3.2.2 Vastgoedbeleggingsfondsen

Op de (inter)nationale markt voor vastgoedbeleggingen zijn veel beleggingsinstellingen actief.1 Beleggingsinstellingen worden (in Nederland) onderscheiden in beleggingsmaatschappijen en beleggingsfondsen.2 Een (vastgoed)beleggingsmaatschappij is een in een rechtspersoon ondergebracht vermogen, zoals een N.V. of B.V., terwijl een (vastgoed)beleggingsfonds een afgescheiden vermogen is zonder rechtspersoonlijkheid, zoals een C.V., fonds voor gemene rekening3, maatschap of V.O.F.4 Omdat een vastgoedbeleggingsmaatschappij rechtspersoonlijkheid heeft, is duidelijk dat zij voor de exploitatie van vastgoed die zij (op eigen naam) verricht als de ‘eenieder’ kwalificeert.5 Voor vastgoedbeleggingsfondsen is dat minder vanzelfsprekend, omdat zij vertegenwoordigd worden door een beheerder en veelal ook een bewaarder.6 In deze paragraaf zal daarom uitsluitend worden ingegaan op de vraag of een vastgoedbeleggingsfonds bij de exploitatie van vastgoed kwalificeert als ‘eenieder’.

Het beheer van een vastgoedbeleggingsfonds vindt plaats door een afzonderlijke (rechts)persoon (veelal een B.V.): de beheerder. Bij een C.V. treedt de beherend vennoot op als de beheerder.7 Het vastgoedbeleggingsfonds sluit voor het beheer van het vastgoed een overeenkomst met de beheerder, de beheersovereenkomst, op grond waarvan de beheerder tegen vergoeding beheerdiensten verleent aan het vastgoedbeleggingsfonds. Bij deze overeenkomst treedt het vastgoedbeleggingsfonds jegens de beheerder dus op als een feitelijke eenheid. In de praktijk zijn doorgaans drie vormen van beheer van vastgoedbeleggingsfondsen te onderscheiden:

De beheerder verricht de verwerving of ontwikkeling van het vastgoedbeleggingsobject en de exploitatie (verhuur bijv.) normaliter namens het vastgoedbeleggingsfonds.9 Dit betekent dat het vastgoedbeleggingsfonds naar buiten toe optreedt als een eenheid waardoor het als de ‘eenieder’ is aan te merken.10 De beheerder is voor zijn beheersactiviteit tegen vergoeding een afzonderlijke belastingplichtige.11

Omdat vastgoedbeleggingsfondsen geen rechtspersoonlijkheid bezitten, is het mogelijk dat de beleggers zowel de juridische als de economische eigendom van het vastgoed, het beleggingsobject of de beleggingsobjecten, verkrijgen.12 In dat geval zijn de beleggers mede-eigenaren van het beleggingsvastgoed. In Nederland wordt de juridische eigendom meestal ondergebracht in een afzonderlijke rechtspersoon (veelal een stichting): de bewaarder.13 Hiervoor zijn twee redenen aan te wijzen.14 De eerste reden is om toekomstige overdrachten van deelnemingsrechten te vereenvoudigen. Zonder de bewaarder is de belegger mede-eigenaar van het vastgoed en zou de overdracht van een deelnemingsrecht moeten plaatsvinden door middel van een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers.15 De tweede reden voor het onderbrengen van de juridische eigendom in een (van de beheerder onafhankelijke) bewaarder is dat het toezichtrecht financiële markten dit in bepaalde gevallen voorschrijft teneinde de (niet-professionele) belegger te beschermen.16 De bewaarder ziet er ten behoeve van de beleggers op toe dat de beheerder zijn handelingen in overeenstemming met de statuten en reglementen verricht. Hiertoe sluit het vastgoedbeleggingsfonds met de bewaarder een bewaarovereenkomst. Ook bij het sluiten van deze overeenkomst treedt het vastgoedbeleggingsfonds jegens de bewaarder op als een eenheid. De bewaarder is voor zijn bewaaractiviteit – mits sprake is van een economische activiteit17 – een afzonderlijke belastingplichtige.18 In onderstaande figuur is de in Nederland gebruikelijke ‘vastgoedbeleggingsfondsstructuur’ samengevat, waarbij ‘P’ staat voor particulier. Hierbij merk ik op dat een andere samenstelling van de participanten van het vastgoedbeleggingsfonds vanzelfsprekend mogelijk is. Ook is het niet noodzakelijk dat de participant een natuurlijk persoon óf een rechtspersoon is. De participant kan ook een beleggingsfonds of een ander samenwerkingsverband van natuurlijke en/of rechtspersonen zonder rechtspersoonlijkheid zijn.