5.8.4 Conclusie

Bij (gedeeltelijke) sloop van een gebouw is het van belang om vast te stellen door of voor wiens rekening de sloopwerkzaamheden zijn verricht. Bij (gedeeltelijke) sloop door of voor rekening van de koper is de feitelijke toestand op het moment van levering beslissend voor het object van levering. Bij (gedeeltelijke) sloop door of voor rekening van de verkoper die ten tijde van de levering nog niet is afgerond, is niet de feitelijke toestand op het moment van levering beslissend voor het object van levering, maar de staat waarin het door de verkoper aan de koper wordt opgeleverd. Zijn op de ‘peildatum’ – het tijdstip van levering respectievelijk het tijdstip van de afronding van de sloopwerkzaamheden – uitsluitend sloopwerkzaamheden verricht, dan is het uitgesloten dat het object van levering een nieuw gebouw is; het object van levering is ofwel de (in beginsel vrijgestelde) levering van een oud gebouw als bedoeld in art. 135 lid 1, onderdeel j Btw-richtlijn ofwel de levering van een onbebouwd (bouw)terrein als bedoeld in 135 lid 1, onderdeel k Btw-richtlijn.

De relevante vraag is wanneer bij de (gedeeltelijke) sloop van een gebouw nog sprake is van een oud gebouw. Hierbij zijn er twee uitersten. Vindt de (gedeeltelijke) sloop van het gebouw pas na de peildatum plaats door of voor rekening van de koper, dan is sprake van de levering van een oud gebouw. Is het gebouw op de peildatum (door of voor rekening van de verkoper of koper) volledig gesloopt, dan is sprake van de levering van een onbebouwd (bouw)terrein. Is het gebouw op de peildatum gedeeltelijk gesloopt, maar kan het gebouw op dat moment nog (deels) worden gebruikt, dan is het object van levering een oud gebouw. In dat geval resteert er op de peildatum nog bebouwing die de functie van een gebouw kan vervullen. Is het gebouw op de peildatum nagenoeg geheel gesloopt, zoals het geval is bij de sloop tot de fundering, dan resteert er geen bebouwing meer die als een gebouw kan worden gebruikt. In dat geval is het object van levering een onbebouwd terrein. Omdat voor de kwalificatie als gebouw de gebruiksmogelijkheid beslissend is, zou voor gebouwen met een verblijfsfunctie, zoals woningen en kantoorgebouwen, het staan van de draagmuren en het dak van (een afzonderlijk te gebruiken deel) van het gebouw als ondergrens gehanteerd kunnen worden. Het laat zich althans moeilijk indenken dat een (gedeelte van) een gebouw met een verblijfsfunctie nog gebruikt kan worden indien van dit (gedeelte van het) gebouw de draagmuren er niet meer staan en/of het dak niet meer intact is.

Het beslissend achten van de gebruiksmogelijkheid als een gebouw op de peildatum is naar mijn mening wenselijk op grond van de concurrentieneutraliteit. Hierdoor wordt in de eerste plaats voorkomen dat soortgelijke gedeeltelijk gesloopte gebouwen die op de peildatum nog (deels) als een gebouw kunnen worden gebruikt verschillend worden behandeld naargelang het gedeeltelijk gesloopt gebouw al dan niet in gebruik is. In de tweede plaats wordt voorkomen dat de aanwezigheid van restanten van een oud gebouw op de peildatum in de weg staan aan de kwalificatie als onbebouwd terrein, terwijl de levering van een dergelijk onroerend goed soortgelijk is aan en concurreert met de levering van een volledig onbebouwd (bouw)terrein.