2.5.2 Ontstaan van de rechtsverhouding bij erfpacht

De rechtsverhouding tussen erfpachter en grondeigenaar ontstaat in goederenrechtelijke zin met het ontstaan van het recht door vestiging of verjaring. Voorafgaand aan de vestiging van het recht sluiten partijen eerst een overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht en daarbij ontstaat tussen hen een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding.1 Partijen spreken met elkaar af dat de grondeigenaar-toekomstig erfverpachter ten behoeve van de beoogd gebruiker-toekomstig erfpachter een erfpachtrecht zal vestigen op een bij de overeenkomst bepaalde onroerende zaak en met de bij de overeenkomst bepaalde inhoud. Ten aanzien van deze overeenkomst geldt, voor zover het de inhoud van het erfpachtrecht betreft, contractvrijheid binnen het gesloten stelsel van beperkte rechten.2 De overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht is een gewone obligatoire overeenkomst die niet afzonderlijk in de wet is geregeld.3 Uit de overeenkomst tot vestiging volgen voor partijen de verbintenissen tot medewerking aan de vestigingshandeling. De overeenkomst tot vestiging fungeert als titel van de vestiging en wordt voor die functie ook wel aangeduid als de goederenrechtelijke overeenkomst.4

De inhoud van de overeenkomst wordt conform art. 3:98 jo. 3:89 BW vastgelegd in een tussen partijen opmaakte notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Bij de vestiging van het erfpachtrecht wijzigt de verbintenisrechtelijke rechtsverhouding tussen twee contractspartijen in een goederenrechtelijke rechtsverhouding tussen erfverpachter en erfpachter en transformeren de obligatoire afspraken omtrent de omvang en inhoud van het gebruiksrecht tot de goederenrechtelijke inhoud van het erfpachtrecht. Die transformatie tot erfpachtvoorwaarden kan de gehele inhoud van de overeenkomst betreffen of een gedeelte daarvan. Afspraken uit de overeenkomst die niet in de vestigingsakte worden opgenomen blijven tussen de partijen bij vestiging gelden op grond van de overeenkomst, betreffen hen persoonlijk en niet in hun hoedanigheid van erfverpachter en erfpachter en gaan niet over op rechtsopvolgers. Een schematische samenvatting van de vier naar hun werking onderscheiden bevoegdheden en verplichtingen die in de overeenkomst van erfpachtgunning (de titel) kunnen zijn opgenomen en het gevolg van vestiging voor die bevoegdheid of verplichting:

Kader 1. Bevoegdheden en verplichtingen opgenomen in de titel en hun transformatie bij vestging.

De verschillen worden nog duidelijker indien het schema wordt aangevuld met de verschillende sancties in geval van tekortschieten. Ten aanzien van de eerste en de vierde verplichtingen gelden de regels van het verbintenissenrecht voor niet nakomen. Ten aanzien van de verplichtingen die deel uitmaken van het beperkt recht geldt het goederenrecht, tekortschieten in de nakoming van een verplichting betekent dan een inbreuk op het erfpachtrecht of de bloot eigendom.

Het resultaat van vestiging is dat de erfpachter een recht op een onroerende zaak verkrijgt dat bestaat naast het recht van bloot eigendom van de erfverpachter op diezelfde onroerende zaak, waarbij de omvang en inhoud van het recht van de erfpachter in de vestigingsakte is omschreven. De akte bevat tevens de bevoegdheden en verplichtingen van erfpachter en erfverpachter ten aanzien van de onroerende zaak en jegens elkaar en deze bepalingen zijn bedoeld om gedurende de looptijd van het erfpachtrecht de rechtsverhouding te regelen. Daarnaast kunnen tussen partijen obligatoire afspraken (blijven) gelden die niet in strijd mogen zijn met dwingend recht uit titel 5.7 BW.

Bij het ontstaan van een erfpachtrecht door verjaring ontbreekt de verbintenisrechtelijke fase en ontstaat de goederenrechtelijke rechtsverhouding van rechtswege.5 Bij overdracht van het beperkt recht of het eigendomsrecht blijft die goederenrechtelijke rechtsverhouding in stand en veranderen alleen de personen van de kwalitatief aangewezen rechtssubjecten.6 Kwalitatieve verbintenissen gaan over op rechtsopvolgers, terwijl zuiver obligatoire afspraken vervallen bij rechtsopvolging, tenzij voortzetting door middel van een kettingbeding was voorzien.