Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.2.4:5.2.4 Hoeveel ruimte neemt de rechter

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.2.4

5.2.4 Hoeveel ruimte neemt de rechter

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In paragraaf 2.3.4.3 is benoemd dat het een klassiek juridisch ideaal is dat de rechter in een concreet geval kan oordelen zonder belemmering van de wetgever. In de praktijk blijkt die vrijheid bij open normen minder ver te strekken dan wellicht op het eerst oog gedacht. Het feit dat goed huurderschap een open norm is, doet bijvoorbeeld niet af aan het feit dat de rechter gehouden is te oordelen of sprake is van schending van het goed huurderschap en zo ja, om daar consequenties aan te verbinden. Op dat punt is zijn vrijheid beperkt, maar nog niet de ruimte om invulling te geven aan de open norm. In paragaaf 3.3 werd al de huurder genoemd die in strijd handelt met het goed huurderschap door schade toe te brengen aan het gehuurde, ook al ligt de oorzaak in slechte psychische gesteldheid. In het strafrecht zou dit wellicht een strafuitsluitingsgrond hebben opgeleverd, maar het huurrecht werkt anders. Zo overwoog Rechtbank Utrecht in een vonnis van 18 februari 19981:

“4. […] Op grond van de door partijen verstrekte gegevens is de kantonrechter van mening, dat gedaagde zich niet als een goed huurder heeft gedragen ook al wist gedaagde op het moment van zijn handelen niet meer wat hij deed. Hoewel gedaagde van mening is, dat het onaannemelijk is, dat hij zich in de toekomst aan eenzelfde feit zal schuldig maken, kan gedaagde die zekerheid niet verstrekken. In een dergelijk onzekere situatie kan van verhuurder niet gevergd worden dat de huurovereenkomst met gedaagde wordt voortgezet. Eiseres heeft niet alleen met haar eigen belangen te maken als verhuurder, maar tevens met de belangen en de veiligheid van omwonenden. […]”

In de rechtspraak is ten aanzien van overlastjurisprudentie te zien dat de rechters zich in de meeste gevallen wel houden aan de door de wetgever opgelegde beperking van hun ruimte, te weten dat de overlast (de strijdigheid met het goed huurderschap) een direct verband met het gebruik van het gehuurde dient te hebben. Zie bijvoorbeeld Hof ’s-Gravenhage2:

2.1. [geïntimeerde] huurt sinds 20 juni 1989 van (de rechtsvoorgangster van) Woonbron de woonruimte aan de [A-straat 1] te Rotterdam (hierna ook: het gehuurde). Zij woont daar met haar twee zoons, [zoon 1] en [zoon 2] […].

2.2. De tweeling – inmiddels meerderjarig – maakt zich sinds geruime tijd schuldig aan overlast op straat in de wijk waar het gehuurde zich bevindt en komt daarbij veelvuldig in aanraking met politie en justitie. Het betreft onder meer belediging, bedreiging, geweldpleging, rijden zonder rijbewijs, baldadigheid en verzet bij aanhouding.

[…]

