Afgebroken onderhandelingen en gebruik voorbehouden (R&P nr. 173) 2009/3.3.9:3.3.9 Het arrest JPO/CBB

Afgebroken onderhandelingen en gebruik voorbehouden (R&P nr. 173) 2009/3.3.9

3.3.9 Het arrest JPO/CBB

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De casus die aan deze uitspraak ten grondslag lag laat zich in de kern als volgt samenvatten: Tussen Centraal Bureau Bouwtoezicht B.V. ("CBB") en PO Projecten B.V. ("PO") werden onderhandelingen gevoerd omtrent de realisatie ten behoeve van CBB van een kantoorgebouw in de gemeente Arnhem. De bedoeling van partijen, zoals deze zich uit de gewisselde correspondentie laat kennen, was dat PO een perceel zou verwerven van de gemeente Arnhem om het vervolgens door te verkopen en leveren aan CBB. Voor haar werkzaamheden zou PO een bepaalde vergoeding ontvangen. Probleem vormde de bestemming van het betreffende perceel: om hierop een kantoorgebouw te kunnen realiseren, was een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente Arnhem had aangegeven bereid te zijn om onder bepaalde voorwaarden een wijziging van het bestemmingsplan door te voeren. De (voornamelijk door PO) met de gemeente gevoerde onderhandelingen verliepen echter uiterst moeizaam en waren van lange duur. Op enig moment in de onderhandelingen (15 maart 2000) berichtte PO aan CBB onder meer als volgt:

"Op 2 maart jl. heeft de gemeente Arnhem ons het procedurele tijdspad van het voorbereidingsbesluit doorgegeven. Wij hebben u daarvan onmiddellijk op de hoogte gesteld. Aangezien dit voorbereidingsbesluit noodzakelijk is om de grondaanbieding nader te kunnen uitwerken, hebben wij direct een bespreking met de gemeente belegd. Dit gesprek heeft gisteren plaatsgevonden. Zoals u weet heeft de gemeente Arnhem in haar schrijven d.d. 6 september 1999 voor het eerst een verband gelegd tussen de prijs per m2 en het te realiseren bruto vloeroppervlak (bvo) (0) Inmiddels hadden we bereikt dat in de conceptgrondaanbieding alleen nog gerefereerd werd aan het in procedure zijnde ontwerpbestemmingsplan. Dit plan biedt op de onderhavige locatie namelijk meer mogelijkheden t.a.v. het aantal te realiseren bvo. Tijdens onze bespreking d.d. 14 maart werden wij geconfronteerd met uw brief van 2 maart jl. Helaas heeft de afdeling Grondzaken in uw brief aanleiding gevonden om opnieuw een maximaal realiseerbare bvo van 6600 m2 voor te stellen. Dit komt niet overeen met eerder gemaakte afspraken en zowel voor u als voor ons is dit een ongunstige ontwikkeling."

Bij brief van 20 maart 2000 heeft CBB aan PO onder meer meegedeeld:

"Waar het om gaat is wanneer u de grond kunt leveren. Ik verzoek u voor 1 april 2000 aan te geven of en wanneer dit kan plaatsvinden."

Deze brief is op 24 maart 2000 gevolgd door een brief waarin CBB stelde:

"De opgelopen vertraging betekent per saldo een verhoging van de totale kosten voor het CBB doordat de bouwkosten, waarin tevens de financieringskosten zijn begrepen, in de tussenliggende periode zijn gestegen. Het CBB is niet bereid deze verhoging te dragen. Hiermee dient een en ander in mindering te worden gebracht op het honorarium van WO. Voor de rol van WO is het CBB op dit moment bereidf75 000 te betalen indien u kunt garanderen dat het huidige plan ook daadwerkelijk op de locatie gerealiseerd kan worden en de overdracht van de grond aan het CBB binnen drie maanden na de datum van indiening van het bouwplan voor de bouwvergunning zal plaatsvinden. Desgewenst kan JPO zich als 'de ontwikkelaar van het plan' blijven' manifesteren met betrekking tot reclame-uitingen en dergelijke. Het CBB zal dit honoreren en uitdragen. Voor het overige is voor JPO geen rol weggelegd. Met het verstrijken van de tijd neemt de noodzaak voor het CBB om extra kantoorruimte te realiseren toe. Ook de kostprijsverhoging noodzaakt een herziening van het honorarium. De aangegeven condities van de transactie zijn niet open voor onderhandelingen. Indien het bovenstaande voor u acceptabel is dan is het een vereiste om op zeer korte termijn tot heldere contractuele afspraken te komen. Is dit niet mogelijk, dan moet het CBB andere wegen gaan bewandelen. Voor de goede orde kunnen wij u berichten dat er alsdan op korte termijn een oplossing zal worden gecreëerd door extra kantoorruimte aan de [b-straat] te verwerven. Wij verwachten dat u voor 1 april 2000 aangeeft of de ontwikkeling in de geschetste opzet doorgang kan vinden."

