3.2.1 Projectontwikkeling

Bij grotere vastgoedprojecten is het in Nederland gebruikelijk dat samenwerkende partijen een afzonderlijke entiteit oprichten, zoals een project-B.V., project-V.O.F. of project-C.V.1 Deze opgerichte entiteit zal normaliter degene zijn die de overeenkomsten met de betrokken partijen aangaat en dus kwalificeren als ‘eenieder’.2 Voor (kleinere) vastgoedprojecten waarbij de samenwerkende partijen geen afzonderlijke ‘projectentiteit’ oprichten zal beoordeeld moeten worden of deze partijen naar buiten tot als een eenheid handelen. Hiervan is geen sprake bij samenwerking van een projectontwikkelaar en een aannemer waarbij de projectontwikkelaar zich jegens de kopers op grond van een koopovereenkomst uitsluitend verbindt tot de levering van de grond en de aannemer, zich jegens de kopers op grond van een (aan de koopovereenkomst gekoppelde) aannemingsovereenkomst uitsluitend verbindt tot de oplevering van een (gedeelte van een) gebouw.3 In onderstaande figuur is dit schematisch weergegeven.

Het ontbreken van een feitelijke eenheid die naar buiten toe optreedt, betekent in deze situatie dat de projectontwikkelaar en de aannemer afzonderlijk kwalificeren als een ‘eenieder’ en dat de door hen verrichte handelingen jegens de kopers, de verkoop van onroerend goed respectievelijk de oplevering van een (gedeelte van een) gebouw, door verschillende belastingplichtigen plaatsvindt. Indien de projectontwikkelaar en de aannemer deel uitmaken van een btw-groep of fiscale eenheid als bedoeld in art. 11 Btw-richtlijn, en zij dus feitelijk een eenheid zijn, dan is de btw-groep of fiscale eenheid de eenieder.4 Hoewel het in Nederland niet gebruikelijk is, is het mogelijk dat een niet-gelieerde projectontwikkelaar en een aannemer zich jegens de koper gezamenlijk verbinden tot de levering van de grond en de oplevering van het gebouw zonder een project-entiteit op te richten. In die situatie is het samenwerkingsverband van de projectontwikkelaar en de aannemer aan te merken als de eenieder. In onderstaande figuur is dit schematisch weergegeven.