6.5.3.3.3.2 Voorzieningen uitsluitend dienstbaar aan de grond met het oog op de bebouwing

Ook indien op het tijdstip van levering met het oog op de bebouwing van de grond voorzieningen worden (lees: het treffen van de voorzieningen is op het moment van levering aangevangen, maar nog niet voltooid) of zijn getroffen (lees: het treffen van de voorzieningen is op het moment van levering voltooid) die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, is in ieder geval sprake van de levering van een bouwterrein. Net als in paragraaf 6.5.3.3.3.1 gaat het hier om de levering van onbebouwde grond die op het moment van levering bouwrijp gemaakt wordt of bouwrijp gemaakt is.1 Hiervan is geen sprake meer indien weliswaar met het oog op de bebouwing voorzieningen zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, maar die op het tijdstip van levering weer ongedaan gemaakt zijn.2

Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat het moet gaan om fysieke voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan een bepaald perceel onbebouwde grond, zoals de zij-aansluiting op een hoofdriool (standpijpen en/of uitleggers) of een zij-aansluiting op een hoofdleiding ten behoeve van een centrale antenne, elektriciteit, gas of water.3 Voor het ‘uitsluitend dienstbaar aan-vereiste’ is het niet van belang of de voorziening is aangelegd ‘voor het geval dat’. Het is dus niet vereist dat op het moment dat de voorziening is of wordt getroffen de bebouwing van het perceel zeker is. Voldoende is dat de voorziening is getroffen met het oog op eventuele toekomstige bebouwing.4 De in de parlementaire geschiedenis genoemde voorbeelden zijn ontleend aan de jurisprudentie van de Hoge Raad. Zo is de aanleg van een hoofdriool met daarop standpijpen tot ruim een meter onder het maaiveld met daarop uitleggers tot circa een halve meter buiten de verharding van de weg waarop het perceel vervolgens is aangesloten, volgens de Hoge Raad een voorziening die uitsluitend dienstbaar is aan de grond.5 Uit dit arrest volgt dat het treffen van één voorziening die uitsluitend dienstbaar is aan een bepaald perceel grond voldoende is om van bouwrijp gemaakte grond c.q. een bouwterrein te kunnen spreken en tevens dat een dergelijke voorziening buiten dit voor bebouwing bestemde perceel gelegen kan zijn. Een opvatting die in de parlementaire geschiedenis is bevestigd.6 Het aanbrengen van een boveninlaat7 is volgens de Hoge Raad geen voorziening die uitsluitend dienstbaar is aan een perceel, omdat die slechts de mogelijkheid biedt om een voorziening die uitsluitend dienstbaar is aan een perceel, zoals een standpijp, aan te brengen.8

Ook het aanleggen van een bouwput en het daarin slaan van heipalen leidt tot bouwrijp gemaakte grond. De omstandigheid dat deze handelingen tegen de wil van de eigenaar in opdracht van een voormalige mede-eigenaar zijn verricht, is volgens de Hoge Raad irrelevant.9 Uit dit arrest blijkt niet duidelijk hoe de Hoge Raad het aanleggen van een bouwput en het daarin slaan van heipalen kwalificeert. Hof Amsterdam had in deze zaak geoordeeld dat de bewerkingen zodanig waren dat sprake is van vervaardigde grond. In cassatie spreekt de Hoge Raad echter over ‘getroffen voorzieningen’. Hieruit is naar mijn mening af te leiden dat de Hoge Raad het aanleggen van een bouwput en het daarin slaan van heipalen beschouwt als een voorziening die uitsluitend dienstbaar is aan de grond. Steun voor die opvatting is te vinden in het Gemeente Emmen-arrest. In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het aanbrengen van nutsvoorzieningen, die bestaan in de hoofdkabels voor de centrale-antenne-inrichting, PTT-voorzieningen en de hoofdleidingen voor het gas, water en elektriciteitsstelsel, binnen de grenzen van het perceel waarbij een gleuf gegraven wordt, de nutsvoorzieningen worden aangebracht en de gleuf wordt opgevuld met de oorspronkelijke grond geen bewerking is aan de grond, maar wel een voorziening kan zijn die uitsluitend dienstbaar is aan de grond.10 Hieruit kan worden afgeleid dat als de grond na een fysieke ingreep weer in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht geen sprake is van een bewerking van de grond.11 Mogelijk heeft de Hoge Raad om die reden in het hiervoor genoemde arrest het etiket ‘voorzieningen’ geplakt op het aanleggen van een bouwput en het daarin slaan van heipalen.

Voor een ‘zekere’ kwalificatie als bouwterrein is het niet voldoende dat op het moment van levering voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan het onbebouwde terrein, maar moet ook uit objectieve gegevens12 blijken dat er een relatie bestaat tussen deze voorzieningen en de bebouwing van dit terrein. Het is echter niet noodzakelijk dat de voorzieningen uitsluitend met het oogmerk van bebouwing zijn verricht; het volstaat dat de bebouwing van het terrein de doorslaggevende reden is (geweest) voor de getroffen voorzieningen.13 De relatie tussen de voorzieningen en de bebouwing van de grond is er niet meer indien op het moment van levering objectief bepaalbaar is dat het onbebouwde terrein in de voorzienbare toekomst niet kan worden bebouwd.14 Dit geldt evenzeer indien de grond wel mag worden bebouwd, maar niet met de voorgenomen bebouwing en op het tijdstip van levering objectief bepaalbaar is dat de getroffen voorzieningen niet geschikt zijn voor de nieuwe bebouwing. Hierbij kan gedacht worden aan de situatie waarin hoofdleidingen voor gas zijn gerealiseerd met het oog op de bouw van woningen met een gasaansluiting, terwijl er uiteindelijk gasloze woningen gebouwd moeten worden. Zijn de verrichte voorzieningen wel geschikt voor de nieuwe bebouwing, dan is nog steeds sprake van een bouwterrein.15