De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.5.0
4.5.0 Inleiding
Jacqueline Broese van Groenou, datum 01-12-2018
- Datum
01-12-2018
- Auteur
Jacqueline Broese van Groenou
- JCDI
JCDI:ADS383620:1
- Vakgebied(en)
Goederenrecht / Genotsrechten
Voetnoten
Voetnoten
PG Boek 5 BW, p. 312 (VV en MvA). Vgl. ook PG Boek 5 Inv. BW, p. 1073-1075. Een voorbeeld van een zaak waarin een gemeente als erfverpachter toestemming voor overdracht weigerde vormt Rb. Rotterdam 5 september 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:7280 (AIM/ABN AMRO), waarin de reden van de weigering gelegen was in de persoon van de opvolgend erfpachter, r.o. 2.15: “Reden voor de weigering is dat de gemeente recent nieuwe informatie heeft ontvangen (…) waaruit blijkt dat de enig aandeelhouder en enig bestuurder van Koper, meerdere malen is veroordeeld voor strafbare feiten en thans ook als verdachte betrokken is bij verschillende strafrechtelijke onderzoeken.” In deze zaak speelde ook nog een forse canonachterstand als gevolg van financiële problemen bij de verkopende erfpachter.
PG Boek 5 BW, p. 312 (VV), onder verwijzing naar Houwing 1957, p. 280.
De voorbeelden genoemd in PG Boek 5 BW, p. 312 komen niet toevallig uit stedelijke erfpacht voor industriële en havendoeleinden, daar werd het toestemmingsvereiste in de praktijk al gesteld. Voor de bestemming wonen zijn de erfpachters vrij hun recht over te dragen, mits zij in de overdrachtsakte bepaalde gegevens opnemen en de gemeente in kennis stellen van de persoon van de nieuwe erfpachter.
Plantenga 1957, p. 35-40. Treurniet 1957, p. 110-112, 126-131, 157-158, 166-168, 183 en 188-191. De Jong 1984a, p. 283-296. Vgl. de bijlagen bij Van Velten e.a. 1995, p. 167-229 (AB 1994 Amsterdam, AB 1993 Rotterdam, AB 1986 herzien 1993 Den Haag, Fagoed 1994, Bureau Beheer Landbouwgronden).
Rb. Leeuwarden 5 december 2007, ECLI:NL:RBLEE:2007:BB9762 (Staatsbosbeheer/Vereniging Terschellinger Erfpachters c.s.), r.o. 2.9 oordeelde dat uit art. 5:91 lid 4 BW ‘volgt dat het criterium om toestemming te weigeren een redelijke grond moet zijn, hetgeen duidt op een belangenafweging tussen verpachter en erfpachter’.
Rb. Amsterdam 16 mei 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA7417 (koper/erfpachter). De opvolgend erfpachter kan wel de medewerking van de zittende erfpachter bij het verzoek tot vervangende machtiging afdwingen indien hij daar belang bij heeft.
Rb. Arnhem 2 april 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BD3489 (appartementseigenaars/Wageningen). De overdracht van een aandeel in het onverdeelde erfpachtrecht moet worden gezien als de gedeeltelijke overdracht van het erfpachtrecht zodat de grondeigenaar bevoegd is de canon aan te passen, r.o. 7. Art. 5:91 lid 3 BW bepaalt dat indien een dergelijk appartementsrecht wordt overgedragen, de voorwaarden uit art. 5:91 lid 1 en 2 BW ook gelden mits deze zijn opgenomen in de splitsingsakte. Zie PG Boek 5 Inv. BW, p. 1074.
Het wettelijk toestemmingsvereiste van art. 5:91 lid 1 BW voor overdracht van een erfpachtrecht werd als regelend recht ingevoerd in 1992, eveneens op verzoek van de erfpachtgemeenten. In de wetsgeschiedenis is opgemerkt dat het de gemeenten:
‘(…) mogelijk [moet] worden gemaakt enige invloed uit te oefenen op de persoon van de opvolger. Het kan gemeenten niet onverschillig zijn, wie op industrieterreinen of in havengebieden als erfpachters gaan optreden.’1
Erfverpachters kunnen bij overdracht dus eisen stellen aan de opvolgend erfpachter. Dat de opvolgend erfpachter vooral de canon moet kunnen betalen lijkt inmiddels vanzelf te spreken. De ratio van het toestemmingsvereiste is dat erfverpachters enige greep kunnen houden op het gebruik van de onroerende zaak via de persoon die de zaak langdurig in gebruik krijgt. De redelijkheidstoets van art. 5:91 lid 4 BW is met directe werking in de wet opgenomen ter bescherming van de erfpachter tegen onredelijke toepassing van het nieuwe toestemmingsvereiste en om de overdraagbaarheid van erfpachtrechten te waarborgen.2 Voorafgaand aan de codificatie was het toestemmingsvereiste voor overdracht geen algemeen gangbare praktijk en dat is sindsdien niet gewijzigd. De grote erfpachtgemeenten hanteren deze voorwaarde alleen voor bepaalde bestemmingen.3 Kleinere erfpachtgemeenten bedingen doorgaans wel toestemming voor overdracht, net als de Staat en grondeigenaren in landelijke gebieden.4
Hierna volgt een bespreking van de jurisprudentie over toestemming bij overdracht aan de hand van een aantal kwesties dat bij de redelijkheidstoetsing centraal staat. In deze jurisprudentie zijn om te beginnen een paar zaken verhelderd. In het kader van de redelijkheidstoets bij toestemming voor overdracht dient in ieder geval, net als bij toestemming voor splitsing, een belangenafweging plaats te vinden.5 Daarnaast is bepaald dat alleen de zittende erfpachter een vervangende machtiging kan verzoeken en dat de opvolgend erfpachter daartoe niet bevoegd is ook al heeft hij evengoed belang bij een rechtsgeldige overdracht.6 Bij de overdracht van een appartementsrecht dat is ontstaan door splitsing van een erfpachtrecht geldt dat het betreffende aandeel in het erfpachtrecht eveneens moet worden overgedragen, wat betekent dat de erfverpachter voorwaarden kan stellen aan die overdracht indien daar in de erfpachtvoorwaarden in is voorzien.7