4.3.1. (Beperkte rechten op) onroerende zaken

Tot het vennootschappelijk vermogen behoren vaak één of meer (beperkte rechten op) onroerende zaken, bijvoorbeeld een kantoorpand of een recht van erfpacht op een aantal landerijen. Voor de overgang van het kantoorpand op een van de gewezen vennoten dient het pand te worden geleverd op de wijze van art. 3:89 BW. Vereist is een notariële akte die onder andere de titel van overgang (verdeling) vermeldt en die is opgemaakt tussen alle deelgenoten, in de praktijk veelal vertegenwoordigd door één van hen, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers voor registergoederen. Inschrijving kan door iedere partij bij de akte worden bewerkstelligd.

Voor de overgang van een beperkt recht op een onroerend goed zijn eveneens een notariële akte en inschrijving daarvan in het register voor onroerende zaken vereist om overgang te bewerkstelligen (art. 3:98 jo. 3:89 BW). Wanneer het een (onder)erfpacht of opstal betreft, kan het zo zijn dat de akte van vestiging bepaalt dat het betreffende recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan worden overgedragen of toebedeeld (art. 5:91 BW resp. art. 5:104 lid 1 jo. 5:91 lid 1 BW). Het ontbreken van toestemming zou de overgang ongeldig maken.1 Mogelijk huren de vennoten de grond waarop een hen toekomende opstal, bijvoorbeeld het kantoorpand, zich bevindt en is dit opstalrecht gekoppeld aan deze huur (een van het opstalrecht afgeleid genotsrecht van de onderliggende grond kan zijn uitgesloten, art. 5:103 BW). Er is dan sprake van een huurafhankelijk opstalrecht,2 dat van rechtswege mee over gaat op de verkrijger van het huurrecht op de onderliggende grond (vgl. art. 3:82 BW). Bewerkstelligd hoeft nu ‘slechts’ te worden dat de beoogde gebruiker de enige wederpartij wordt van de verhuurder.

Op een gemeenschappelijke onroerende zaak kan de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn. Tot vervreemding kan dan pas worden overgegaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen (art. 10 lid 1 Wvg). Voor vervreemding in verband met de verdeling van een huwelijksgemeenschap of een nalatenschap is een uitzondering gemaakt in art. 10 lid 2 Wvg, maar de vennootschappelijke gemeenschap is daar niet genoemd. Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is expliciet gesteld dat het beter lijkt de uitzonderingen op het voorkeursrecht te beperken tot de typisch familierechtelijke gemeenschappen; bij andere gemeenschappen krijgt men wél met het voorkeursrecht te maken.3 Vóór overgang zijn de gewezen vennoten dus verplicht om de onroerende zaak aan te bieden aan de gemeente die een voorkeursrecht heeft, zelfs als de onderneming wordt voortgezet en uitoefening van het voorkeursrecht de continuïteit van de onderneming in gevaar brengt.4 Met een eventueel voorkeursrecht van een pachter als bedoeld in art. 7:378 BW hoeft bij de overgang na verdeling overigens geen rekening te worden gehouden (art. 7:380 lid 1 sub c BW).