JPO heeft vervolgens in de bouwteamvergadering van 23 maart 2000 aan CBB laten weten dat de voorbereiding van de grondverwerving in de laatste fase verkeert. Voor zover relevant bericht JPO CBB vervolgens in haar brief van 24 maart 2000 als volgt:

"Het overleg respectievelijk de onderhandelingen met de gemeente Arnhem zijn recentelijk afgerond. WO is de toezegging gedaan dat zij op korte termijn de definitieve grondaanbieding tegemoet kan zien. Deze grondaanbieding gaat uit van een grondprijs van/. 440 excl. BTW, per m2 als ook wordt daarin vastgehouden aan de door de gemeente Arnhem gehanteerde 1:1 norm. Het feit dat de gemeente Arnhem vasthoudt aan de 1:1 norm is, daar waar u voor 3000 m2 grond een kantoorgebouw met een bruto vloeroppervlak van minimaal 3750 m2 — en volgens de laatste tekeningen van de architect ruim 4300 m2 — beoogt te realiseren, een constatering met financieel gevolg. Het tussen JPO en u besproken uitgangspunt inzake de grondverwerving en de daarvoor te hanteren grondprijs respectievelijk het aantal m2 bruto vloeroppervlak was immers gebaseerd op de concept-grondaanbieding d.d. 11 oktober 1999, waarin geen melding wordt gemaakt van de 1:1 norm. Nu de gemeente Arnhem — naar de mening van WO (mede) door uw interventie middels het schrijven van 2 maart jl. — niet van die norm wenst af te wijken is daarmee een van de relevante aspecten aan voornoemd uitgangspunt komen te ontvallen en betekent dit voor de met u gemaakte afspraken dat niet — gelijk u in uw schrijven van 24 maart jl. lijkt te doen — kan en mag worden verondersteld dat aan u 3000 m2 grond voor de grondprijs van/. 440 excl. BTW, per m2 zou worden verkocht en geleverd met de bevoegdheid daarop een bruto vloeroppervlak van minimaal 3750 m2 c.q. ruim 4300 m2 te realiseren. (...) De grond wordt JPO thans op korte termijn aangeboden en kan door WO worden verworven."

JPO gaf voorts aan CBB te kennen het onacceptabel te vinden dat het honorarium door CBB "eenzijdig wordt verminderd" tot een bedrag vanf 75 000 en dat daaraan wordt gekoppeld de door CBB verwoorde eis inzake de verstrekking van een bouwvergunning.

CBB reageerde direct op voormelde brief van WO door middel van een brief met de volgende inhoud:

"Ik heb uw faxbrief van 31 maart 2000 in goede orde ontvangen. Ik zal een en ander niet inhoudelijk behandelen maar mij beperken tot hetgeen relevant is voor mijn verzoek van 24 maart jl. Ter zake behoud ik mij alle rechten voor. Ik moet constateren dat er helaas geen basis is om tot overeenstemming te komen. Ik acht het niet zinvol overleg te plegen over 'de te verwachten grondaanbieding'. Het CBB is nu een jaar en een maand met JPO in gesprek over de locatie en per saldo heeft u, voor zover ons bekend, nog geen concreet resultaat. U weet vanaf de eerste dag dat het voor onze bedrijfsactiviteiten van belang is dat er op korte termijn ruimte beschikbaar komt. Het heeft dan ook geen zin nog langer af te wachten. Ik zal de gemeente maandag 3 april 2000 informeren over het feit dat CBB en JPO geen overeenstemming hebben en wij het niet langer op prijs stellen met JPO een dergelijke ontwikkeling te realiseren."

