8.2.4.2.5.2 Kosten die deels verband houden met belastbare handelingen bij verrichten of afnemen vastgoedtransactie

De stap in het Securenta-arrest komt slechts om de hoek kijken indien een belastingplichtige ook één of meer activiteiten verricht waarvoor hij geen belastingplichtige is (lees: niet-economische activiteiten) en de belastingplichtige het verworven goed of de verworven dienst zowel voor belastbare als onbelastbare handelingen heeft verworven. Doet die situatie zich niet voor, dan kan deze stap worden overgeslagen. Voor goederen of diensten die een belastingplichtige leverancier of exploitant afneemt met het oog op het verrichten van een vastgoedtransactie, zoals de diensten van een makelaar, adviseur en notaris, acht ik het belang van deze stap gering. Is de vastgoedtransactie onbelastbaar, dan ontstaat voor deze kosten normaliter geen recht op btw-aftrek, omdat de goederen of diensten niet in de hoedanigheid van belastingplichtige zijn afgenomen (zie paragraaf 8.2.4.1.3)1, terwijl bij een belastbare vastgoedtransactie normaliter sprake is van directe kosten. De ‘Securenta-knip’2 zou voor deze goederen en diensten wel van belang kunnen zijn indien de vastgoedtransactie door een als zodanig handelende belastingplichtige op grond van art. 19 Btw-richtlijn niet als een levering wordt beschouwd. Voor de vraag of en, zo ja, wanneer een vastgoedtransacties als zodanig kwalificeert verwijs ik naar paragraaf 4.7.

Voor de afnemer van een belaste vastgoedtransactie is de Securenta-knip van belang indien hij het aan hem geleverde vastgoed of de aan hem verrichte terbeschikkingstelling van vastgoed heeft verworven ten behoeve van zijn belast(bar)e én onbelastbare handelingen. Is die situatie aan de orde, dan wordt aangenomen dat de kosten van de vastgoedtransactie zelf alsmede de kosten in verband met het sluiten van deze transactie rechtstreeks en onmiddellijk samenhangen met de gehele bedrijfsactiviteit voor zover de belastingplichtige het belast geleverde of belaste ter beschikking gestelde vastgoed heeft verworven ten behoeve van zijn belastbare (lees: belaste en/of vrijgestelde) handelingen. Deze knip speelt bijvoorbeeld bij een gemeente die een nieuw dorpshuis of een nieuwe sportaccommodatie aanschaft ten behoeve van het om niet én het belast ter beschikking stellen aan derden3 of een gemeente die een nieuw stadskantoor aanschaft ten behoeve van zowel onbelastbare overheidshandelingen als belaste en vrijgestelde handelingen als belastingplichtige4. Daarnaast is de Securenta-knip ook van belang voor privaatrechtelijke lichamen die een belaste vastgoedtransactie afnemen ten behoeve van zowel hun belastbare als onbelastbare handelingen. Enkele aan de jurisprudentie ontleende voorbeelden van dergelijke gemengde privaatrechtelijke lichamen zijn: een houdstervennootschap die zich tegen vergoeding moeit in het beheer van een deel van haar dochtervennootschappen5, een vereniging die naast de algemene belangenbehartiging van haar leden belaste (en vrijgestelde) handelingen verricht6, een belegger die zich bezighoud met de aan- en verkoop en het beheer van (verhuurd) vastgoed, effecten, deelnemingen en andere beleggingen7, een coffeeshop die naast de verkoop van softdrugs ook goederen levert die belast zijn8 en een instelling die naast gesubsidieerd onderzoek op eigen initiatief ook belast contractonderzoek verricht9.