7.7.2 Ratio

In de richtlijnhistorie is niets te vinden omtrent de ratio van de optie voor belaste verhuur. Dat is ook geen wonder, omdat het Voorstel voor een zesde richtlijn niet voorzag in een optie voor belaste verhuur (zie paragraaf 7.7.1). Lidstaten hebben het niettemin wenselijk geacht om in art. 137 lid 1, onderdeel d Btw-richtlijn de mogelijkheid op te nemen dat belastingplichtigen de keuze hebben om de verhuur van een onroerend goed aan btw-heffing te onderwerpen. Deze uitzondering op de vrijstelling voor de verhuur van onroerende goed vindt haar rechtvaardiging in het beginsel van de fiscale neutraliteit. Zij beoogt namelijk cumulatie van btw-heffing en (daarmee) concurrentieverstoringen te voorkomen.1 Dit oogmerk is niet los te zien van het recht op btw-aftrek en de herziening daarvan (zie hoofdstuk 8). De vrijstelling voor de verhuur van onroerend goed heeft namelijk tot gevolg dat de verhuurder de btw op de kosten met betrekking tot dit onroerend goed in het geheel niet in aftrek kan brengen. De verhuurder zal deze niet-aftrekbare btw verdisconteren in de huurprijs. Deze ‘verborgen’ btw leidt tot cumulatie indien de huurder het gehuurde onroerend goed aanwendt voor belaste prestaties. Dit btw-nadeel kan met name bij nieuwe gebouwen zo groot zijn dat gevreesd moet worden voor concurrentieverstoring, omdat een belastingplichtige bij aankoop van hetzelfde of een soortgelijk nieuw gebouw recht heeft op btw-aftrek. De mogelijkheid om de verhuur van onroerend goed aan btw-heffing te onderwerpen beoogt deze onwenselijke gevolgen van de vrijstelling voor de verhuur van onroerend goed te voorkomen.2

Naar mijn mening zijn er vier situaties te onderscheiden waarin het van belang kan zijn om te opteren voor belaste verhuur. In de eerste plaats indien het verhuurde onroerend goed belast aan de verhuurder is (op)geleverd. In dat geval leidt de belaste verhuur ertoe dat de verhuurder de btw ter zake van deze (op)levering voor de verhuurder volledig in aftrek mag brengen. In de tweede plaats kan de keuze voor belaste verhuur ook na ingebruikneming van het onroerend goed van belang zijn, omdat de btw-aftrek ter zake van een onroerend goed gedurende de herzieningsperiode jaarlijks wordt herzien. Belaste verhuur binnen de herzieningsperiode bewerkstelligt dat de verhuurder in ieder herzieningsjaar de aan dit jaar toerekenbare ‘investerings-btw’ mag terugvragen (zie paragraaf 8.5.4). In de derde plaats kan de keuze voor belaste verhuur van belang zijn indien de verhuurder een onroerend goed heeft verbouwd zonder dat hierdoor een nieuw gebouw is ontstaan, de zogenoemde ‘vernieuwbouw’.3 In dat geval zorgt belaste verhuur ervoor dat de verhuurder de btw op de verbouwingskosten volledig in aftrek mag brengen. Ten slotte kan de keuze voor belaste verhuur van belang zijn, omdat de verhuurder hierdoor de btw op de lopende kosten, zoals de kosten voor onderhoud en beheer, volledig in aftrek kan brengen.4 Met name bij oude gebouwen, zoals monumentale gebouwen, kunnen die kosten aanzienlijk zijn.5