3.4.2 Aangaan nieuwe huurovereenkomsten

Een tweede bevoegdheid die een hypotheekhouder in het kader van inbezitneming verkrijgt, is het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten. Deze bevoegdheid is nadrukkelijk geregeld in art. 99 LPA 1925:

In dit wetsartikel wordt vervolgens in negentien leden bepaald welke huurovereenkomsten van welke aard, met welke duur en onder welke omstandigheden wettelijk zijn toegestaan.1 Zo is het de hypotheekhouder na inbezitneming (als mortgagee in possession) onder meer toegestaan om ‘gebruiks-huurovereenkomsten’ voor maximaal vijftig jaar aan te gaan.2 Dit zijn huurovereenkomsten die tot doel hebben dat de huurder het gehuurde gaat gebruiken. En als voor een bouwproject een huurovereenkomst met betrekking tot de bouwgrond wordt gesloten, dan mogen die een duur van 99 jaar hebben.3 Tot slot moet bijvoorbeeld de bedongen huurprijs de in redelijkheid hoogst haalbare zijn.4

Deze uitgebreide en gedetailleerde wettelijke regeling is van regelend recht.5 Dat betekent dat partijen vrij zijn om in de hypotheekakte de verhuurbevoegdheid van beide partijen uit te breiden of anderszins aan te passen. Dit resulteert meestal in een ruime verhuurbevoegdheid voor de hypotheekhouder enerzijds en een strikte beperking van de verhuurbevoegdheid van de hypotheekgever anderzijds.6 Die beperking is vooral van belang voor de vraag of een hypotheekhouder gehouden is om de gesloten overeenkomsten te respecteren. Dit hangt dan weer samen met de mogelijkheid voor de hypotheekhouder om de betreffende huurders te ontruimen (zie hierna par. 3.4.3).

De wet regelt overigens niet alleen deze verhuurbevoegdheid van de hypotheekhouder, maar zij bepaalt tevens uitdrukkelijk dat de hypotheekgever gebonden is aan de huurovereenkomsten die de hypotheekhouder gedurende diens bezit is aangegaan (zie lid 2 hierboven).7 Een huurovereenkomst die conform art. 99 LPA 1925 wordt gesloten, geldt daartoe als een overeenkomst waarbij zowel de hypotheekhouder als de hypotheekgever partij zijn.8

Doordat een hypotheekhouder bevoegd is om nieuwe huurovereenkomsten aan te gaan, schept inbezitneming voor een hypotheekhouder een mogelijkheid om leegstand van commercieel vastgoed te bestrijden en zo financieel verlies tegen te gaan. Leegstand van commercieel vastgoed kan voor een hypotheekhouder op verschillende manieren negatief uitpakken. Ten eerste is de eigenaar van het vastgoed, de vastgoedondernemer, voor zijn inkomsten afhankelijk van verhuur van het pand. Staat het vastgoed leeg, dan drogen diens inkomsten op en ontstaat er een reëel risico dat hij niet meer aan zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder zal kunnen voldoen.

Ten tweede heeft leegstand vrijwel altijd een drukkend effect op de waarde van het vastgoed. Niet alleen doordat leegstaand vastgoed technisch sneller achteruit pleegt te gaan, maar ook omdat de waarde van commercieel vastgoed voor een groot deel door de te verwachten huurinkomsten wordt bepaald. Commercieel vastgoed levert daarom in verhuurde staat in beginsel meer op dan wanneer het leegstaat; een koper is in dat geval voor de duur van de lopende huurcontracten min of meer verzekerd van inkomsten.9