4.6 Wrap up: bewind in de praktijk

De bevoegdheid om een bewindvoerder te mogen aanwijzen komt er in essentie op neer dat de hypotheekhouder een derde mag aanwijzen die in zijn belang, maar voor rekening van de hypotheekgever, exclusief het beheer over het vastgoed voert. Dat kan op twee manieren bijdragen aan het terugbetaald krijgen van de hypothecaire vordering.1 Ten eerste int de bewindvoerder de huurpenningen die het vastgoed opbrengt. Na voldoening van de beheerskosten worden hiermee de financiële verplichtingen van de hypotheekgever vervuld. Daarnaast kan een bewindvoerder, met expertise op het gebied van vastgoedmanagement, het beheer van het vastgoed (voor zover nodig) weer op orde brengen. Hij kan (en moet) zorgen dat het vastgoed zo goed mogelijk verhuurd wordt en dat noodzakelijk onderhoud wordt uitgevoerd. Op die manier kan bewind ook bijdragen aan het behoud van de waarde van het vastgoed. Dit is met het oog op een eventueel te houden executieverkoop van belang.

Bewind heeft ten opzichte van inbezitneming voor de hypotheekhouder als grootste voordeel dat het aansprakelijkheidsrisico voor het gevoerde beheer over het vastgoed vele malen kleiner is. De bewindvoerder handelt immers voor rekening en risico van de hypotheekgever. Hiertegenover staat dat de hypotheekhouder zelf minder controle over het gevoerde beheer heeft (bemoeienis door de hypotheekhouder met het beheer doet mogelijk aansprakelijkheid ontstaan) en dat het salaris van de bewindvoerder uit de inkomsten moet worden voldaan. De netto-opbrengsten voor de hypotheekhouder zijn daardoor wat lager.2 Bovendien, zo blijkt uit de praktijk, verlangen sommige bewindvoerders een vrijwaring van de hypotheekhouder voor eventuele vorderingen uit hoofde van schadevergoeding van de hypotheekgever.3 In dat geval moet de hypotheekhouder toch nog een zeker aansprakelijkheidsrisico incalculeren. Wat daar ook van zij, in de commercieel vastgoedpraktijk is bewind voor hypotheekhouders een nuttig instrument waarvan zij veelvuldig en dankbaar gebruik maken.4

Een beheertraject, al dan niet uitbesteed aan een bewindvoerder, biedt een hypotheekhouder dus vooral op langere termijn zekerheid dat toekomstige rentetermijnen voldaan zullen worden. Dit gaat op zolang het vastgoed (tegen gunstige voorwaarden) verhuurd kan worden. Is dat niet het geval, en is de verhuurmarkt slecht of onzeker, dan kan het voor de hypotheekhouder (gelet op de totale opbrengsten uit het vastgoed) interessanter zijn om op korte termijn tot verkoop van het vastgoed over te gaan. De bevoegdheid van de Engelse hypotheekhouder om het onderpand executoriaal te verkopen, wordt in het volgende hoofdstuk belicht.