5.7 Evaluatie

Een aantal bepalingen uit de Franse bail commercial geeft goede aanknopingspunten voor het oplossen van de knelpunten die in de Nederlandse wetgeving bestaan bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak. Deze knelpunten bespreek ik in het volgende hoofdstuk. Op deze plaats ga ik wel alvast in op de bepalingen die ik in het kader van een wijziging van de Nederlandse wetgeving om deze knelpunten op te lossen relevant acht. Dit betreft slechts een korte aanzet tot een evaluatie, waarin ik aangeef welke punten ik relevant acht voor de in hoofdstuk 7 te bespreken wenselijkheid van een wijziging van de Nederlandse wetgeving. In hoofdstuk 7 zal ik aangeven welke oplossingen zijn ontleend aan het Franse recht, waarbij ik ook aandacht zal besteden aan de belangen van respectievelijk de huurder en de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak.

De belangrijkste bepaling is artikel L.145-1 CdC, waarin het toepassingsgebied van de bail commercial is vastgelegd. De Franse wetgever heeft ervoor gekozen om de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die daarop een commerciële ruimte bouwt dezelfde bescherming te geven als de huurder die een commerciële ruimte huurt van zijn verhuurder. Tot deze bescherming behoort in ieder geval een bepaalde minimumduur van de huurovereenkomst. De belangen van beide huurders zijn immers hetzelfde: het zo lang mogelijk gegarandeerd kunnen exploiteren van hun bedrijf op of in het gehuurde. De huurder van de ongebouwde onroerende zaak heeft zo de zekerheid dat hij zijn investering over een vaststaand aantal jaren kan terugverdienen.

Het verschil in de natrekkingsregelingen is vanuit theoretisch oogpunt interessant, maar uiteindelijk niet relevant in het kader van oplossingen voor de geconstateerde knelpunten in de Nederlandse regeling. Dit vloeit voort uit de (specifieke) oplossing die ik in het volgende hoofdstuk aandraag voor de geconstateerde knelpunten. Ik ga nog niet uitgebreid op die oplossing in, maar merk in het kader van deze evaluatie reeds op dat door de huur van een ongebouwde onroerende zaak onder de werking van een bestaand specifiek regime te brengen, het belang van de huurder bij een wijziging van het regime van de huur van een ongebouwde onroerende zaak naar de huur van een gebouwde onroerende zaak – dat door een andere natrekkingsregeling bewerkstelligd zou kunnen worden – erg beperkt is. Het enige voordeel dat de verhuurder kan hebben bij een eigendomsovergang is dat de verantwoordelijkheid en het risico voor de bebouwing overgaat op de verhuurder. Voor de verhuurder is dit uiteraard een nadeel. De verhuurder heeft als voordeel dat de waarde van de bebouwing gaat meetellen in het kader van een huurprijsverhoging, maar het is de vraag of dat voordeel opweegt tegen het nadeel van het risico dat hij gaat dragen. Als deze voor- en nadelen tegen elkaar worden weggestreept, blijft er onvoldoende belang over om iets te willen wijzigen op het gebied van de natrekkingsregeling. Bij een andere oplossing voor de geconstateerde knelpunten dan het vergroten van de reikwijdte van bestaande regelingen zou dit anders kunnen zijn.

Een volgend belangrijk punt is het recht van de huurder op een schadevergoeding als de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen. De Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft recht op deze vergoeding, tenzij de verhuurder een bepaalde, limitatief in de wet opgesomde reden heeft om de huurovereenkomst op te zeggen of een hernieuwingsverzoek te weigeren. Een dergelijke vergoeding is voor een huurder die zelf een forse investering in een ongebouwde onroerende zaak doet door daar een commerciële ruimte op te bouwen van groot belang.

Ook uit de gebrekenregeling neem ik een relevant verschil mee bij het bespreken van de mogelijke oplossingen voor de knelpunten in het Nederlandse recht. Ik vind het belangrijk dat de Franse verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gebreken aan het gehuurde niet kan uitsluiten als deze gebreken het gebruik van het gehuurde geheel onmogelijk maken. Het uitvoeren van dringende werkzaamheden vormt geen op te lossen knelpunt, zodat op dit punt de Franse regeling niet nader besproken zal worden. Datzelfde geldt voor de regeling omtrent de staat van oplevering van het gehuurde.

