6.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 heb ik eerst een overzicht gegeven van de wettelijke bepalingen die relevant zijn bij de huur van een ongebouwde onroerende zaak. De bespreking van deze bepalingen heb ik verduidelijkt aan de hand van de parlementaire geschiedenis, literatuur en jurisprudentie. Vervolgens heb ik de leerstukken redelijkheid en billijkheid, natrekking en ongerechtvaardigde verrijking besproken. Deze leerstukken zijn mede van belang voor het vaststellen van de rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. In hoofdstuk 4 heb ik de positie van deze huurder vergeleken met de positie van achtereenvolgens de pachter van los land, de erfpachter, de opstaller, de huurder van woonruimte en de huurder van bedrijfsruimte (zowel 230a- als 290-bedrijfsruimte). In deze hoofdstukken heb ik op diverse plaatsen al verwezen naar dit hoofdstuk, waarin ik de knelpunten in de huidige rechtspositie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak bespreek.

Iedere huurder van een ongebouwde onroerende zaak heeft te maken met het feit dat een groot aantal bepalingen uit titel 7.4 BW van regelend recht is en dat een aantal zaken bij de huur van ongebouwde onroerende zaken helemaal niet in de wet geregeld is. Dat heeft tot gevolg dat de rechtspositie van deze huurder tegenover zijn verhuurder voor het grootste deel afhankelijk is van wat er in de huurovereenkomst is opgenomen. De bepalingen in de huurovereenkomst kunnen in vergaande mate afwijken van de wettelijke bepalingen of kunnen zaken regelen die de wet in het geheel niet regelt. Niet iedere afwijking van of aanvulling op de wet is per definitie nadelig voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Of er sprake is van nadeel en in welke mate, hangt onder meer af van de persoon van de huurder en van de bestemming van het gehuurde. Zo heeft een huurder die een perceeltje grond hobbymatig gebruikt veel minder belang bij beschermingsbepalingen omtrent duur en opzegging van de huurovereenkomst dan de huurder die een perceel grond nodig heeft ten behoeve van zijn bedrijfsvoering en heeft een huurder die geen wijzigingen aanbrengt aan de ongebouwde onroerende zaak niets te maken met de natrekkingsregel (artikel 5:20 BW) en het wegneemrecht (artikel 7:216 BW), terwijl dit voor de huurder die de onroerende zaak zelf bebouwt wel uiterst relevante bepalingen zijn.

Ik heb de knelpunten die ik constateer in de bescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak onderverdeeld in drie hoofdonderwerpen: de duur van de overeenkomst, de rechten en plichten van partijen en het einde van de overeenkomst. Hiermee sluit ik aan bij de vergelijking die ik in hoofdstuk 4 hebt gemaakt tussen de huur van een ongebouwde onroerende zaak enerzijds en verwante rechtsfiguren en specifieke huurregimes anderzijds en de bespreking van het toepassingsgebied van de bail commercial in paragraaf 5.5. Om de knelpunten op een aansprekende manier inzichtelijk te maken en tegelijkertijd aan te tonen dat deze knelpunten niet alleen theoretisch zijn, doch zich juist in de praktijk doen voelen, bespreek ik de knelpunten aan de hand van cases. Deze cases zijn deels ontleend aan de eigen rechtspraktijk en deels fictief. In paragraaf 6.2 ga ik in op de duur van de overeenkomst. In paragraaf 6.3 ga ik in op een aantal rechten en plichten van de partijen die zijn omschreven in titel 7.4.2, 7.4.3 en 7.4.4 BW. Het gaat dan om de gebrekenregeling (artikel 7:204-7:210 BW), de zelfwerkzaamheid en het wegneemrecht van de huurder (artikel 7:215 en 7:216 BW), oplevering na het einde van de huurovereenkomst (artikel 7:224 BW) en de regeling ‘koop breekt geen huur’ (artikel 7:226 BW). Vervolgens ga ik in op een tweetal onderwerpen die niet in de algemene bepalingen van de titel huur zijn geregeld, te weten ten eerste de huurprijs en ten tweede medehuur en indeplaatsstelling. Paragraaf 6.4 wijd ik aan het beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder. Ik behandel de mogelijkheden tot opzegging en ontbinding van de huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak.

Bij de bespreking van deze knelpunten zal ik veel aandacht besteden aan de verschillen tussen de bescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak en die van een huurder van woonruimte of 290-bedrijfsruimte.

Bij het bespreken van de relevante jurisprudentie in paragraaf 3.3 heb ik al vastgesteld dat een huurder van een ongebouwde onroerende zaak weliswaar zijn toevlucht kan nemen tot een beroep op de redelijkheid en billijkheid en/of misbruik van bevoegdheid op het moment dat zijn rechtspositie in de knel komt, doch dat er sprake is van een zodanige ‘open norm’, dat van tevoren niet met zekerheid kan worden gezegd of dit de huurder wel zal baten. Bij het behandelen van de knelpunten kan er dan ook niet (zonder meer) van uit worden gegaan dat het gebrek aan rechtsbescherming van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak met behulp van een beroep op de redelijkheid en billijkheid en misbruik van bevoegdheid kan worden ‘gerepareerd’. Ik heb in paragraaf 3.2.2.3 ook laten zien dat een beroep op ongerechtvaardigde verrijking de huurder niet (snel) zal baten als de mogelijkheid om hier een beroep op te doen in de huurovereenkomst is uitgesloten. Dit betreft een toegelaten afwijking van artikel 7:216 lid 3 BW, dat van regelend recht is.

In het volgende hoofdstuk ga ik in op de mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten. Daarbij weeg ik de belangen van zowel de huurder als de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak af en geef ik aan welke wijzigingen naar mijn mening zouden moeten worden doorgevoerd. Zo kom ik in hoofdstuk 7 tot een concreet wetsvoorstel met daarin de wenselijke wijzigingen.

Slechts een evenwichtig wetsvoorstel waaruit blijkt dat met alle relevante belangen rekening is gehouden is heeft immers voldoende rechtvaardiging en daarmee (enige) kans van slagen.