4.3.2 Vastgoedtransacties die als dienst kwalificeren

Voorbeelden van vastgoedtransacties die als een dienst moeten worden aangemerkt zijn: de verhuur van vastgoed, de zogenoemde ‘verhuur plus’ van vastgoed, time share van vastgoed, operational leasing van vastgoed en financial leasing van vastgoed die op grond van art. 14 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn niet als een levering kwalificeert. Daarnaast omvat het begrip ‘dienst’ ook tal van andere diensten die weliswaar geen vastgoedtransacties zijn, maar wel betrekking hebben op vastgoed, zoals de oplevering van werken in onroerende staat die op grond van het nationale recht van een lidstaat niet gelijkgesteld is met een levering, het onderhoud van vastgoed1, de bemiddeling bij de aan- of verkoop van vastgoed door een makelaar2 en vastgoedbeheer. Uit art. 31bis lid 2 Btw-uitvoeringsverordening blijkt dat voormelde opsomming gemakkelijk uit te breiden is met tal van andere diensten. Niet alleen in art. 31bis lid 2 Btw-uitvoeringsverordening, maar ook in art. 25 Btw-richtlijn worden een aantal voorbeelden van diensten genoemd die in het kader van dit onderzoek van belang kunnen zijn:

Bij de overdracht van een onlichamelijke zaak kan gedacht worden aan de overdracht van het recht om vastgoed te huren, de overdracht van de in art. 15 lid 2 Btw-richtlijn genoemde rechten, deelbewijzen en aandelen die op grond van het nationale recht van een lidstaat niet vereenzelvigd worden met het onderliggende vastgoed (zie paragraaf 4.2.6) en het verlenen van een recht tot aankoop van vastgoed tegen een vastgestelde prijs4. Bij de verplichting om een daad na te laten of een situatie te dulden kan – ervan uitgaande dat geen sprake is van een zakelijk gebruiksrecht op een onroerend goed als bedoeld in art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn (zie paragraaf 4.2.6.4.3.5) – gedacht worden aan de vestiging van een erfdienstbaarheid. Het verrichten van een dienst op grond van een vordering door of namens de overheid dan wel krachtens de wet is de ‘dienstpendant’ van de leveringsgelijkstelling in art. 14 lid 2, onderdeel a Btw-richtlijn (zie paragraaf 4.2.4.2).5 Het gaat derhalve om onvrijwillig aan de overheid verleende diensten. Hierbij kan gedacht worden aan de onteigening van een beperkt zakelijk recht op een onroerend goed dat op grond van art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn niet vereenzelvigd is met het onderliggende vastgoed. Daarnaast kan gedacht worden aan een onvrijwillige door of namens de overheid gevorderde beëindiging van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld in het kader van onteigening.