5.4.1.1 De geboden ruimte als voordeel

‘Goed huurderschap’ is een intrinsieke huurrechtnorm: de norm heeft geen functie buiten het huurrecht. De norm is niet altijd open. Zo betaalt een goed huurder op tijd en komt hij zijn onderhoudsverplichtingen na. Die vereisten zijn gecodificeerd en vallen derhalve niet onder de open norm. Hetzelfde geldt voor de huurdersverplichtingen die partijen contractueel vastleggen.

In het huurrecht is goed huurderschap in drie artikelen terug te vinden: artikel 7:213, artikel 7:274 lid 1 sub a en artikel 7:296 lid 1 sub a BW. In het eerstgenoemde artikel ligt de focus op het gebruik van het gehuurde, in het tweede genoemde artikel op het gedrag van de huurder, en in het laatstgenoemde artikel ligt de focus op de bedrijfsvoering van de huurder die als een goed huurder moet zijn.

De vraag kan gesteld worden in hoeverre de open norm ‘goed huurderschap’ bestaansrecht heeft naast de overkoepelende verplichting dat contractspartijen zich redelijk en billijk naar elkaar moeten gedragen.

De open norm ‘goed huurderschap’ kent een heel andere werkwijze dan de in het vorige hoofdstuk behandelde redelijkheid en billijkheid. De laatstgenoemde open norm fungeert in veel gevallen als gereedschap c.q. hulpmiddel, bijvoorbeeld om een (huur)overeenkomst uit te leggen of om de grens te trekken tot waar je een contractspartij aan gemaakte afspraken kunt houden.

Slechts in een deel van de gevallen is de redelijkheid en billijkheid een maatstaf die aangeeft hoe te handelen (artikel 6:2 lid 1 BW), zoals goed huurderschap dat is.

In die vergelijking valt wel op dat de open norm ‘goed huurderschap’ meer kaders kent dan ‘redelijk gedrag’. De wetgever heeft de meeste kaders kunnen stellen op het gebied van de verhuur van woonruimte, gelet op de grote hoeveelheid (semi)dwingend recht. Goed huurderschap bestaat immers uit het nakomen van de contractuele en wettelijke verplichtingen. Daarbuiten kent de open norm nauwelijks bestaansrecht, behalve het feit dat het kan dienen als vangnet voor de huurdersverplichtingen die niet expliciet zijn uitgeschreven. Zo kan bijvoorbeeld de verplichting om geen overlast te veroorzaken aan de verhuurder en omwonenden, worden geschaard onder de verplichting zich te gedragen als een goed huurder, in plaats van terug te hoeven vallen op onder meer het burenrecht en de onrechtmatige daad.

De rechtspraak over de open norm ‘goed huurderschap’ is divers. De inzet is over het algemeen de wens van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Daaraan ligt dan ten grondslag het standpunt dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen, bijvoorbeeld door te zorgen voor ernstige vervuiling of overlast en door het gehuurde zonder toestemming onder te verhuren of voor een andere bestemming te gebruiken dan overeengekomen. De vraag of een huurder op grond van goed huurderschap verplicht is het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken (gebruiks-/exploitatieplicht) is ook een veelvoorkomend onderwerp in de rechtspraak (zie paragraaf 5.1).

Ten aanzien van het laatstgenoemde voorbeeld heeft de rechtspraak de norm deels ingekleurd.

Duidelijk is dat een gebruiks-/exploitatieplicht in beginsel alleen bestaat als deze door de (proces)partijen is overeengekomen, tenzij sprake is van een sociale huurwoning. In het laatste geval weegt de rechter het publieke belang van de (sociale) verhuurder mee. Door aldus een verplichting die niet contractueel is overeengekomen te baseren op de open norm ‘goed huurderschap’, neemt de rechter de door de open norm geboden ruimte en perkt de rechter de ruimte van de (proces)partijen in. Zoals we eerder hebben gezien bij voorbeelden van de uitwerking van de open norm ‘redelijkheid en billijkheid’, werken de ruimte die de rechter neemt en de ruimte van de (proces)partijen hier als communicerende vaten.

Biedt de open norm ‘goed huurderschap’ in de praktijk dan wel ruimte aan de (proces)partijen? Partijen hebben maximale ruimte indien zij zelf afspraken kunnen maken die onaangetast blijven. Het contractueel in kunnen vullen van wat partijen verstaan onder goed huurderschap (de huurdersverplichtingen) is het gebruik maken van ruimte. Partijen worden hierin beperkt door (semi)dwingende wetsbepalingen.1

De open norm ‘goed huurderschap’ perkt de ruimte van (proces)partijen met name (verder2) in. De open norm kan immers leiden tot huurdersverplichtingen die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen (vergelijkbaar met de aanvullende functie van de redelijkheid en billijkheid)3. Deze verplichtingen (dan wel de gevolgen van het schenden daarvan) worden eenzijdig afgedwongen door de verhuurder. Een nog verdere inperking van de vrijheid c.q. ruimte van partijen zou waar te nemen zijn indien het standpunt van Kamphuisen4, dat goed huurderschap een absolute verplichting is die tegenover iedereen werkt, gevolgd zou worden. Dan zou immers een derde afbreuk kunnen doen aan de ruimte van de partijen, wat nu enkel kan door druk uit te oefenen op de verhuurder.

Zoals gezegd staat tegenover deze inperking van de ruimte van de (proces)partijen de ruimte die de rechter neemt. De rechter is overigens ook in enigerlei mate beperkt: hij kan zijn ruimte pas nemen als de verhuurder zich op strijd met het goed huurderschap beroept, en de rechter is vervolgens gehouden om consequenties te verbinden aan eventueel strijdig handelen met deze open norm.

Binnen de kaders die de wetgever heeft gesteld, bestaat maximale vrijheid voor de rechter, omdat hij rekening kan houden met alle omstandigheden van het geval.