Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/5.4.3.2:5.4.3.2 Nederland

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/5.4.3.2

5.4.3.2 Nederland

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Voor de vraag of sprake is van een afzonderlijk in aanmerking te nemen (gedeelte van een) onroerend goed, zoals een gebouw, acht de Hoge Raad sinds het ‘Noodtrappenhuis-arrest’ beslissend of het zelfstandig kan worden gebruikt.1 Uit het onderscheid tussen niet met elkaar verbonden onroerende goederen2 enerzijds en fysiek verbonden, maar juridisch of fysiek te onderscheiden onroerende goederen anderzijds3, is af te leiden dat het begrip ‘gedeelte van een gebouw’ naar het oordeel van de Hoge Raad betrekking heeft op een juridisch of fysiek te onderscheiden deel van een gebouw dat afzonderlijk wordt of kan worden gebruikt.4 Van een juridisch te onderscheiden deel van een gebouw is naar het oordeel van de Hoge Raad sprake bij een gebouw dat horizontaal (appartementsrechten) of verticaal (bijv. een recht van vruchtgebruik op een gedeelte van een woning) is gesplitst.5 Een afzonderlijk in aanmerking te nemen deel van een gebouw dat juridisch niet, maar fysiek wel te onderscheiden is, is naar mijn mening een deel van een gebouw dat zich (door horizontale of verticale splitsing) leent voor juridische onderscheiding. Voor een dergelijke juridische onderscheiding is in Nederland op grond van het civiele recht namelijk vereist dat dit gedeelte afzonderlijk kan worden gebruikt.6 Dit roept de vraag op waarom de Hoge Raad ook bij juridisch te onderscheiden deel van een gebouw eist dat het afzonderlijk kan worden gebruikt.7 Is dat overbodig? Naar mijn mening niet. Het is niet ondenkbaar dat delen van gebouw door horizontale of verticale splitsing juridisch onderscheiden zijn, terwijl deze delen zich niet lenen voor zelfstandig gebruik.8 Doordat de Hoge Raad een juridisch te onderscheiden gedeelte van een gebouw voor de btw slechts afzonderlijk in aanmerking neemt indien het afzonderlijk wordt of kan worden gebruikt, is het uitgesloten dat door horizontale of verticale splitsing delen van een gebouw worden verzelfstandigd die zich niet fysiek niet voor zelfstandig gebruik lenen.9

Het voorgaande betekent dat beslissend is of het juridisch of fysiek te onderscheiden deel van een gebouw zich leent voor zelfstandig gebruik. Of dit het geval is, dient aan de hand van de omstandigheden van het geval te worden beoordeeld. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de Nederlandse jurisprudentie inzake de (on)zelfstandigheid van delen van een gebouw een sterk casuïstisch karakter heeft. Voorbeelden van gedeelten van een gebouw zijn: units in een bedrijfshal10, een voorgedeelte van een gebouw dat los van het achtergedeelte van het gebouw kan worden gebruikt11, een aan een woning gebouwde fysiopraktijkruimte12, een aan een woning gebouwde fotostudio13, een biggenstal14, een ligboxenstal15 en een winkelruimte in een gebouw dat horizontaal gesplitst is in vijf appartementsrechten (vier woonappartementen en de winkelruimte die zich daaronder bevindt)16. Voorbeelden van onzelfstandige delen van een gebouw zijn: een noodtrappenhuis aan een (kantoor)gebouw17, een kantoorruimte in een woning18 en de opbouw van een verdieping op een bestaand gebouw19. Omdat het (on)zelfstandigheidsoordeel in voormelde zaken gebaseerd is op de in die zaken aan de orde zijnde feitelijke situatie, is het moeilijk om uit deze jurisprudentie een of meerdere algemene regels af te leiden. Niettemin kan uit deze jurisprudentie wel worden afgeleid dat voor zelfstandigheid van een deel van een gebouw met een verblijfsfunctie, zoals een woning, kantoorgebouw of bedrijfsgebouw, ten minste vereist is dat het betreffende deel beschikt over een eigen (in- of uitpandige) ingang. Daarnaast is uit de ‘(on)zelfstandigheidsjurisprudentie’ af te leiden dat een eigen toegang niet volstaat om zelfstandigheid van een deel van een gebouw met een verblijfsfunctie aan te nemen. Hiervoor is meer nodig, zoals eigen nutsvoorzieningen, eigen sanitaire voorzieningen en/of een eigen functie.20 Dat de Staatssecretaris van Financiën in zijn beleid een eigen (in- of uitpandige) toegang beslissend acht voor het al dan niet zelfstandig kunnen gebruiken, acht ik dan ook een te ruime uitleg van het (unie)begrip ‘gedeelte van een gebouw’.21 Een gedeelte van een gebouw moet zich immers lenen voor afzonderlijke overdraagbaarheid (zie paragraaf 5.4.3.1).

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.