5.1. Evenals de kantonrechter komt het hof aan de hand van de maatstaf uit het in 3.2. genoemde arrest tot het oordeel dat op grond van hetgeen Woonbron in deze procedure aanvoert niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerde] zelf, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, tekort is geschoten in haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Er kan geen voldoende te achten verband worden vastgesteld tussen het overlast veroorzakende gedrag van haar zoons en het gebruik van het gehuurde. De tweeling misdraagt zich niet in of vanuit het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten, maar buiten op straat in de buurt of wijk, dat wil zeggen in min of meer ver(der) verwijderd verband van het gehuurde – niet erin, er omheen of er vlak voor. Weliswaar is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf april 2009 op de hoogte moet worden geacht te zijn met (een deel van) het overlast veroorzakende gedrag van haar zoons buiten op straat, maar Woonbron heeft niet voldoende geconcretiseerd aangegeven welke redelijkerwijs van [geïntimeerde] te verlangen maatregelen ter beteugeling van de straatoverlast zij daartegen zou hebben moeten nemen, maar heeft nagelaten. Anders dan Woonbron stelt, heeft zij wel voor hulp aangeklopt bij instanties (politie, Jeugdzorg), zij het zonder succes. Zij geeft aan dat zij voor wat het gedrag van de tweeling op straat betreft te weinig invloed op hen heeft. [geïntimeerde] bagatelliseert expliciet niet dat het gedrag van de tweeling ernstig, maatschappelijk onaanvaardbaar en (mogelijk) onrechtmatig is (jegens Woonbron). Zij voert evenwel terecht aan dat het in dit geval te ver gaat om het niet afdoende kunnen voorkomen van dat overlastgedrag van haar zoons zodanig aan [geïntimeerde] is toe te rekenen, dat daarvoor de vergaande maatregel van uithuisplaatsing middels ontbinding en ontruiming van haar als huurster kan worden getroffen op grond van schending van de norm van goed huurdersgedrag op de voet van artt. 7:213 jo. 219 BW. Wat de tweeling op straat in de wijk uitspookt, onttrekt zich aan de toerekenbare waarneming en controle van [geïntimeerde]. Woonbron zou kunnen overwegen om actie tegen de – inmiddels meerderjarige – tweeling zelf te ondernemen, nu daartoe mogelijkheden lijken te bestaan.”

De rechter heeft verder een ruime mate van vrijheid wanneer het op de inkleuring van de onderhavige open norm aankomt, omdat rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval. Een voorbeeld betreft de kwestie die voorlag aan Rechtbank Rotterdam (vonnis van 26 maart 19923). In paragraaf 3.3 is deze kwestie al kort genoemd: een verhuurder had een gehorige bovenwoning verhuurd aan een groot en kinderrijk gezin (twee ouders, zeven kinderen). Het geluid dat dit gezin produceerde, leidde tot klachten van enkele buren. Volgens de kantonrechter kon de geluidsoverlast slechts aan de huurder worden tegengeworpen als de geluidsoverlast groter zou zijn dan van een dergelijk groot gezin viel te verwachten. Kennelijk speelde de grootte van het gezin (als omstandigheid) mee in de beoordeling of een onrechtmatige vorm van geluidsoverlast werd geproduceerd en derhalve in de beoordeling van de vraag of de huurder zich als een goed huurder gedroeg. Hierbij moet niet uit het oog worden verloren dat deze overweging voortkomt uit de beoordeling van de relatie tussen de verhuurder en de huurder. Een vordering ingesteld door de buren op grond van het burenrecht, leidt mogelijk wel tot schending van een norm.

Zoals gezegd kan een tekortkoming ook gevolgen hebben voor de medehuurder. Rechtbank Heerlen vond op 8 februari 20124 dat mishandeling van (een medewerker van) de verhuurder strijdig was met het goed huurderschap en dat deze tekortkoming zich eveneens tot de medehuurder uitstrekte:

“2.7 Het mishandelen van een medewerker van Wonen Zuid door [gedaagde 1] is in strijd met de op [gedaagde 1] als medehuurder rustende verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Derhalve is aan de zijde van [gedaagde 1] sprake van een tekortkoming in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en zijn wettelijke verplichtingen als medehuurder. Op grond van artikel 7:266 lid 2 BW zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Dit betekent dat de tekortkoming van [gedaagde 1] ook aan [gedaagde 2] kan worden tegengeworpen, zelfs als [gedaagde 2] – zoals zij heeft betoogd – niets van de mishandeling afwist, niets heeft gehoord en het een onverwachte en onvoorziene gedraging was. […]”

De kantonrechter neemt vervolgens maximaal de ruimte door rekening te houden met de specifieke omstandigheden van het geval (waaronder de ernst en impact van het incident) om te oordelen wat hij geraden acht en gaat om die reden niet over tot ontbinding van de huurovereenkomst:

“2.9 Naar het oordeel van de kantonrechter is in het onderhavige geval sprake van de volgende bijzondere omstandigheden.