Het bepaalde omtrent ‘koop breekt geen huur’ lijkt interessant omdat het de huurder in bepaalde gevallen aanspraak geeft op een schadevergoeding als de huurovereenkomst wordt beëindigd in verband met verkoop van het gehuurde. Deze aanspraak is echter beperkt tot de gevallen waarin sprake is van een huurovereenkomst in de vorm van een authentieke akte of een huurovereenkomst met een ‘date certaine’. Evenals de Franse huurovereenkomst is de Nederlandse in de meeste gevallen een onderhandse overeenkomst en het aansluiten bij de Franse regeling geeft de Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak dan ook niet zodanig meer bescherming dat een dergelijke wijziging te bepleiten is. De regeling ‘koop breekt geen huur’ komt in hoofdstuk 7 nog wel aan de orde, maar de oplossing voor dit knelpunt wordt niet gevonden in het Franse recht.

De regeling over de huurprijsherziening is op zichzelf interessant, doch niet als afzonderlijke regeling in het kader van een oplossing voor knelpunten. Immers, op het moment dat in Nederland, evenals in Frankrijk, de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak die door de huurder bebouwd wordt onder het regime van die desbetreffende bebouwing gaat vallen, is de huurprijsregeling van het desbetreffende regime ook van toepassing. Er hoeft dan geen afzonderlijke huurprijsregeling te worden opgenomen. Ik zal in hoofdstuk 7 nog wel ingaan op de vraag of het wenselijk is om een uitzondering te maken op de ‘dempende werking’ zoals die nu is opgenomen in artikel 7:303 lid 2 BW,1 evenals in Frankrijk het plafonnement is uitgesloten voor de huur van ongebouwde onroerende zaken.

Het gemis van een recht van de Nederlandse huurder om de activiteiten op het gehuurde te wijzigen of uit te breiden ervaar ik evenmin als een knelpunt dat door een wijziging van de wettelijke regeling opgelost zou moeten worden, zodat de Franse regeling van de déspécialisation in hoofdstuk 7 niet meer aan de orde komt. Ook het recht op onderhuur en indeplaatsstelling hoeft niet gewijzigd te worden, zodat de Franse regeling ook wat dat betreft niet verder besproken wordt.

Het bestaan van een ‘departementale verzoeningscommissie’ waaraan partijen hun huurprijsgeschil kunnen voorleggen als zij niet samen tot overeenstemming kunnen komen vind ik een goed idee. De Nederlandse Huurcommissie voorziet in een grote behoefte als het gaat om de huur van woonruimte en er zijn voldoende argumenten om eenzelfde commissie in te stellen als het gaat om de huur van bedrijfsruimte. De instelling van een dergelijke commissie voorziet echter niet in de oplossing van een (specifiek) knelpunt dat de Nederlandse huurder van een ongebouwde onroerende zaak ervaart. Om die reden zal ik dit punt dan ook niet bespreken in hoofdstuk 7.

Tot slot neem ik de bepalingen uit de bail commercial omtrent het ontbinden van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder mee. Omdat de huur van een ongebouwde onroerende zaak waarop de huurder een commerciele ruimte bouwt onder de werking van de bail commercial valt, zal de verhuurder zich tot de rechter moeten wenden als hij de huurovereenkomst wil ontbinden wegens wanprestatie van de huurder.

De Franse regeling is derhalve uitgebreider wat de bescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak betreft dan de Nederlandse. Daarbij moet echter wel bedacht worden dat de Franse huurder niet kan terugvallen op een open norm, omdat die in de Franse wet ontbreekt. De bescherming van de Franse huurder moet daarom wel heel specifiek geregeld worden. Bij het ontbreken van een specifieke bescherming kan de huurder zich immers nergens op beroepen. Dit element zal bij in hoofdstuk 7, bij het bespreken van de mogelijke oplossing en het afwegen van de belangen van de huurder en de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak, ook nog aan de orde komen.