CBB heeft op 3 april 2000 de gemeente Arnhem in deze zin bericht, met kopie aan WO. De gemeente vroeg vervolgens van WO, die op haar beurt de gemeente had bericht met CBB tot definitieve wilsovereenstemming te zijn gekomen en dat het CBB niet meer vrij staat om de met PO bereikte overeenstemming eenzijdig te beëindigen c.q. de onderhandelingen met PO eenzijdig af te breken, duidelijkheid omtrent de door PO gestelde met CBB bereikte overeenstemming Totdat omtrent de rechtsverhouding tussen PO en CBB duidelijkheid bestaat voor de gemeente, doet de gemeente geen grondaanbieding.

In deze procedure oordeelde het hof, voor zoveel relevant, dat CBB in de brief van 20 maart 2000 van PO weliswaar duidelijkheid had verlangd voor wat betreft de termijn waarop het ten processe bedoelde perceel aan CBB zou kunnen worden geleverd, en dat van PO mocht worden gevergd dat zij op die brief adequaat zou reageren, maar dat het feit dat PO dat niet heeft gedaan, niet zonder meer betekent dat het CBB vrij stond om op 31 maart 2000 de onderhandelingen met PO af te breken. Het hof overweegt dat gelet op de concrete omschrijving van de voorwaarden van de volgens de brief van PO te verwachten grondaanbieding, CBB rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat een definitieve grondaanbieding nu eindelijk aanstaande was. Daarom had CBB haar verzoek om duidelijkheid wat betreft de opleveringstermijn moeten herhalen of meer geduld moeten betrachten. Het afbreken van de onderhandelingen werd niet gerechtvaardigd door het debat tussen partijen omtrent de hoogte van het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking; CBB mocht — gelet op het lange traject dat partijen daarvoor met elkaar waren aangegeven — niet reeds op 31 maart 2000 de conclusie trekken dat overeenstemming over het honorarium en de overige voorwaarden voor samenwerking onbereikbaar was. Aan de andere kant komt het hof ook tot de conclusie dat de inadequate reactie van PO op de brief van CBB van 20 maart 2000 een aan PO toe te rekenen omstandigheid betrof die heeft bijgedragen aan de escalatie in de verhoudingen tussen partijen en daarmee de door PO geleden schade mede heeft veroorzaakt, waarbij de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen, moet worden gesteld op 1:1.

Het middel richtte zich tegen met name de eerstgenoemde overweging van het hof en komt erop neer dat het hof zou hebben miskend dat CBB eerst tot schadevergoeding verplicht is indien het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en dat eerst plaats is voor vergoeding van positief contractsbelang indien door CBB bij PO het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een overeenkomst zal totstandkomen.

De Hoge Raad bepaalde, voor zover het betreft de vraag of gerechtvaardigd vertrouwen kon ontstaan, in navolging van het hiervoor reeds ter sprake gekomen arrest De Ruijterij/MBO, dat mede van belang is, de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van (...) vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van de onderhandelingspartner. Daarbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daarom-trent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. De Hoge Raad overwoog voorts dat de bestreden overwegingen van het hof:

"er geen melding van maken dat het hof bij zijn beoordeling van deze vordering en de daaraan ten grondslag gelegen stellingen de (door de Hoge Raad voorgestane) strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf heeft aangelegd. (...) De door het hof gebezigde argumenten maken wel kenbaar dat CBB naar het oordeel van het hof de onderhandelingen toen niet heeft mogen afbreken — naar de kern genomen omdat CBB nog niet mocht aannemen dat overeenstemming met WO niet meer op korte termijn te verwachten was — maar geven geen inzicht in waarom het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en waarom JPO gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de door haar gestelde overeenkomst zou zijn tot stand gekomen indien de onderhandelingen zouden zijn voortgezet, zodat een voldoende redengeving ontbreekt voor toewijzing van de vordering tot vergoeding van schade ter zake van het feit dat geen overeenkomst was tot stand gekomen."

Volgens de Hoge Raad dient dus een "strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf" te worden aangelegd voor wat betreft het antwoord op de vraag of rechtens relevant totstandkomingsvertrouwen heeft postgevat.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.