Toetsing aanvangshuurprijs

Voor art. 7:249 zijn de wijzigingen per 1 juli 2024 op grond van zowel de Wet vaste huurcontracten als de Wet betaalbare huur relevant, zie daarover uitgebreider de Inleidende opmerkingen bij onderafdeling 2, aant. 3 en 4. Dit artikel geldt voor huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte waarop de door de Wet betaalbare huur gewijzigde art. 7:247, 7:247b en 7:248 lid 3 per 1 juli 2024 niet van toepassing zijn (zie daartoe de Inleidende opmerkingen bij onderafdeling 2, aant. 3 onder a), niet alleen bij een niet-geliberaliseerde huurprijs, maar ook bij een geliberaliseerde huurprijs, want art. 7:247-oud verklaart art. 7:249 ook van toepassing op geliberaliseerde huurprijzen. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte waarop de door de Wet betaalbare huur gewijzigde art. 7:247, 7:247b en 7:248 lid 3 per 1 juli 2024 wel van toepassing zijn: voor huurovereenkomsten in respectievelijk het laagsegment, het middensegment en het hoogsegment (zie over deze categorieën de Inleidende opmerkingen bij onderafdeling 2, aant. 3 onder c). Art. 7:249 is niet van toepassing op de huur van een ligplaats, zo blijkt uit art. 7:247a.

De wijzigingen op grond van de Wet vaste huurcontracten komen hierna in aant. 2 aan de orde.

Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten (Stb. 2023, 480, Stb. 2024, 152) per 1 juli 2024 bestaat art. 7:249 nog slechts uit één lid. Op grond van art. 7:249 kan het verzoek aan de huurcommissie uiterlijk tot zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst worden gedaan. Deze formulering laat toe dat het verzoek al voor de ingangsdatum van de overeenkomst wordt ingediend (Kamerstukken II 1983/84, 17431, 6, p. 27). Laat de huurder de termijn ongebruikt verstrijken, dan geldt de overeengekomen huurprijs ook al is die huurprijs in verhouding tot de kwaliteit van de woning onredelijk hoog.

Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten is het tweede lid van art. 7:249 vervallen, dat voor tijdelijke huurovereenkomsten bepaalde dat het verzoek tot toetsing van de aanvangshuur kon worden verzocht tot zes maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst. Art. 7:249 lid 2-oud blijft echter van toepassing op huurovereenkomsten waarop de Wet vaste huurcontracten niet van toepassing is, dat zijn de huurovereenkomsten die voor de inwerkingtreding op 1 juli 2024 zijn gesloten (zie de Inleidende opmerkingen bij onderafdeling 2, aant. 4). De regeling van voor 1 juli 2024 blijft dus vooralsnog relevant en daarom wordt daarop hierna ook ingegaan.

Art. 7:249 lid 2-oud luidde als volgt:

“In afwijking van lid 1 kan de huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.”

Lid 2-oud bevat een afwijkende correctiemogelijkheid voor de huurprijs bij tijdelijke huur als bedoeld in art. 7:271 lid 1. Hiermee wordt voorkomen dat de verhuurder misbruik maakt van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur door het als een proeftijd te gebruiken, waarin de huurder feitelijk de mogelijkheid wordt ontnomen om de huurprijs door te huurcommissie te laten toetsen. Art. 7:249 lid 2-oud geeft de huurder die een huurovereenkomst van twee jaar of korter in de zin van art. 7:271 lid 1, tweede volzin, is aangegaan, de mogelijkheid om tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook in dat geval kunnen zowel de woningwaardering (puntentelling) aan de orde komen, als in de woning aanwezige gebreken. Hoewel dit niet expliciet uit de MvT (Kamerstukken II 2015/16, 34373, nr. 3, p. 19 en 36) blijkt, geven de wetsgeschiedenis en tekst van art. 7:249 lid 2-oud aanleiding om aan te nemen dat deze mogelijkheid niet alleen voor de tijdelijke huur van zelfstandige woonruimte, doch ook voor een huurovereenkomst van twee jaar of korter voor onzelfstandige woonruimte geldt.Bedoeld is immers om misbruik te voorkomen; niet valt in te zien waarom huurders van onzelfstandige woonruimte niet beschermd zouden moeten worden tegen misbruik van deze vorm van tijdelijke huur als een standaard-proeftijd. Wel is het de vraag of deze mogelijkheid ook geldt voor huurders van onzelfstandige woonruimte die een tijdelijke huurovereenkomst van langer dan twee jaar, maar korter dan vijf jaar hebben gesloten. Uit de wetsgeschiedenis valt niet af te leiden dat hierover is nagedacht, de tekst van lid 2: "na afloop van … een huurovereenkomst van twee jaar of korter" lijkt dit echter uit te sluiten. Aldus Rb. Amsterdam 24 mei 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3214.

