2.3.2 Achtergrond

112. De invoering van een wijzigings- en opheffingsregeling voor erfdienstbaarheden wegens strijd met het algemeen belang hangt samen met de invoering van een wijzigings- en ontbindingsregeling voor overeenkomsten wegens strijd met het algemeen belang. Art. 6:259 lid 1 en sub a BW maakt een rechterlijke wijziging of ontbinding van overeenkomsten die een verplichting met betrekking tot een registergoed in het leven roepen wegens strijd met het algemeen belang mogelijk.1 Volgens de parlementaire geschiedenis gaat het vooral om kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen.2 Een dergelijke regeling ontbrak in het Ontwerp-Meijers voor erfdienstbaarheden. Volgens de memorie van antwoord bestond aan zo’n regeling echter wel behoefte, omdat een erfdienstbaarheid ook een verplichting (tot dulden of niet doen) met betrekking tot een registergoed in het leven roept.3 Zodoende is art. 5:78 aanhef en sub b BW ingevoerd.

113. Beide regelingen houden verband met het feit dat via verschillende rechtsfiguren de mogelijkheid bestaat allerlei verplichtingen in het leven te roepen die kunnen leiden tot “een algemene overbelasting, in het bijzonder van de grond, met een onoverzichtelijk samenstel van activiteit der exploitanten remmende verplichtingen hetgeen met het algemeen belang in strijd zou zijn.”4 Met het oog op de veelal van langere duur geldende verplichtingen heeft de rechter de bevoegdheid gekregen dergelijke verplichtingen te wijzigen of op te heffen wegens (onder andere) strijd met het algemeen belang.5 Art. 5:78 aanhef en sub b BW houdt volgens de parlementaire geschiedenis specifiek verband met de toenemende verstedelijking van agrarische gebieden. Als gevolg van de verstedelijking kunnen erfdienstbaarheden die bij een agrarische exploitatie van de grond van groot belang zijn, hun nut verliezen en wenselijke bebouwing tegenhouden. Volgens de parlementaire geschiedenis dient er een middel te bestaan om deze erfdienstbaarheden, waarvan het voortbestaan in strijd is met het algemeen belang, terzijde te kunnen stellen.6

114. De regelingen zijn “gericht tegen bedingen die degene die in het algemeen de heerschappij over het goed uitoefent, in het gebruik daarvan belemmeren”, bijvoorbeeld als “een beding duidelijk een overwegend ongunstige invloed heeft op de economische ontwikkeling van de omgeving.”7 In het kader van art. 6:259 lid 1 en sub a BW kan gedacht worden aan een contractueel bouwverbod of een contractueel bestemmingsbeding dat in de weg staat aan bepaalde planologische ontwikkelingen.8 In het kader van art. 5:78 aanhef en sub b BW kan gedacht worden aan een erfdienstbaarheid van niet-bouwen (boven een bepaalde hoogte), dat in de weg staat aan bepaalde planologische ontwikkelingen.9