ter zake van de zaak waarin het onverdeelde aandeel is overgedragen ontstaat een eenvoudige gemeenschap.

Ten slotte kan de mede-gerechtigdheid ontstaan doordat de oorspronkelijk gerechtigde een aandeel in de desbetreffende zaak aan een ander overdraagt.1

verjaring:

meerdere personen kunnen door acquisitieve verjaring eigenaar van een zaak worden. Wammes merkt terecht opdat voorafgaand aan de eigendomsverkrijging gemeenschappelijk bezit bestaat gedurende de door de wet gestelde periode.2 Voorafgaand aan de verkrijging van eigendom bestaat reeds een gemeenschap.

onteigening:

onteigening betekent verkrijging van onroerende zaken door het onteigenend lichaam. Van het ontstaan van een gemeenschap is derhalve geen sprake.

toe-eigening3:

in geval van inbezitneming van een res nullius (waaronder de zogenaamde res derelicta) door meer personen ontstaat een gemeenschap.4

vinderschap5:

wordt een onbeheerde zaak door meerdere personen gevonden dan kan een gemeenschap ontstaan. Voor wat betreft het bepaalde in art. 5:5 is reeds voldoende dat een van de vinders aan het gestelde in dat artikel voldoet.6

schatvinding7:

op grond van het bepaalde in art. 5:13 komt een gevonden schat voor gelijke delen toe aan de vinder en de eigenaar van de onroerende of roerende zaak (bijvoorbeeld een grondlaag die is afgegraven8) waarin de schat is aangetroffen. Een gemeenschap met ongelijke delen ontstaat indien er meerdere vinders zijn en meerdere eigenaars van de onroerende of roerende zaak waarin de schat is aangetroffen. De eigenaren worden tezamen deelgenoot voor de ene helft. De vinders worden tezamen deelgenoot voor de andere helft.9

natrekking10:

ingeval een roerende zaak van de ene eigenaar bestanddeel (art. 3:4) wordt van een roerende zaak welke toebehoort aan een andere eigenaar terwijl deze laatste zaak als hoofdzaak (ex art. 5:14 lid 3) moet worden aangemerkt, wordt de eigenaar van de hoofdzaak eigenaar van het bestanddeel. Indien daarentegen niet kan worden uitgemaakt welke zaak als hoofdzaak en welke zaak als bestanddeel moet worden aangemerkt ontstaat mede-eigendom (art. 5:14 lid 2). Het aandeel in de nieuwe zaak is evenredig aan de waarde van de oorspronkelijke zaken. Partijen kunnen niet contracteren omtrent de grootte van het aandeel.11

vermenging12:

ingevolge art. 5:15 is ter zake van de vereniging van een aantal zaken die aan verschillende eigenaars toebehoren het bepaalde in art. 5:14 (natrekking) van overeenkomstige toepassing. Ik verwijs naar hetgeen ik hiervoor schreef.

zaaksvorming13:

indien een nieuwe zaak – te beoordelen aan de hand van de verkeersopvatting – wordt gevormd uit meerdere zaken die aan verschillende eigenaars toebehoren ontstaat een gemeenschap. Het aandeel in de nieuwe zaak is evenredig aan de waarde van de oorspronkelijke zaken waaruit de nieuwe zaak is gevormd.

vruchttrekking14:

de eigenaren van een zaak zijn gerechtigd tot de vruchten die deze zaak oplevert, zulks in de verhouding waartoe die eigenaars tot de zaak zijn gerechtigd.

Deze vruchten komen in mede-eigendom toe aan de eigenaars van de zaak die de vruchten afwerpt. Deze vruchten behoren volgens de Hoge Raad tot de gemeenschapwaartoe de vruchtafwerpende zaak behoort.15 Een bijzonderheid is nog gelegen in art. 5:45. Vruchten van bomen die op een naburig erf vallen worden eigendom van de eigenaar van dat erf. De buurman heeft geen plukrecht! Het betreft hier derhalve alleen vruchten die op natuurlijke wijze van de boom zijn gevallen. Behoort het naburige erf in eigendom toe aan meer eigenaren dan worden de vruchten medeeigendom van deze grondeigenaren. Art. 3:172 is van toepassing.

natrekking (art. 5:3 en 5:20):

ingeval een onroerende zaak aan meerdere personen toebehoort zullen de zaken die worden nagetrokken ingevolge het bepaalde in de art. 5:3 en 5:20 aan de desbetreffende personen gezamenlijk gaan toebehoren. De eigendomsverhouding welke tussen de deelgenoten bestaat ten aanzien van de onroerende zaak is van toepassing op alle nagetrokken zaken. Deze laatste gaan immers deel uitmaken van de onroerende zaak.

aanwas/afslag (art. 5:29-34)16:

de eigendomsgrens tussen een perceel water en een perceel land wijzigt automatisch indien de oeverlijn zich verplaatst. Dit is anders in geval van opzettelijke drooglegging of tijdelijke overstroming. De automatische wijziging van de grens vindt ook niet meer plaats indien de grens door de eigenaars van de beide percelen is vastgelegd bij overeenkomst (deliminatie-contracten; zie voor de procedure: art. 5:31) dan wel op vordering van een van partijen door de rechter (art. 5:32). Inschrijving van de akte van grensvastlegging dan wel het vonnis van de rechter in de openbare registers is noodzakelijk (zie art. 5:31 lid 1 en art. 5:32 lid 5).

De art. 5:30-32 zijn van overeenkomstige toepassing op de vastlegging van de eigendomsgrens tussen duin en strand.

Mede-eigendom ten aanzien van de aanwas ontstaat indien het landperceel aan meerdere personen in eigendom toebehoort.

Voor wat betreft de eigendom van het waterperceel verwijs ik naar hoofdstuk 27.

grensvaststelling (art. 5:47):

een bijzondere wijze van eigendomsverkrijging van onroerende zaken is gelegen in art. 5:47. Dit artikel dat vooral in verband met mandeligheid ex lege van belang is, wordt besproken in hoofdstuk 20.