Op grond van art. 7:247 kan de huurder de huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, indien sprake is van een “door hem met betrekking tot de woonruimte voor het eerst aangegane huurovereenkomst”. Op grond van de letterlijke tekst van het artikel geldt de hier bedoelde mogelijkheid tot toetsing van de overeengekomen huurprijs dus niet voor een door een zittende huurder met een nieuwe verhuurder gesloten overeenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte en evenmin indien dezelfde partijen na afloop van een eerste tijdelijke huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe hogere huurprijs afspreken voor diezelfde woonruimte. Bij een nieuw overeengekomen huurprijs boven de liberalisatiegrens wordt aangenomen dat als partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten, dit op grond van art. 7:271 lid 1-oud, laatste zin geacht wordt een verlenging te zijn van de oorspronkelijke huurovereenkomst, waardoor de “oude” huurprijs is blijven gelden. Zie bijvoorbeeld Ktr. Amsterdam 12 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6408. Dit biedt echter geen oplossing voor de huurder indien de oude huurprijs hoger ligt dan de maximaal redelijke.

In Rb. Amsterdam 20 oktober 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:6590 werd door middel van uitleg van bedoelingen van partijen aangenomen dat sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dus een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van art. 7:272 lid 1, waardoor huurder op tijd was met het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs na afloop van die bepaalde duur, ook al werd de huurovereenkomst daarna toch voortgezet. Zie voorts over dit onderwerp art. 7:271, aant. 2.

Art. 7:249 lid 2 is ook van toepassing bij woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs: art. 7:247 verklaart het gehele art. 7:249 van toepassing: dat betekent dat bij een huurovereenkomst van twee jaar of korter met een overeengekomen huurprijs boven de liberalisatiegrens na afloop van die huurovereenkomst alsnog kan worden vastgesteld door de huurcommissie dat de huurprijs niet in het geliberaliseerde segment viel. Zo ja, dan valt de huurovereenkomst met terugwerkende kracht niet onder het geliberaliseerde regime. Bij een geliberaliseerde huurprijs kan de huurprijs ook met terugwerkende kracht worden verlaagd op grond van aanwezige gebreken.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten geldt als uitgangspunt dat alleen huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen worden gesloten, op enkele uitzonderingen na, zie daartoe het commentaar bij art. 7:271, 7:274 en 7:274g. Omdat art. 7:249 lid 2 voor na 1 juli 2024 gesloten huurovereenkomsten vervallen is, bestaat er voor deze categorieën tijdelijke huurders geen mogelijkheid meer om de aanvangshuurprijs op een later moment te laten toetsen dan binnen de in dit artikel genoemde zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst.

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Stb. 2024, 193, 197) in werking getreden. Zie voor het overgangsrecht de Inleidende opmerkingen bij onderafdeling 2, aant. 3 onder a.

Zowel voor als na 1 juli 2024 geldt dat art. 7:249 (lid 1-oud) bepaalt dat de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs van de woning beoordeelt. In art. 11 UHW wordt nader uitgewerkt hoe de huurcommissie toetst of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van woonruimte.