Waar het gaat om [gedaagde 2] en [gedaagde 1] staat vast dat zij beide onder curatele staan. Van hun zes minderjarige kinderen zijn er vijf onder voogdij gesteld. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn derhalve niet in staat zich met hun kinderen zelfstandig te redden in deze samenleving. Indien de huurovereenkomst wordt ontbonden zouden zij met hun kinderen op straat komen te staan. Daarmee zou het gezin in een noodsituatie komen te verkeren. De zwakke gesteldheid van dit gezin, hun belang bij onderdak en de voorzetting van de huidige hulpverlening weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van Wonen Zuid bij beëindiging van de huurovereenkomst. Het gaat voor Wonen Zuid immers met name om een ‘signaalfunctie’. Zij heeft niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat [naam medewerker] blijvende gevolgen ondervindt van het incident op 6 december 2010. […] Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien brengt de kantonrechter tot het oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde 1] op 6 december 2010 de ontbinding van de huurovereenkomst thans niet rechtvaardigt.”

Het is van belang om onderscheid te maken tussen enerzijds het handelen in strijd met goed huurderschap door een medehuurder, en de wijze waarop de andere medehuurder (gelet op de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de nakoming van de huurovereenkomst) hiervan mede de gevolgen draagt, en anderzijds het onrechtmatig handelen door een persoon die zich met goedvinden van de huurder in het gehuurde bevindt en de consequenties die dat kan hebben voor de huurder.

Van laatstgenoemde situatie was sprake in het geschil waarover de Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 22 juni 2007.5 Uit dit arrest volgt dat als een persoon, die zich met goedvinden van de huurder in of rondom het gehuurde bevindt, zich misdraagt, de huurder op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk kan zijn voor de schade die deze persoon toebrengt, maar dat dit niet altijd betekent dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen:

“3.3.2 […] moet worden aangenomen dat art. 7A:1602 (oud) BW – thans 7:219 BW – aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst als bedoeld in art. 7A:1623c lid 2 (oud), reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de opgezegde huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan in in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.”

Het voornoemde arrest volgend, overweegt Hof ’s-Hertogenbosch in zijn arrest van 14 juli 20156 dat, als de huurder iemand in het gehuurde toelaat en vervolgens weet dat deze persoon wangedrag vertoont, de huurder in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen handelt als hij geen actie neemt:

“3.4.1 […] Artikel 7:219 BW bepaalt dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Voor gedragingen (misdragingen) van deze derden is de huurder alleen aansprakelijk naar mate dat ook de huurder zelf zich, met het oog op die gedragingen, niet als goed huurder heeft gedragen, bijvoorbeeld door er onvoldoende op toe te zien dat die gedragingen achterwege zouden blijven (vgl. HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). […]

3.4.2 […] Op grond van deze feiten en omstandigheden acht het hof voorshands bewezen dat [appellant] van de harddrugshandel op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen, bijvoorbeeld door [naam 1] en/of [naam 2] buiten de deur te houden of weg te sturen. Daarmee is voorshands sprake van een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het toestaan van harddrugshandel vanuit zijn woning en het niet nemen van maatregelen om dat tegen te gaan moet als handelen in strijd met de verplichting van [appellant] om zich als goed huurder te gedragen worden beschouwd. […]”

Het onderwerp ‘de exploitatie- c.q. bewoningsplicht’ is in de voorgaande twee subparagrafen aan de orde gekomen (voorbeelden uit de rechtspraak zijn voornamelijk opgenomen in paragraaf 5.1). Daar waar de rechter een gebruiksplicht ziet als uitvloeisel van goed huurderschap, neemt de rechter veel ruimte. Genoemde voorbeelden zijn onder meer de uitsprak Rb. Zutphen (vzr.) 5 november 19967 en Rb. Zwolle-Lelystad (ktr.) 26 juli 20068. In laatstgenoemd vonnis valt het ontbreken van een onderbouwing op (er wordt simpelweg gesteld dat artikel 7:213 BW een exploitatieverplichting behelst)9:

“4.2 […] De exploitatieverplichting volgt ook uit de wet. Ingevolge artikel 7:213 BW is het een hoofdverplichting van een huurder het gehuurde als een goed huurder te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Hieruit volgt de verplichting tot het daadwerkelijk gebruik van het gehuurde.”

Door het achterwege laten van een onderbouwing eigent de rechter zich in feite nog meer (maximale) ruimte toe.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.