Art. 11 lid 2 UHW bepaalt dat de redelijkheid van de huurprijs wordt getoetst aan de hand van de krachtens art. 10 lid 1 UHW gegeven regels voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan. De in art. 10 lid 1 UHW genoemde AMvB is het BHW. Art. 5 BHW verwijst voor de vaststelling van de kwaliteit van woonruimte naar de woningwaarderingsstelsels in Bijlage I onder A-I onder C BHW en in art. 12BHW naar de schema’s met maximale huurprijsgrenzen die zijn opgenomen in Bijlage I, II, III en IV Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. In de woningwaarderingsstelsels in Bijlage I onder A tot en met C BHW staan per categorie (zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen) aspecten genoemd aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonruimte wordt vastgesteld. Met ingang van 1 juli 2024 zijn de woningwaarderingsstelsels voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gewijzigd (Besluit betaalbare huur en Besluit modernisering van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (Stb. 2024, 194 en 195)). In art. 3 lid 3 UHW jo. art. 1 lid 2 en 4 BHW is voor de toepassing van de bij of krachtens de UHW gestelde regels een van art. 7:234 afwijkend onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte opgenomen, hetgeen invloed heeft op het toepasselijke woningwaarderingsstelsel, zie daartoe T&C Huurrecht, art. 3 UHW, aant. 3. Elk woningwaarderingsstelsel (ook wel ‘puntenstelsel’ genoemd) heeft een aantal aspecten die punten opleveren. Indien op basis van het toepasselijke woningwaarderingsstelsel een puntenaantal voor de desbetreffende woning is vastgesteld, staat in Bijlage I-IV Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte bij elk puntenaantal de maximale huurprijs. Als de overeengekomen huurprijs lager is dan, of gelijk is aan de maximale huurprijsgrens, oordeelt de huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Overschrijdt de overeengekomen huurprijs de maximale huurprijsgrens, dan geeft de huurcommissie in haar uitspraak aan dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en stelt zij deze vast op het niveau van de maximale huurprijsgrens behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte: art. 11 lid 3 UHW. De kwaliteit van de woonruimte wordt beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (art. 11 lid 5 UHW). Zie voorts uitgebreider T&C Huurrecht, commentaar op art. 10 en 11 UHW.

Art. 7:247 jo. art. 7:249 bieden de huurder van zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs (bij huurovereenkomsten waarop de door de Wet betaalbare huur gewijzigde artikelen 7:247, 7:247b en 7:248 lid 3 niet van toepassing zijn) c.q. een huurprijs in het hoogsegment (bij huurovereenkomsten waarop de door de Wet betaalbare huur gewijzigde artikelen 7:247, 7:247b en 7:248 lid 3 wel van toepassing zijn) de mogelijkheid de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Als voor deze woning op grond van het woningwaarderingsstelsel een maximale huurprijsgrens geldt die onder de in art. 3 lid 2 UHW bedoelde grens ligt, dan verlaagt de huurcommissie of de kantonrechter de huurprijs met terugwerkende kracht tot de maximale huurprijsgrens en zijn art. 7:246-265 onverkort (indien de verlaagde huurprijs in het laagsegment valt) en beperkt, zoals aangegeven in art. 7:247b (indien de verlaagde huurprijs in het middensegment valt), op de overeenkomst van toepassing (art. 11 lid 4 UHW). Tot 1 juli 2024 was de in art. 3 lid 2 UHW genoemde grens de liberalisatiegrens. Per 1 juli 2024 is dat de middenhuurgrens, ofwel een aanvangshuurprijs boven de maximaal redelijke huurprijs voor een woning met 186 punten (art. 2 lid 2 BHW). Geldt een maximaal redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel die boven de liberalisatiegrens c.q. middenhuurgrens uitkomt, dan spreekt de huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is (art. 11 lid 4 UHW). Dan is definitief sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst c.q. een huurovereenkomst in het hoogsegment en zijn de art. 7:246-265 grotendeels niet van toepassing (zie het commentaar bij art. 7:247). Dat mechanisme geldt in de regeling die geldt voor huurovereenkomsten waarop de Wet betaalbare huur van toepassing is ook indien een huurder met een aanvangshuurprijs boven de middenhuurgrens huurverlaging verzoekt, zie art. 14 lid 3 UHW, dat art. 11 lid 4 UHW op de procedure als bedoeld in art. 7:254 van toepassing verklaart, zie daarover art. 7:254, aant. 2 onder c. In de zaak die leidde tot HR 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:309 lag de maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens, maar had de kantonrechter bij vergissing de huurprijs vastgesteld op de maximaal redelijke grens. Het Hof en de P-G waren van oordeel dat de kantonrechter hiermee niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:249 was getreden, zodat het rechtsmiddelenverbod van toepassing was. De Hoge Raad deed de zaak af op art. 81 RO. Het is de vraag of de kantonrechter hier niet juist wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:249 is getreden: bij een maximaal redelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens doen de huurcommissie en de kantonrechter geen uitspraak óver de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, zij spreken alleen uit dát deze redelijk is.

De huurcommissie dient, naast de vaststelling van de kwaliteit van de woning en de daaruit voortvloeiende maximaal redelijke huurprijs, tevens te beoordelen of de woning gebreken heeft. Indien dat het geval is kan de huurcommissie bepalen dat tijdelijk — totdat de gebreken verholpen zijn — slechts een lagere huurprijs in rekening mag worden gebracht. Deze sanctie beoogt de verhuurder te stimuleren de gebreken te verhelpen. Het gaat daarbij om mankementen waarvoor de verhuurder verantwoordelijk wordt geacht en die door hem ook verholpen kunnen worden. De huurder is, anders dan bij art. 7:257 jo. art. 16 UHW, niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat wordt geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur. Uit de bewoordingen van art. 12 lid 1 UHW moet worden afgeleid dat wanneer eenmaal de huurcommissie is ingeschakeld, zij ook ambtshalve moet nagaan of de geconstateerde gebreken aanleiding geven tot gedeeltelijke opschorting van de overigens redelijk geoordeelde huurprijs (zie Kamerstukken II 1997/98, 25445, 5, p. 3 bij het inhoudelijk met dit lid overeenstemmende art. 17 lid 5 (oud) HPW). Als de huurcommissie oordeelt dat de redelijk geachte huurprijs gelet op aanwezige gebreken niet volledig in rekening mag worden gebracht, vermeldt zij in haar uitspraak de door haar geconstateerde gebreken en geeft daarbij de in verhouding tot die gebreken lagere verschuldigde huurprijs aan. Zie uitgebreider T&C Huurrecht, commentaar op art. 12 UHW.

Art. 12 lid 2 UHW bepaalt dat bij AMvB regels worden gegeven die de huurcommissie in acht dient te nemen. Art. 6 BHW jo. Bijlage II BHW (Besluit Gebreken)bepalen daartoe welke gebreken de huurcommissie bij de beoordeling van de in rekening te brengen huurprijs in ogenschouw neemt en tot welke verlaging dit kan leiden. Deze gebreken (nulpunten) zijn opgenomen in drie nulpuntenlijsten in het Besluit Gebreken. In categorieën A en B zijn de zeer ernstige respectievelijk ernstige gebreken uitputtend opgesomd. Categorie C is een voorbeeldenlijst van overige ernstige gebreken. De nulpuntenlijsten zijn door de huurcommissies nader uitgewerkt in een landelijk gehanteerd Gebrekenboek (dit op basis van art. 3a lid 3 UHW).

Bij gebleken gebreken die vallen onder de nulpuntenlijsten kan de huurcommissie op grond van art. 6 lid 1 BHW een sanctie uitspreken in de vorm van een verlaging van de in rekening te brengen huurprijs tot het niveau van 20% van de overeengekomen huurprijs bij zeer ernstige gebreken (categorie A), 30% van de overeengekomen huurprijs bij ernstige gebreken (categorie B) en 40% van de overeengekomen huurprijs bij overige ernstige gebreken (categorie C).

De in rekening te brengen lagere huurprijs gaat in met ingang van de aanvang van de huurovereenkomst (art. 12 lid 3 UHW). In de uitspraak wordt ook vermeld dat, nadat de in de uitspraak vermelde gebreken zijn verholpen, de in rekening te brengen lagere huurprijs niet meer van toepassing is met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden (art. 12 lid 4 UHW). Zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven kan de huurprijs op grond van art. 7:250 lid 2 niet worden verhoogd, ook niet als de geldende huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat de huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs zou kunnen uitspreken.

Indien partijen een geschil hebben over de vraag of en wanneer een gebrek verholpen is kan, zo bepaalt art. 12 lid 5 UHW de verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen daarover. Zie voorts T&C Huurrecht, art. 12 UHW, aant. 5.